观点直击｜世茂服务：确保每一份收入的含金量

观点网 8月28日，世茂服务发布了2026中期业绩并举行了线上业绩发布会，执行董事兼总裁蒋立丰、首席财务官潘东亮出席会议，并就业务发展回答了相关提问。

中报显示，期内该公司实现收入33.5亿元，录得毛利为4.52亿元。上半年继续围绕着推进服务质量提升，多维度升级产品服务体系展开相关工作。

目前，该公司已在126个城市开展业务，为1354个项目提供物业管理服务及种类丰富的社区增值服务；涉及在管面积约为1.9亿平方米，合约建筑面积约为3.065亿平方米，核心业务的基本面未见明显改变。

蒋立丰在业绩会上明确：“面对行业环境的深刻变化，公司已确立了从‘规模扩张’向‘质量提升’转型的经营方针。不再单纯追求管理面积的增长，而是更加注重挖掘现有项目的盈利潜力，确保每一份收入的含金量。”

同时期，由于销售资金持续回笼，并采用结合整体资金计划有序安排采购付款等举措，截至期末世茂服务包含到期日超过三个月的定期存款在内的现金及现金等价物为31.3亿元，较2025年末增长了4.7%。

整体上，世茂服务在既有规模之上更注重经营质量，社区增值服务也形成多元收入结构，物业管理业务更强调以精细化与科技手段提升运营效率。

增值业务多元化发展

社区增值服务是世茂服务业务结构中的第二增长曲线。

数据显示，2026年上半年业务板块收入为5.51亿元，同比增长2.2%，占总收入的16.5%，较去年同期上升了1.6个百分点，服务内容已涵盖了社区资产管理、智慧场景、养老、新零售等多个方向，对应居民日常生活的不同需求。

以细分业务线来看，社区资产管理服务当中收入较高的方向，创收金额为1.51亿元，同比增长了22.7%，对社区增值板块的收入贡献增至27.5%，上升了4.6个百分点。

具体而言，世茂服务对小区内的广告位、公共场地等存量资源进行整合运营，从而形成了相对稳定的收入来源，也使得小区空间的再利用效率提升。

其次为校园增值服务，实现创收1.22亿元，对社区增值板块的收入贡献达到22.5%。

这部分主要由旗下浙大新宇提供业务支撑，作为国内领先的高校园区综合服务商，浙大新宇聚焦于高校园区领域，围绕师生的“住、食、行、知”四大核心需求，过往期间打造了“宇林校园服务生态”，致力于为学校提供全方位、智慧化的校园全周期服务。

从数据来看，该业务面临不小的竞争压力。世茂服务表示，受外卖行业带来的市场竞争影响，食堂餐饮板块营业规模有所下滑；同时，出于整体盈利考虑，也主动退出部分亏损较为严重的项目。

不过，养老服务业务线则大幅提升，录得收入1.21亿元，同比增长了15.2%，占社区增值板块收入的22.0%，同比提升了2.5个百分点。

资料显示，该公司为应对社区人口结构的变化，开始提供专业护理、助老便民等服务，逐步建立起了从居家照护到社区日间照料的服务安排，覆盖不同层级的养老需求。

而收入上升主要因为深化物业管理服务与养老服务的协同合作所致。

同时，社区增值板块中智慧场景解决方案、新零售服务、车位资产运营服务、美居服务的创收能力尚且有限，目前对整体收入的贡献相对较小。

业绩公告介绍，受到宏观经济及房地产市场影响，车位销售均价下降且规模在减少。并且，公司也对美居板块实施收缩，重点在于完成既有存量合同的交付。

相比之下，由于围绕业主日常生活刚需开展新零售服务业务，该业务板块收入同比增长了68.8%。通过积极拓展第三方及关连方项目机会，把握在建及改造项目的智能化安装与升级改造需求，其智慧场景解决方案业务则同比增长了127.5%。

总体上，增值服务已经覆盖保洁、保安之外的居家养老、社区零售等场景，有助于提升业主与服务方之间的互动频次，服务内容与业主生活之间的联系更加紧密，也为后续服务的持续开展创造了条件。

基础物管精细化运营

另一个观察维度是其物业管理服务板块，作为该公司最主要的收入来源和赖以生存的根基，该业务今年上半年录得收入为25.59亿元，占总收入比例达到76.4%，依旧处于主导地位。

面对行业调整，世茂服务也未再单纯追求管理规模的扩张，而是转向提升单个物业项目的经营质量，通过精细化运营与技术手段加以实现，项目的盈利表现成为经营中更受关注的指标。

数据显示，住宅物业仍是主要部分，非住宅物业部分管理规模则有所下滑。截至2026年6月30日，该公司总在管面积约为1.9亿平方米，其中住宅物业约为1.38亿平方米，同比增长1.0%，占比达到72.7%，比上年同期上升11.1个百分点。而非住宅物业仅5190万平方米，占比仅27.3%，均较上年同期有所收缩。

合约面积方面亦是呈现如此态势。数据显示，截至2026年6月30日，世茂服务拥有合约建筑面积3.065亿平方米，其中住宅物业约为1.99亿平方米，同比增长1.7%，占比达到64.9%，较上年同期上升7.9个百分点；而非住宅物业约为1.075亿平方米，占比仅35.1%，呈现下降态势。

蒋立丰表示：“从主营上来说当前核心是通过经营和品质解决现金流和利润的问题，但对于我们来说还有一个另外的非常关键的点，即未来的开拓与发展，这也是下半年同样需要关注的重点。”

拓展策略上，世茂服务提高了新拓项目门槛，明确住宅、高校、产业园区等核心赛道将是重点，并通过筛选项目来关注长期的经营效益，而非单纯累积合约规模，第三方外拓的节奏相应有所放缓。

期内，为优化资源配置，该公司已对部分经营效果不及预期的在管项目进行有序调整，将资源集中于具有盈利潜力的项目，这一动作在报表上体现为管理面积的结构性变化，涉及的调整也是逐项进行的。

随着而来的还有运营效率的提升，为减少线下人力的重复工作，提升多项目统一管理的响应速度与服务效率。世茂服务将人工智能、物联网应用于客户服务、绿化保洁、设施维保等环节，通过AI智能巡检与设备故障预警，实现隐患排查前置与运维管理可视化。

总体上，世茂服务在物业管理板块的调整，重点在于优化结构与提升单位效益，而非做大规模，经营重心从面积的增长转向质量的提升，这一取向在应收及现金流安排上均有体现。

管理层也明确，“将会以两个核心指标作为主要的参考指标，一个是现金流，一个是利润，这两个都会指向公司的稳健经营。”

随着行业进入存量竞争阶段，物企经营逻辑从“面积驱动”向“质效驱动”的转变已是共性路径。

短期看，结构优化可能带来规模、营收及盈利数据的调整；从长期看，更优的项目组合与单项目效益，有助于企业的稳定经营与现金流质量，这也是世茂服务在经营策略上值得关注的点。

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