北京
近日，多部门出台了房地产相关的政策。
今日，A股房地产板块大幅高开，我爱我家(000560)、特发服务、世联行(002285)、金融街(000402)、香江控股(600162)、深物业A、中交发展等多股一字涨停，不过，随后板块涨幅收窄。
受访券商分析师认为，此次政策出台是顺应房地产进入新阶段，政策通过“提高预售门槛、强化资金监管、推行现房销售”组合拳，从源头上解决预售制部分漏洞，推动行业从“高周转”向“高质量”发展，最终实现“保护购房人、规范开发商、稳定房地产”的三重目标。是落实加快构建房地产发展新模式部署的重要举措。
就不同政策文件之间的关系，财信证券房地产行业分析师陈刚表示，本次商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本市场支持三份文件同日发布，构成了“销售规则—融资体系—资本市场”相互协同的制度闭环。三份文件同日发布、分工明确：销售制度文件规定销售环节规则，信贷文件重构开发与按揭的资金供给，资本市场文件打通直接融资通道。现房销售抽走了预售回款这一最主要的现金流来源，若只改销售方式而不配套融资工具，行业将面临资金链冲击；信贷与资本市场文件负责提供资金来源，补齐融资缺口。
“总体来看，本次住房制度改革将在五个层面产生深刻影响。”中金公司房地产行业分析师李昊认为，第一，改革重新定义了新时代的房企现金流管理模式，变化主要体现在IRR水平上。第二，带动土地市场竞争格局发生系统性变化，总量上短期或有波动，但中长期仍取决于房价走势。第三，改革或有助于加速住房供需格局改善，但仍须考虑新房老库和现房定金机制带来的潜在扰动。第四，现房销售制度下周期波动可能会带来新的影响，如下行周期的金融风险和上行周期的斜率水平，需要储备对应政策予以对冲。第五，规模化房企估值短期内受销售规模预期和ROE影响或承压，但如果周期切换还将会体现估值弹性，尽管弹性幅度或较以往周期有所缩减。
中信建投房地产行业分析师竺劲表示，从短期看预售门槛提高将导致新房可售房源阶段性收缩，二手房成交占比提升；中长期看，交付风险的消除将持续释放被压抑的刚需和改善性需求，支撑市场逐步企稳。在“所见即所得”的现房销售制度下，“好房子”成为房企获得产品溢价的核心竞争力。
对居民而言，招商证券(600999)房地产（不动产与综合服务）组分析师赵可称，购房人合法权益将得到更好保护，同时缓解房屋建设阶段购房人的还款压力。一方面，现房销售可以实现“所见即所得”，同时对于收取定金的情况，建房规〔2026〕3号文规定“房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任”，进一步加强了对购房人合法权益的保护。同时，在现房销售和预售情况下竣备发放按揭有助于缓解房屋建设阶段购房人的还款压力，避免出现“租房+还房贷”双重压力。
校对：祝甜婷
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