住房预售历史性巨变，房地产的底层逻辑改写了

2026.08.31

作者 | 马光远

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，对住房预售的门槛、预售资金监管以及现房销售等做出了跟过去完全不一样的规定。

我认为，这不是一次简单的房地产政策调整，而是中国商品房基本游戏规则的一次重大变化。

首先，预售门槛大大提高。

过去开发商什么时候可以卖房子，规定相对比较模糊。过去有一个比较常见的规定，就是项目投资达到25%以上以后，可以申请预售。但到底什么叫投资达到25%，实际上各地执行并不完全一样。

最开始的时候，有些地方甚至挖个坑就开始预售了，甚至有些地方坑都没挖就开始卖房子。这在香港俗称卖“楼花”。

现在这个规则发生了根本性的变化。

新规明确规定，商品住房项目如果实行预售，单体建筑必须完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。也就是说，至少这个房子的主体结构已经完成，才能进入预售。

这意味着什么？

过去你买房的时候，看到的可能只是一块地，甚至只是一个坑；现在你买房的时候，至少这个房子的主体结构已经封顶了。对于购房者来说，看到的东西越来越接近最终交付的房子，项目出现烂尾的风险自然会大大降低。顺便说一句，房子烂尾，无法交房的最主要原因是预售。

第二个变化，是对首付和按揭贷款资金的监管。

过去房地产最大的一个问题是什么？就是购房者买期房把钱就全部给了开发商，但房子却烂尾了，那么购房者的钱去了哪里？

过去，开发商拿地、开发、预售，然后拿购房者的钱继续去拿地、继续开发新的项目，再通过新的项目获得新的资金，层层加杠杆。也就是购房者的钱并没有用在本来的项目上。

房地产最繁荣的时候，这套模式可以高速运转。

但一旦房地产市场发生变化，销售下降，资金链出现问题，整个链条就可能突然断掉。一旦资金链断掉，最直接的后果就是房子烂尾。

新规明确规定，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，全部存入资金监管账户。

这个监管账户由住房资金监管机构负责监管，并在项目主办银行开立。这个钱什么时候到开发商的手里？新规明确，项目完成竣工验收，并且水、电、气、热等配套设施具备交付条件以后，才解除资金监管。

也就是说，购房者的钱从进入项目开始，到房子真正具备交付条件之前，都处于监管之下。

因为它实际上改变了过去房地产预售制度最核心的一个功能：融资！

过去的预售，不仅仅是销售制度，同时还是开发商的一种融资手段。开发商通过预售，提前拿到购房者的钱，然后用这些钱进行项目开发，甚至在高杠杆模式下，用一个项目的钱去支撑另外一个项目。

现在这个逻辑正在被彻底改变。以后购房者的钱只能用于这个项目能够建设、能够交付，而不是让开发商拿着这个项目的钱去拿另外一块地。

第三个变化，是现房销售正在成为未来房地产销售制度的重要方向。

这一次新规明确提出，要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范商品房交付风险。新规规定，从通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目，以及已经出让土地但还没有取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已经取得建设工程规划许可证的项目，则鼓励实行现房销售。

预售制度的这些变化，意味着房地产最底层的游戏规则完全变了：

过去的预售，是房子还没有建起来，开发商就可以把房子卖掉，然后拿购房者的钱去开发房子，未来这样的预售不再存在，开发商挪不走购房者的钱，住房销售越来越接近现房销售。

过去那种“卖楼花”的房地产模式，正在退出历史舞台。

这次政策还有一个非常重要的配套变化，就是房地产项目融资方式也在改变。

新规提出，房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，由主办银行单独或者牵头组建银团，为项目提供开发贷款等融资服务；同时明确，房地产开发企业必须用自有资金购地，开发贷款要与项目建设周期相匹配，并支持房地产企业通过股权、债券等多种方式融资。

这意味着，开发商以后开发项目，主要依靠自己的资本金、银行开发贷款，以及股权、债券等其他融资方式，而不能再像过去一样，把购房者的钱变成自己不断扩张的杠杆。

当然，未来这个制度还可以继续完善。比如，项目虽然已经竣工验收，购房者拿到房子以后，如果发现房屋质量存在问题，特别是一些隐蔽工程、水电管线等出现问题，完全可以进一步探索设置一定比例的质量保证金。比如一部分资金在交付以后继续保留两三年，等房屋质量没有问题以后，再最终支付给开发商。

这样，房地产开发商真正承担的就不只是“把房子盖出来”，而是要对房子的长期质量负责。

所以，这一次住房销售制度改革，我认为它真正的意义在于：过去的游戏规则结束了，高杠杆时代结束了，卖楼花时代结束了，以后买房，要么买现房；即使是预售，也至少已经完成主体结构封顶，而且购房资金受到严格监管。房子一旦烂尾，购房者也不会有太大的损失。

过去那种房子还没建、钱已经交了、开发商拿着你的钱再去拿地，一旦资金链断裂就烂尾的模式，正式成为历史。