8.28地产新政炸锅了，底层逻辑与重大影响！

8月28日，国家四部委密集出台了多项房地产新政！

这在全社会引起了广泛关注，尤其是在地产圈，可以说是炸锅了。

很多人跟着媒体炒作，也就嗨起来了。

到底为什么嗨？嗨什么？其实很多人都没有搞清楚！

老杨分两篇文章解读一下这事。

第一篇文章，从宏观脉络和深层逻辑上进行剖析。

第二篇文章，谈谈它对于房地产市场的短中期影响。

首先，探究一下新政背景

不知道各位有没有关注一点，这几个部委的新政的文件当中，在开头都提到：贯彻落实党中央国务院关于加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展的重大决策部署。

这几个部委出台新政的目的，是为了落实国家的重大决策，也就是要构建房地产的发展新模式。

各位要想深刻地理解这次新政，那么首先要搞清楚什么叫房地产发展新模式？

这个提法最早出现在 2022 年 12 月，中央经济工作会议通稿中。

当时的说法是：推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

这也就是旧的发展模式已经结束了。

这个结束的标志就是 2021 年下半年全国楼市大降温，2022 年，全国很多的民营房企纷纷爆雷。

2022年经济工作会议结束没多久，求是杂志刊发了最高领导者在这次会议上的讲话内容。

这个稿子比较长，文字比较多，其中有段话可以用来解释什么叫房地产发展新模式：

要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来高负债、高杠杆、高周转的发展模式，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

这中间提到了发展新模式的两个重点。

第一，它是一个中长期之策。

第二，它消除的重点是消除行业 “三高”，这三高集中在房地产开发企业身上，也就是楼市繁荣期的一些行业弊病。

从那个时候到现在，国家很多重要会议上多次提及到房地产发展新模式，其中对其内涵进行较全面解释的是在 2024 年 8 月 23 号，住建部在国新办的发布会上的一段阐述。

房地产发展新模式包含 6 个方面的内容。

第 1 是完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。

第 2，部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立人、房地产要素联动机制。

第 3，有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时，就约定实施现房销售。

第 4，建立城市房地产融资协调机制，推出项目白名单制度。

第 5，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

第 6，建设绿色低碳智能安全的好房子。

这个解释比较全面。 但它是基于住建部的视角，对金融融资方面的阐述，偏少了一点。

关于房地产发展新模式最近的一次提及是在今年 5 月 22 号，国务院印发城市更新 “十五五” 规划，其中提到：加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

上述我们把房地产发展新模式的来龙去脉，梳理了一遍，就可以看出来， 它在落实国家高层的重大部署，同时也是紧扣 5 月份新发布的十五五规划，首次有力度的落实到部委政策层面。

这几部委新政，它是一个基础性的制度，也就是它的目的在于促进房地产业，尤其是房地产的新房开发业稳定健康发展；它并不是用来稳定短期市场，促进房价止跌的一类政策。

这些新政的出台，具有标志性意义！

2022 年 12 月提出要向房地产发展新模式过渡，至今已经将近 4 年了。

这几个政策的出台，意味着这个过渡期已经进入到后半段了，甚至是接近尾声了。

而之所以选择这个时间段进行有力的制度改革，主要是因为过去几年的保交楼基本上已经完成了，该爆雷的房企基本上都爆雷了，房地产开发行业的风险大部分已经释放。

接下来，简要分析新政内容

新政的核心，其实就是销售制度的变革，以及配套的房地产融资制度的变革。

这二者之间关系非常密切，其中销售制度的变革是关键。

因为房地产开发商拿地建房子，只有把房子卖出去了，才能够回笼资金盈利赚钱。

之前几十年，我国大陆地区实行的是期房预售，上世纪90年代是学习香港卖楼花的经验。

其好处是能够降低房地产开发的门槛，更有利于他们募集资金，这个资金其实主要来自于购房者，也就是开发商拿着购房者提供的无息资金来实现项目开发。

但其弊端也很明显！

2021 年下半年，全国楼市大降温之后，很多房企爆雷了。

于是就出现了一种情况：买房者的房款已经付了，正在每月还按揭了，但是自己的房子却烂尾了，不知道猴年马月才能够住进房子。

为此，过去几年国家很辛苦的进行保交楼，事实上是在帮很多爆雷的企业擦屁股。没办法，这事涉及民生，是地方政府的职责所在。

这次进行现房销售制度的改革，其实过去几年很多地区已经小范围的进行试点了。

其中范围最大的是海南，整个海南省过去几年已经全面实行现房销售了。

我们看一下这次文件中的核心内容：

通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。施行之日起新出让土地的商品住宅项目和已出让土地已经取得建筑工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已经取得建筑工程规划许可证的商品房项目，鼓励实行现房销售。

可见，政策并非一刀切的全部转为现房销售。

这个措辞很讲究：新出让的地块，要优先选择现房销售。

那也就意味着地方政府还有制定细则的空间，但 “优先要现房销售”，就意味着大部分的新项目都应该实施现房销售。

所以，接下来我们就要观察各地制定的细则，以及未来几个月各地新出让的土地地块当中有多少约定必须要实行现房销售。

不管怎么样，可以预见，未来几年，全国大部分的住宅项目，都会实施现房销售！

这对开发商会产生什么样的影响呢？ 主要是在融资方面压力大幅增加！

过去多年的预售制度，按照国家相关规定，一个项目的投资额进度超过 25%，才能预售（多数情况下，工程出地面就可以卖房了）。

从制度安排上，预售资金应该是有监管的，但在实际操作中，几乎没什么监管。

卖掉房子，开发商就能回笼资金了，所以才会出现开发商从拿地到卖房子，只需要 6 个月、5 个月，甚至是 4 个月。这就是所谓的高周转。

2022 年以来，因为很多房企陆续爆雷了，国家对于房企的预售资金监管的力度开始增加，一般都是按照工程节点分批次的，让开发商回笼资金。

但经过这次制度变革之后，实施现房销售，竣工之后方能卖房。而一个项目从拿地到竣工，一般需要 2 年到 2.5 年。

过去是 5‑6 个月就可以大笔的回笼资金了；现在是需要苦熬 2 年到 2.5 年才能够回笼资金，这对于房企资金周转来说，压力山大。

另外，对于仍然实行预售的项目，现在这个预售标准调高了，由过去的建筑物正负零到现在的建筑物需要封顶。

而且更要命的是，即便是项目可以预售，但全部的预售资金也会一直监管到房子竣工。

那也就意味着，未来不管实施现房销售，还是期房预售，对于开发商回笼资金来说都一样：都需要等到房子竣工之后！

这对于广大房企来说，简直是天要塌了！

相关部门不会不明白这个道理，所以这次金融管理部门出台了多项房地产融资新政，其目的就是要弥补一下开发商融资方面的巨大缺口。

这次的融资新政涉及到很多方面，包括房企和买房者。

对个人方面的利好微弱，我们下篇文章再聊这事。

对房企来说，涉及融资条项较多，可分为两大类。

第一类，传统的开发贷，支持力度加强，期限由过去的 3 年延长到最长 5‑7 年。

第二类，资本市场融资方面给予支持，包括股权融资、债权融资，也鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）；不动产资产支持证券（ABS）；租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）。

另外，就是房地产融资实施主办银行制，而且主要针对项目层面展开相关的融资，房企集团总部的信用融资功能被大幅削弱。

最后，评估新政对开发商的影响

我认为这次政策，对于开发商来说，相当于打了一个耳光，又给了三颗甜枣。

这个耳光，就是期房销售转为现房销售之后，房企在融资方面遭遇了重大挫折。

三颗甜枣，就是在股权融资、债权融资、多元化融资方面给了一些补偿。

但我想，整体看来，就短期而言，融资补偿的总量应该会小于房企失血量。

目前房地产市场依然在下行，房地产行业依然是国民经济当中防范风险的重要领域，而且很多的民营企业还在亏损，甚至是国企央企的报表也开始难看了。

在这样情况之下，虽然说是有些融资政策的支持，但落实到具体的金融机构，他们在给房企融资的时候，依然会把防风险放在第一位。金融机构都是“晴天送伞，雨天收伞”。

除了融资的政策安排之外，还有一个新政策：对于实施现房销售的项目推行销售定金制度。

这些项目在取得建筑工程施工许可证之后，开发企业可以跟购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。

这个所谓的少量定金到底是多少呢？

按照我国的法律，所有商品的定金，都不能超过总价的 20%。

按照过去房地产市场当中发生的一些定金案例，不管是有些新房还是二手房交易过程中，定金一般会占到总金额的 1%‑5%。

而且，新政规定，定金也需要进行资金监管，只有房子交付之后，房企才能拿到定金。

我们可以这么理解，实施现房销售的项目，开发商的资金回笼慢了很多，而且销售的节点也滞后了很多，那么就设立一个新制度，给房企一个补偿：可以一开工就能够收定金，允许提前把客户锁定。

但是，这里面存在较大的问题，从开工到竣工需要 2 年左右，而签定金合同的时候，双方需要约定具体的售房价格；那么，无论是房企还是买房人，对于 2 年之后的房价走势，其实还是蛮难预测和把握的。

所以我推测，实施现房销售的项目，愿意很早就付定金的客户估计不会多。

最终结论如下：

一、四部委的政策出台，对于房地产市场和行业的中长期发展是一个利好政策，尤其是对于保护买房人权益意义重大。

二、政策主要是冲着开发商来的，就是想让过去的 “坏孩子” 变成好孩子。当然过去很多的坏孩子开发商都已经趴窝了。但就短期来看，对开发商群体总体来看，是偏利空的。开发商的融资承压，资金周转周期大幅拉长，相对应的房企项目利润会下滑（在其他情境相同的条件下）。

三、从结构来看，少数头部的央企，因为融资成本是比较低的，他们就可以扛过这次冲击，甚至未来发展的更好。 同时，对极个别的特别优质的民企，比如说产品力很强，开发建设运营的能力突出，短期也能扛过这次考验。但对于全行业大部分的中小的民营开发商，这是一个利空消息。

欢迎老铁们关注下篇文章：这次新政对房地产市场的短中期影响。