央企中海150亿拿下上海普陀“巨无霸”地块

界面新闻记者 | 王婷婷
界面新闻编辑 | 庄键

房地产“8.28”新政之后，上海迎来首场土拍。开发商一改此前的激进投资，拿地热情趋于理性。

8月31日，上海推出两幅地块，分别是普陀“真如之心”三宗组合地块（B03B-01、B04B-01、B06-01）和松江区SJSB0003单元04-08号地块，总建筑面积约42万平方米，总起价约155.19亿元。

最终，两幅地块全部出让，一宗底价成交，一宗溢价成交。

普陀“真如之心”地块属于未拍先热，凭借核心地段、超大体量、超高门槛，引发市场关注。

该地块位于真如城市副中心核心区，包含两幅住宅用地与一幅商办混合用地，总用地面积约11.9公顷。三宗地打包出让，起始总价超150亿元，高资金门槛劝退绝大多数中小房企，仅头部央企具备参拍实力。

其中，两幅住宅地块土地面积7.5公顷，容积率2.52-2.53；商办地块土地面积4.4公顷，容积率4.71，包含商业10.5万平方米、办公6.3万平方米、酒店3万平方米、文化0.9万平方米。

“区位配套优越，城市界面成熟。”上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻分析，该地块的区位优势突出，紧邻轨交11、14号线真如站TOD枢纽，同时覆盖7号线、15号线，外加在建20号线，五轨交通环绕，出行便捷。

同时，该地块周边城市界面崭新规整，已落地优质成熟社区，圈层纯粹，整体人居氛围浓厚。而且，板块内商业配套持续迭代升级，日常消费、休闲配套完善。

该地块优势突出，曾吸引不少房企目光。据界面新闻了解，2026年初，普陀区举行土地推介活动时，中海、华润、金茂、上海城建、招商蛇口、保利发展、新鸿基、太古地产等多家房企都曾参与。

但进入正式出让阶段，该地块仅出现中海地产一位竞买主体，无其他房企参与竞价。最终中海以约150.19亿元底价竞得地块，这一成交金额，也刷新了普陀区土地出让总价纪录。

卢文曦告诉界面新闻，不同于常规纯住宅地块，这幅地块总开发体量近40万平方米，住宅仅为少量配比，核心以商业、办公等业态为主，对开发商的长期城市运营能力、综合开发实力要求极高。

“中海地产深耕真如板块多年，区域内落地多个标杆项目，如中海环宇城MAX、中海中心写字楼、中海·环宇玖章等项目，对板块发展、配套规划、市场客群有着深度认知，深耕布局意愿明确。”卢文曦称。

去年7月，在上海年内第六批次土拍中，中海就曾以65.25亿元拿下普陀真如多用途组团用地（“真如翠谷”），溢价率14.17%。

由此来看，中海持续重仓真如板块，也在市场预期之内。随着真如副中心“真如翠谷”“真如之心”两大关键地块全部完成出让，核心功能区将迎来全面建设的收官阶段。

这是中海今年在上海公开市场拿下的第一块地，一出场便是上百亿级体量。据界面新闻了解，上半年通常是房企拿地的传统窗口期，中海在这一阶段出手并不积极。但进入下半年，部分房企面临资金承压，反而为中海创造了拿地机会。

放眼全国，中海今年投资节奏相对谨慎。数据显示，中海上半年共计新增9宗土地，对应权益地价76.6亿元。叠加7月之后在北京、深圳、香港、太原等城市的拿地动作，年初至今累计获取18宗地块，权益地价合计333.4亿元。

8月26日，中海董事局主席颜建国在中期业绩会上明确表示，公司全年新增购地额目标保持在800亿元至1000亿元。照此测算，中海后续仍有超400亿元的投资空间待释放。上海作为其重仓城市之一，未来大概率会继续加码投资。

界面新闻截图自上海土地交易市场。

今日出让的另一幅地块松江泗泾地块，开发商入围门槛较低，共吸引来国贸&星狮、象屿&天安、山西建投、金地&星河&常州怡康&建华共4家竞买主体参拍。

公开资料显示，松江区SJSB0003单元04-08号地块的土地出让面积19372.68平方米（合29.06亩），规划建筑面积23247.22平方米，容积率1.2，起始价5.00亿元，起始楼面价21500元/平方米。

竞拍现场，多数参与主体出价表现相较以往更为审慎。金地在泗泾积淀深厚，区域项目布局密集，展现出较高的拿地诉求，竞价过程中连续出价、攻势强劲。经29轮竞价后，国贸&星狮联合体以总价5.82亿元、溢价率16.41%竞得该地块，楼面价2.48万元/平方米。

同策研究院联席院长宋红卫向界面新闻指出，泗泾地块的低溢价成交，同样折射出房企的谨慎心态。尽管低密改善地块具备产品稀缺性，但在资金门槛抬高、现房销售周期拉长的背景下，房企算账更细，拿地更趋理性。

至此，上海本场土拍2宗地块均成功出让，共收金156.01亿元。

“总体来看，本批次出让紧邻‘828’新政落地节点，市场正处于政策消化与预期重构阶段。”中指研究院上海数据总经理张文静表示，新政对预售节奏、资金回款等环节的具体影响，仍有待细则完善后进一步显现，房企拿地决策整体保持审慎。

一名央企开发商内部人士告诉界面新闻，新政之后，拿地的不确定大幅提升，由于资金回笼周期变长，利润率下降是大概率事件。