广西
又流拍了。
今天上午，位于杭州余杭区良渚文化村的白鹭郡西6幢6-4号别墅迎来第三次拍卖。这套建筑面积369.19 ㎡的房子，起拍价降至1901万元，但因无人报名，再次流拍。
两个月内，郡西别墅两套法拍房先后四次流拍。
上个月，之前极少出现在法拍市场的白鹭郡西别墅，一口气上架了两套法拍房源。其中6幢6-4号别墅7月26日一拍时起拍价2969.4万元，因无人接手流拍；8月14日，该房源二拍，起拍价降至2376万元，仍流拍；此次三拍，起拍价1901万元，比一拍的起拍价直降了1000多万元，相当于打了6.5折，折合起来单价约5.15万元。但是，三次开槌都没等来一声落锤。
而另一套白鹭郡西21幢21-3号别墅，遭遇类似。该房源建筑面积同样是369.19㎡，7月24日原定开拍前，因“看样受阻”临时撤拍；8月24日重新上拍 ，一拍起拍价为2042.4万元，有1人报名但未出价，流拍。该房源的二拍将于9月10日开拍，起拍价已降至1634万元。
把时间拨回2023年12月，当时，作为杭州低密改善豪宅的标杆之一，白鹭郡西25幢一套同面积别墅法拍，吸引了6人报名，经过97次加价，最终以3022万元成交，折合单价约8.18万元/㎡。
根据贝壳找房平台数据显示，目前挂牌在售的郡西别墅二手房源不多，仅零星几套，但挂牌价基本在7万元—8.5万元/㎡左右。但法拍市场却从“溢价抢房”走到了“折价流拍”，落差明显。
但郡西别墅法拍房市场遇冷，不等于杭州低密豪宅市场冷。根据潮新闻美好生活研究院的统计，2026年上半年，杭州低密新房成交破2600套，逼近去年全年七成，整体均价约7.6万/㎡，核心地段单价10万元+成常态，蒋村板块的栖湖云庄半年卖了55套，套均7500万。在新房“顶豪六小龙”的冲击下，以九溪玫瑰园、桃花源为代表的二手低密顶豪虽然成交量同比下滑，但成交价格依然坚挺。
业内人士认为，低密顶豪房源的成交分化，跟当前市场的买家结构有很大关系。以AI、量化、机器人公司创始人为主的这批“新贵”，更认蒋村、望江、之江的新生代低密，产品力秒杀房龄超过10年的“老法拉利”。
郡西别墅虽然坐拥良渚文化村自成一体的人文生态与山体资源，但2013—2015年时期的精装、户型与公区，撞上2026年不限价新盘，便显出代际差。
9月10日，郡西别墅21幢21-3号法拍房即将二拍，起拍单价将探至4.4万/㎡，到时候究竟是有人捡漏，还是继续观望，取决于有没有人愿意为良渚的山景与文化村的生态买单。
杭州的低密改善豪宅热潮还在继续，只是钱流向了更新、更像“藏品”的那一类。郡西别墅的数次流拍，更像是旧豪宅叙事的一次换气。
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