观点直击 | 华润置地经常性业务挑大梁

观点网 今年适逢华润置地上市30周年。

不久前，公司正式发布上市30周年主题--“向新·向未来”。站在“十五五”开局与三十而立的历史交汇点，这一主题既是企业面向未来的战略宣示，也折射出其在行业新周期中的结构性调整逻辑。

主题发布后不久，华润置地于8月披露2026年中期业绩并召开业绩说明会。据与会投资者透露，董事会主席李欣、董事会副主席张大为、总裁徐荣、首席财务官赵伟、首席运营官陈伟等出席会议。

根据业绩报告显示，上半年该公司实现综合营业额678.7亿元，受结转周期影响同比有所回落，但签约销售逆势增长至1165.0亿元；同期录得毛利172.2亿元，综合毛利率为25.4%；

期内净利润为132.4亿元，同比下降9.8%；其中归母净利润98.4亿元，同比下降17.2%；核心净利润达101.6亿元，经常性业务核心净利润贡献占比稳步提升至65.5%。

李欣在会上表示，2026年既是“十五五”规划开局之年，也是华润置地香港上市三十周年的重要里程碑。伴随8·28房地产新政出台，国内房地产行业新发展模式正在加速构建。立足新的发展起点，华润置地将在“十四五”发展成果之上，敏锐把握行业转型、重构、升级带来的重大机遇，锚定建设世界一流城市投资开发运营商的战略目标，纵深推进三条增长曲线协同高质量发展，落实“十五五”战略部署，为股东、客户、员工创造长期可持续的价值回报。

周期错位

从收入端看，上半年华润置地综合营业额为678.7亿元，较2025年同期明显回落，同比降幅达28.5%。

需要指出的是，营业额下滑主要源于大型开发项目结转周期的错位，而非销售端失速。上半年签约销售额1165.0亿元，同比增长5.6%，签约面积316万平方米，同比减少23.2%。

数据来源：公司历年营运数据公告

放到更长周期观察，公司签约销售额自2021年3157.6亿元的高点后逐年回落，2024年、2025年分别降至2611亿元和2336亿元。2026年上半年5.6%的同比增速，是近五年来半年度口径少有的正增长，释放出销售端阶段性企稳的信号。

上半年，该公司实现开发物业结算营业额452.6亿元，同比下降39.1%；结算面积198万平方米，同比减少38.3%。截至6月末，已签未结算开发物业营业额达1881.9亿元，其中约972.8亿元预计年内结算，为下半年业绩释放提供了较为充裕的“安全垫”。

期内深圳湾澐玺项目销售额均突破百亿，另多个项目销量居所在城市榜首，深圳、上海等6城市场占有率高居当地第一，开发主业的市场竞争力并未动摇。

土储方面，公司延续审慎聚焦的拿地策略。上半年以总地价341.0亿元、权益地价324.9亿元增持了16宗优质土地储备，平均溢价率4.2%，新增土地储备计容建筑面积284万平方米，权益面积273万平方米，主要布局高能级城市，一二线占比达99%。

来源：企业演示ppt截图

期内，华润置地还通过“资源换仓”推动低效土储有序盘活。通过退股退地、规划调整、增量投资带动存量解题等举措，实现唐山南湖和橡树湾、江阴江湾城、沈阳润溪山等项目退地或置换优质地块。截至6月末，该公司总土地储备约4712万平方米，为后续开发保留充足资源。

来源：企业演示ppt截图

对于8·28房地产新政的出台，总裁徐荣认为，这是国家加快构建房地产新发展模式的重要举措，也将成为未来较长一段时期房地产行业的政策主基调。

他指出，本轮制度改革对行业的影响主要体现在四个方面：第一，有利于持续改善修复一手住房供求关系与价格预期。新政要求优化土地供应、合理把控供地规模、鼓励现房销售，预计将对新房市场企稳、价格修复形成长期正向作用，且高能级二线城市将更早、更多受益。

第二，有利于切实维护购房者合法权益。新政在销售、交易、交付环节落实“所见即所得”、“先交房后还贷”等原则，引导开发企业强化工程质量意识，持续提振购房消费信心。

第三，有利于推动房企摆脱高负债、高杠杆、高增长的传统路径依赖。新政引导行业由规模优先转向品质制胜，房地产行业投资、生产、销售、运营全链条作业模式将迎来系统性重构。

第四，有利于各地分类施策实现平稳过渡，尽管新政在中短期内会对开发企业现金流管理带来一定压力，但有利于构建企业长期健康可持续的高质量发展模式。

徐荣表示，接下来华润置地将对内做实经营、开源节流，对外加强与属地政府沟通，在模式转换周期保障投资、生产、经营工作稳中求进。

三驾马车

2026年是华润置地的改革之年。公司正式确立“开发销售类业务、经营不动产收租类业务、轻资产管理收费类业务”为集团未来三大核心业务群，并确立“创建世界一流的城市投资开发运营商”的战略定位。

据投资者转述，董事会主席李欣在会上介绍了华润置地三条增长曲线的由来与发展情况。

他表示，三条增长曲线的构建得益于华润置地“十四五”时期高质量发展积累的重要成果。“十四五”期间，公司顺利完成由以“传统住宅开发销售”为核心的第一增长曲线，向以“城市投资开发运营”为核心的第二增长曲线的跨越，这是公司能够前瞻性构建三条增长曲线发展模式的重要根基。

与此同时，他认为从上半年战略执行情况看，公司三条增长曲线整体协同效果符合预期。

从数据来看，华润置地上半年核心净利润101.6亿元，其中经常性业务核心净利润贡献占比已升至65.5%，成为利润的绝对主力。这意味着公司的盈利结构正在从“依赖开发结转”转向“开发+经常性业务”双轮驱动。

业务端层面，作为“第一增长曲线”的开发销售型业务仍是收入基本盘，但盈利明显承压。上半年该板块营业额452.6亿元，较2025年同期大幅回落39.1%，毛利率仅10.0%，回落主要受结转节奏影响；核心净利润35.1亿元，同比下降11.8%，占比34.5%。

“第二增长曲线”经营性不动产收租型业务则是增长最强劲的高毛利引擎。上半年该板块实现营业收入141.6亿元，同比增长17.0%；核心净利润56.2亿元，同比增长12.7%，占比55.4%；毛利率高达73.3%。截至6月末，购物中心总建筑面积1247万平方米，同比增加5.2%，权益建筑面积927万平方米。期内新开业厦门万象城二期，在营购物中心数量维持在98座，营业额约124.4亿元，同比增长19.4%，出租率98.0%。

来源：企业演示ppt截图

商业地产运营能力持续强化，成为抵御行业周期波动的“压舱石”。在部分经营表现向好的头部购物中心带动下，购物中心资产组合整体评估增值57.7亿元，评估后资产账面总值为2462.9亿元，占资产总值22.8%。

今年上半年，华润置地新获取购物中心项目共5个，分别为北京丰台丽泽万象城、深圳龙岗区大运商住综合体、成都市青羊区万家湾TOD商住综合体、郑州郑东新区北龙湖商住综合体、合肥庐阳蒙城路商业项目，总建筑面积73.4万平方米，预计开业时间在2028-2030年。下半年，该公司计划新开5座购物中心（包含二期项目）。

来源：企业演示ppt截图

除此之外，华润置地还于6月份通过法拍以6.57亿元价格获取合肥苏宁广场项目。该项目位于合肥市北二环与蒙城路交口，总建面约26.7万平方米，其中自持纯商业约15万平方米，于2020年主体封顶后因资金链断裂停工。

董事会副主席张大为表示，存量资产收并购是公司获取优质购物中心的重要渠道，合肥苏宁广场项目符合公司第二增长曲线的发展战略与投资标准，开业后有望成为合肥北部区域商业中心，进一步提升公司在合肥商业市场的影响力。

此外，他还表示，“十五五”期间，华润置地对存量资产收并购将采取积极投资策略，严守投资收益底线；同时结合第二增长曲线战略布局，搭建Pre-REITs私募基金收购标的资产；后续也会对接公募REITs等实现资产退出，构建“投资运营退出”的资产资本循环模式，持续扩大资产管理规模，加速资产资本周转效率。

截至6月30日，华润置地已在全国27座城市实现一城多汇及多城多汇，预计2030年末在营购物中心将从98个增至127个。

来源：企业演示ppt截图

在购物中心之外，华润置地其他收租业务表现不一。其中，写字楼营业额7.8亿元，同比下降4.2%，写字楼出租率74.3%，同比下降0.2个百分点。期内新开业写字楼1座，在营写字楼数量增到24座，期末总建筑面积140万平方米，权益建筑面积100万平方米。

酒店营业额9.4亿元，同比增长8.3%；酒店平均入住率68.8%，同比增加5.1个百分点。截至期末，酒店总建筑面积79万平方米，同比持平，权益建筑面积62万平方米。期内未有酒店投入运营，在营酒店数量维持在18间。

“第三增长曲线”轻资产管理收费型业务则加速释放品牌与规模红利。上半年该板块营业额84.5亿元，同比基本持平，主要贡献来自华润万象生活与文体产业运营、租赁住房等业务；核心净利润10.3亿元，占比10.1%。

期内，华润万象生活表现亮眼，实现营业收入92.2亿元，同比增长8.1%，核心净利润22.3亿元、同比增长10.8%；毛利率同比提升0.9个百分点至38.0%。商业航道管理在营购物中心达138座，物业航道在管面积达4.4亿平方米，“万象星”会员总数突破9300万人，流量变现价值加速释放。

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