北京
西安四代宅得房率做到145%，这个数字怎么来的
8月31日看到西安一个项目的数据时，我先核对了两遍：得房率上限145%。在传统的认知里，建筑面积100平方米能实得七八十平方米就算不错，超过100%听起来不合常理。
这个数字并不是营销话术，它的来源是容积率计算规则的变化。空中花园、外挑阳台、平台绿化在符合条件下不计入容积率，开发商因此有了合规扩大赠送面积的空间。
具体看这个项目。博元桃花源启位于西安雁塔区延兴门二路以南、公园南路以东，紧邻曲江文教园板块西北侧，总占地面积约34.88亩，容积率2.8，绿地率39%，规划8栋独栋单元住宅，总户数374户。
它是西安首个抬板式游艇社区，整体地块南高北低，抬高约6米，底层全部架空。这个设计不只是为了好看，抬板之后地面的空间被完整释放出来，做成了公共活动区。
主力户型约139到255平方米，全系四代住宅，采用侧向挑空露台，得房率上限145%。约139平方米的四室和169平方米的五室，都做出了双面采光的边厅，并没有因为户型偏小就牺牲采光和入户的仪式感。
约188平方米的户型在保留这些优点的基础上，进一步实现了客厅挑空设计，把过去只有别墅才有的垂直尺度搬进了大平层。建面约175平方米和255平方米的户型，做到了双U型全景舱布局。
公共配套也堆得很足。项目利用抬板结构，把约6000平方米的会所放在地上，全明通透，配置了业主食堂、恒温健身房、儿童托育、康养中心和私宴空间。另有2200平方米架空层做邻里会客、儿童乐园和长者休闲区，由开发商自持运营，不外包。
社区东、南、北三面被约3万平方米的市政公园包裹，开发商提前建好了篮球场、羽毛球场、健身器械和露营区域。社区与公园之间用通透玻璃分隔，推窗就能看到整片绿意。
这类产品的出现，说明新房市场正在用产品力对抗价格战。当二手房以价格取胜的时候，新房只能靠居住体验的差异拉开距离。
从规划角度看，抬板设计的价值不只是视觉上的。底层全部架空之后，地面层不再被停车和杂物占据，可以做连续的公共活动空间。这对社区氛围的营造，作用比多建几栋楼更大。
也要提醒一句，得房率高的项目往往对后期物业管理提出更高要求。空中花园的绿化养护、外挑阳台的防水、架空层的运营维护，这些都要长期投入。买房时要把物业的服务能力和收费标准问清楚。
西安的新房市场这几年在产品上下了不少功夫。四代住宅的普及速度超出很多人预期，说明当地的购房需求依然存在，只是对品质的要求提高了。产品跟不上，价格再低也难卖动。
对买房人来说，得房率高当然是好事，但要看清楚赠送部分的位置和可用性。放在入户花园、空中花园、阳台外挑这些能提升体验的位置，才是真正有用的面积。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
