中国金茂的“双优”答卷：销售额增8%，有息负债降62亿

“市场的深度调整期，也是竞争格局的重塑期，是优秀企业的弯道超车期。”在2026年中期业绩会上，中国金茂董事长陶天海如此定义当下的行业环境。上半年，公司交出了一份销售额增8%、有息负债降62亿的成绩单。

8月25日，中国金茂（00817.HK）披露2026年中期业绩。在TOP10房企签约销售额同比下降9%的行业大背景下，中国金茂实现了签约销售金额575亿元，同比增长8%，不仅走出了独立行情，行业排名更是跃升至第7位，再创历史新高。

业绩会现场图

与此同时，这家央企开发商展现出了极强的财务自律。在规模增长的同时，有息负债规模较2025年末主动压降62亿元，融资成本降至2.89%的历史低点。中国金茂正在用“有质量的增长”穿越房地产行业的深度调整周期。

增长有质：核心城市深耕与产品力持续兑现

行业的深度调整，本质上是购买力向高能级城市与核心板块的再集中。中国金茂的业绩增长，恰恰踩准了这一结构性变化的节奏。

2026年上半年，中国金茂一二线城市的销售占比高达96%。其中，华北、华东区域成为绝对的业绩压舱石，合计贡献销售额463亿元，占总签约额的81%。北京和上海两大一线城市分别实现签约123.3亿元和109.4亿元，天津、西安、成都、南京等核心二线城市同样多点开花。

这份增长并非单纯依赖市场回暖，更多源于产品端的竞争优势。自2024年推出“金玉满堂”四大产品线以来，中国金茂在细分市场的竞争力持续显现。

上半年，“金玉满堂”产品系在10个核心城市进入当地销售榜TOP10。天津金茂府、郑州璞逸缦湖、合肥璞逸云湖分别夺得所在城市销售额冠军，南京樾满云川与成都东城晓棠也稳居当地市场前列。杭州拱宸金茂府登顶拱墅区1500万至3000万元高端改善赛道网签套数、成交面积、成交金额三项TOP1，上海江湾金茂府则拿下宝山淞南板块签约面积、套数、金额“三冠王”。

在产品力支撑下，中国金茂的行业座次持续提升：从2024年的第12位，到2025年的第8位，再到2026年上半年的第7位，上升轨迹清晰。

在土地投资端，公司延续了“积极而不激进”的风格。截至今年8月，获取的15个二级项目全部位于一二线城市，包括西安、上海、长沙、南京、苏州、成都、青岛、广州、北京等核心城市，总土地金额260亿元，其中11宗为底价获取，整体平均溢价率仅5.64%。

上海嘉定新城优质地块——上海金茂满嘉样板间实景

具体而言，在北京，4月，中国金茂获取北京朝阳东坝地块；8月12日，又以97.61亿元获取北京海淀西冉地块。在上海和广州，3月，金茂象屿联合体拿下上海嘉定新城优质地块，4月摘得广州荔湾老西关稀缺优质土地。

此外，上半年，中国金茂以底价摘得西安曲江杜陵61亩地块；并在长沙湘江板块底价获取罕见的大体量临江地块，在全国多个重点城市核心区域陆续补充了多块优质土地。

拿地策略方面，中国金茂的投资标准清晰明确。中国金茂高级副总裁张辉强调，下半年保持积极不激进，严守投资标准，聚焦核心城市，按年初既定策略和节奏，兼顾规模与效益，稳步推进300亿元投资目标。

此外，上半年，中国金茂以底价摘得西安曲江杜陵61亩地块；并在长沙湘江板块底价获取罕见的大体量临江地块，在全国多个重点城市核心区域陆续补充了多块优质土地储备。

运营提效：“快开、快回、快清”驱动现金流良性循环

如果说精准的投资布局决定了利润空间，那么极致的运营效率则决定了资金的使用效率。

2026年以来，中国金茂进一步强化穿透式管理，通过组织、战略、体系和业务穿透，推动投资、产品、运营和营销等环节协同提效。公司围绕“6、10、12、24”标准——即拿地后6个月开工、10个月开盘、12个月经营性现金流回正、24个月清盘——构建起一套以现金流为核心的运营管理体系。

此外，在原有运营标准基础上，公司还新增了“18个月地上清盘”的更高标准，进一步压缩项目全周期。

这套体系并非停留在纸面上。首席财务官财务总监乔晓洁在业绩会上透露，“特别是对10、12这两个现金流指标，公司每个月都会开会进行晾晒和评比”，通过持续的跟踪和复盘，推动每个新项目实现运营提效。

这期间，多个项目刷新了行业速度纪录。成都城西金茂晓棠拿地后仅2.5个月即实现首开；郑州金茂璞逸缦湖4.5个月首开并实现现象级热销，成为当地销售冠军项目；西安金茂幸福晓棠、成都东城金茂晓棠经营性现金流回正周期分别缩短至8.2个月和10.6个月；重庆璞印金开14.8个月实现地上清盘，上海润雲金茂府16个月实现地上清盘。

成都城西金茂晓棠实景图

运营创标这种“极致周转”带来的直接效果是现金流的实质性改善。乔晓洁在业绩会上表示，“从高层到每一个项目经理、甚至每一个销售员，都建立了以现金流为核心的经营管理理念。”她进一步披露，2024年及2025年获取的项目，截至目前不仅不占用股东资金，反而为股东贡献了正的净现金流。

上半年，公司实现签约回款507亿元，同比增长态势良好，带动经营性现金流净流入105亿元，同比大幅改善。截至2026年6月30日，公司在手现金429亿元，为债务压降和投资拓展提供了充足的安全垫。

债务降本：有息负债压降62亿与融资成本创新低

在规模与效率提升的同时，中国金茂并未放松对财务安全的把控，反而主动优化了资产负债表。截至2026年6月30日，公司总有息负债余额1,228亿元，较2025年末下降62亿元。

乔晓洁将负债下降归因于“战略调整、运营提效、结构优化”三个维度的协同。首先，2023年以来，公司明确了收敛聚焦的战略，投资聚焦于15个核心城市，严守投资策略，确保“投一成一”。近两年，公司每年投资规模控制在200至300亿元，保持积极而不激进的投资风格，从源头上管控了资金杠杆的使用。”

第二个层面是运营提效。公司建立了以现金流为核心的运营管理体系，围绕“6、10、12、24”标准推动快开快清快回。2025年实现签约额1135亿元、回款1046亿元；2026年上半年签约额575亿元、回款507亿元，销售回款的同比增长使现金流进入良性循环。”

此外，还有债务结构的持续优化。“这几年来一以贯之、非常清晰明确的就是‘降短期、升长期，降境外、升境内’，持续调整债务结构，降低融资成本。”乔晓洁在业绩会上表示。

债务结构优化的成效明显。财报数据显示，截至报告期末，公司一年内到期债务从281亿元降至255亿元，占比降至20.8%；外币债务占比从20%降至18%；低成本开发贷及经营贷占比提升至56.2%。公司还完成了约60亿港元的海外银团重组，成本较原来下降20个基点。

乔晓洁指出，行业内基本上少有能够在海外成功重组银团的案例，这也体现了境外金融机构对公司的认可。

在融资成本管控方面，乔晓洁进一步介绍了三个具体方向：一是存量高成本贷款应还尽还、应降尽降，上半年开展存量利率压降专项行动，用新融资替换高成本存量贷款；二是严控新增提款成本，新增项目融资严格执行自律下限，上半年开发贷平均融资成本仅2.29%，经营物业贷款40亿元平均成本2.85%；三是公开市场融资成本持续压降。

数据印证了这套组合拳的效果。公开市场方面，今年2月，公司发行17亿元公司债，票面利率2.48%，较原债券压降132个基点；4月又发行了25亿元中期票据，票面利率2.39%，压降121个基点；7月，公司再发行25亿元中期票据，票面利率2.20%，创中国金茂历史新低，压降133个基点。

在乔晓洁看来，通过以上三个方面的工作，上半年金茂整体实现了负债规模和融资成本的双降。截至6月末，公司境内外有息债务平均利率降至2.89%，较2025年末的3.18%下降29个基点，新增融资平均成本低至2.87%。

在精益管理推动下，金茂上半年的销售费用、管理费用、财务费用分别同比下降2%、11%和17%，集采使用率升至98.3%，进一步释放了盈利空间。

对于下半年，金茂管理层给出了明确预期：随着公司项目逐渐销售回款，债务规模会逐渐降低，下半年年底时还会进一步压降。预计现有债务成本的压降会逐渐在财务报表上体现，后期财务成本会进一步降低。

行业从规模竞争转向质量竞争，中国金茂正试图用一份兼顾增长与安全的答卷，证明央企开发商穿越周期的另一种可能。在房地产行业新旧动能转换的关口，决定房企未来座次的，不再是杠杆的倍数，而是产品的厚度、运营的精度与财务的韧度。中国金茂在这些关键能力上的持续积累，正在为其赢得穿越周期的主动权。