商品住房开发贷款新政！销售回款应优先偿还该项目开发贷

8月28日，国家金融监督管理总局发布关于印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》的通知。

各金融监管局，各大型银行、股份制银行、外资银行：

现将《商品住房开发贷款管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。

国家金融监督管理总局

2026年8月28日

商品住房开发贷款管理办法（试行）

第一章总则

第一条为规范银行业金融机构商品住房开发贷款业务经营行为，加强商品住房开发贷款审慎经营管理，满足商品住房开发项目合理融资需求，支持构建房地产发展新模式，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规和规章，制定本办法。

第二条本办法所称贷款人，是指在中华人民共和国境内依法设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。

第三条本办法所称商品住房开发贷款，是指贷款人向房地产项目开发公司（以下简称借款人）发放的，用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。

第四条贷款人开展商品住房开发贷款业务应采取主办银行模式，合理区分房企集团风险和单一项目风险，按照市场化、法治化原则自主决策，对不同所有制房地产企业的项目一视同仁提供贷款。

第二章项目和借款人条件

第五条贷款人应认真评估商品住房开发项目情况。项目应至少满足以下条件：

（一）取得合法、完整、真实、有效的立项或备案文件，取得土地不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。当地对“四证”另有规定的从其规定，但须与“四证”齐全具有同等效力。如涉及环境影响评价、文物勘探等事项的，应满足相应规定要求。

（二）符合国家关于固定资产投资项目资本金制度相关规定，项目资本金实缴到位。

（三）存在实际融资需求，且借款人已制定贷款使用计划和项目建设交付计划。

（四）能提供与贷款额度匹配的抵押物。

（五）项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理。项目间资金不得混同。

第六条贷款人应认真评估借款人情况。借款人应至少满足以下条件：

（一）具备房地产开发资质。

（二）具有良好的偿债能力。

（三）不处于破产重整、大额查封冻结状态，不存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题。

（四）企业注册资本实缴到位。

第三章主办银行

第七条借款人申请商品住房开发贷款的，应与贷款人协商，达成一致后确定一家主办银行并在合同中约定，由主办银行单独发放或作为牵头银行以银团模式发放商品住房开发贷款。每个项目仅能确定一家主办银行，主办银行可为法人或分支机构。

第八条借款人应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入资金账户管理。主办银行和资金账户在商品住房开发贷款结清前原则上不得变更。

项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。

第九条主办银行及银团成员应做好尽职调查、项目审核、贷后检查等事项，在管控好风险的前提下，为项目提供融资服务。主办银行要牵头做好账户管理，加强贷款资金监控，严格审查信贷资金用途和流向，发现贷款资金异常的，应及时采取措施。银团成员应积极支持主办银行履行上述职责，及时共享信息，协同做好项目资金封闭管理。

第十条贷款人发放的商品住房开发贷款只能用于本城市的商品住房开发项目。本条所称城市，是指地级及以上城市。

第四章业务办理

第十一条借款人向贷款人提出开发贷款申请，贷款人按程序受理并开展贷前调查。

第十二条贷款人应按照审贷分离、分级审批的原则，明确商品住房开发贷款审批权限，规范贷款审查审批流程。

第十三条贷款人应在合同中与借款人约定具体的贷款金额、期限、利率、用途、担保方式、借款人承诺、还款计划及风险处置等要素和有关细节。其中：

（一）贷款金额。贷款人应综合考虑项目总投资金额、资本金投入、自有资金、其他融资等，并参考当地同类项目建筑造价水平，合理确定贷款金额，满足项目融资需求。

（二）贷款期限。贷款人应综合评估商品住房项目建设周期、销售周期和风险水平等，合理确定贷款期限。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。

（三）贷款利率。商品住房开发贷款利率应遵循利率市场化、商业可持续原则，贷款人应在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下，合理确定贷款利率。

（四）贷款用途。贷款用于开发、建造向市场销售、出租等用途的商品住房项目。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红、其他投资等。

（五）担保方式。贷款人应严格落实商品住房开发贷款的抵押担保措施，将本项目土地使用权及在建工程作为抵押物，按照相关规定依法依规办理抵押权不动产登记。设立抵押时，应确保抵押物权属清晰，经查询已办理预告登记或网签的房屋及其土地不得作为抵押物。可根据需要追加股东担保、股权质押或其他增信措施。

（六）借款人承诺。贷款人应要求借款人在合同中对与贷款相关的重要内容作出承诺，包括但不限于：借款人严格按照合同约定使用资金，不得变相套取项目贷款资金，不得违规将项目贷款资金、项目收入资金划拨至房企集团、母公司或其他关联企业，借款人及其股东不得抽回项目资本金，设立抵押时不得将已售房屋及其土地纳入抵押范围。

第十四条贷款人应在合同中与借款人约定提款条件，包括但不限于资本金已全额到位、项目建设进度达到要求、抵质押物已办理登记等。

第十五条贷款人应严格按照约定的提款条件，以受托支付方式发放贷款，放款进度应与项目实物建设进度相匹配。

第十六条贷款人应在合同中与借款人约定还款安排，首次还本日期原则上应在商品住房项目竣工备案后，经协商一致的可以提前归还贷款本金。借款人应确保第一还款来源充足，销售回款应优先用于偿还该项目开发贷款。

第五章风险管理

第十七条贷款人应依照本办法制定完善商品住房开发贷款管理制度，明确贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等内容，严格落实统一授信要求，实行全流程管理，加强贷前调查、贷中审查、贷后检查，切实保障信贷资金安全。

第十八条贷款人应强化风险监测，定期对借款人的履约情况及信用状况、股权结构重大变动情况、项目的建设和运营情况、贷款担保的变动情况等内容进行检查与分析，及时识别风险并采取应对措施。同时兼顾借款人关联企业等对借款人造成的重大负面影响，做好风险防范。

第十九条贷款人应严格按照监管要求开展风险分类，并根据借款人履约能力及贷款风险变化情况，及时、动态调整分类结果。

对于未按照借款合同约定偿还的贷款，贷款人应及时采取清收、协议重组、债权转让或核销等措施进行处置，有序化解贷款风险。

第二十条贷款人应建立房地产行业风险预警和评估体系。密切关注房地产市场变化，定期对商品住房开发贷款开展压力测试。

第二十一条贷款人应对商品住房开发贷款业务合作的资产评估等第三方机构加强管理，明确合作机构资质条件，建立完善准入和评价机制。

第二十二条贷款人应每年对内部职能部门和分支机构商品住房开发贷款业务进行内部审计。

第二十三条贷款人应将商品住房开发贷款管理的责任落实到具体部门和岗位，建立各岗位的考核和问责机制。

第六章监督管理

第二十四条国家金融监督管理总局及其派出机构依法对商品住房开发贷款业务实施监督管理，并可以根据贷款人经营管理情况、风险水平和商品住房开发贷款业务开展情况等，对贷款人提出相关审慎监管要求。

第二十五条贷款人违反本办法规定开展商品住房开发贷款业务的，国家金融监督管理总局及其派出机构应当责令其限期改正，并可依法对相关机构或者人员采取监管措施或者实施行政处罚。

第七章附则

第二十六条依本办法发放贷款的商品住房开发项目，均纳入“白名单”项目管理，及时向城市房地产融资协调机制报送相关信息。

第二十七条金融管理部门对租赁住房、保障性住房等开发贷款另有规定的，从其规定。本办法施行后，关于商品住房开发贷款的其他监管规定与本办法不一致的，以本办法为准。其余未尽事宜，按照固定资产贷款相关规定执行。

第二十八条本办法由国家金融监督管理总局负责解释。

第二十九条本办法自印发之日起施行。本办法施行后新签订借款合同的项目，依本办法执行。本办法施行前已签订借款合同的项目，仍按合同约定执行。

专业服务主动管理！合一为多家银行城市更新项目提供贷前可研、贷后监管、特殊资产处置盘活全过程服务

2025年，国家将城市更新定位为推动城市高质量发展的综合性战略行动，其核心目标是转变城市开发建设方式，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续与品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。另《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》进一步明确了高质量开展城市更新、推动房地产高质量发展、城中村和危旧房改造等重点任务。城市更新的国家战略蓝图徐徐铺展，百千亿级资金如何精准注入、安全回流，成为金融机构面临的核心命题。面对周期长、环节多、风险交织的项目特性，金融机构的传统“被动管理”模式已难以满足当前的项目管控和风险防范要求。

在此背景下，合一城市更新集团以主动化、全流程的贷后监管服务破局！合一已为兴业银行深圳分行、渤海银行深圳分行等多家金融机构提供城市更新项目全过程贷后监管专业服务。合一通过实时监控项目进程、刚性约束资金闭环、前瞻化解潜在风险，深度服务银行、信托、私募等金融机构，成功助力合作伙伴实现贷款安全退出。

01

金融机构支持城市更新的核心原则与政策导向

金融机构支持城市更新，需遵循依法合规、风险可控、商业可持续的核心原则。2025 年，国家层面明确提出制定城市更新贷款管理办法，以支持城市更新高质量发展，具体内容包括创新定制化金融产品、强化信贷支持力度；实行项目清单制管理，精准对接符合规划的项目；落实资金封闭管理与专款专用要求，防范资金挪用风险等。然而，城市更新项目普遍具有周期长、环节多的特点，且易受政策变动、市场波动等因素影响，风险隐患较多。

为确保金融支持精准落地、契合战略目标，金融机构必须强化贷后监管，通过持续跟踪项目进度、履约状态及资金使用情况，及时化解潜在风险，保障项目顺利推进，实现贷款安全与效益最大化，为城市更新战略实施筑牢金融保障防线。尤其在深圳市场化主导的城市更新模式下，金融机构参与本地城市更新业务时，更需筑牢风险防范安全线，从传统的项目被动管理转向主动管理，进一步加深对贷款项目的认知，前瞻性化解项目风险。

02

城市更新项目风险特征与贷后监管必要性

中国人民银行原行长易纲在《党的二十大报告辅导读本》中发表题为《建设现代中央银行制度》的署名文章，明确指出金融机构要加大不良资产处置力度。大规模 “他救” 是特定历史时期的特殊安排，“自救” 应成为当前及今后应对金融风险的主要方式。

在2025年5月20日的国务院新闻会上，金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛女士就城市更新贷款管理办法相关问题进行解答时指出，“金融机构应该充分考虑城市更新项目特点，在全面测算项目综合收益和风险基础上，开展授信审批和风险管控，做好专款专用和资金封闭管理。”

城市更新的投融资管理贯穿项目投资全周期，无论是贷前、贷中还是贷后，企业面临的经营环境与市场政策环境始终处于动态变化中，经营发展易受各类因素影响，这无疑增加了项目贷款的不确定性与风险（如市场风险、政策风险、技术风险、管理风险、政府审批风险、诉讼税务风险等）。

尤其在当前房地产行业尚未真正止跌回稳的大背景下，金融机构传统的“被动管理”模式早已难以为继，主动化、全流程、深介入的贷后监管，成为金融机构保障资金安全、实现项目保值增值的关键。因此，金融机构亟需调整“重贷前、轻贷后”的工作模式，以适配深圳城市更新项目的实际情况。

03

合一城市更新项目纾困解决方案与服务实践

合一城市更新集团推出的全方位城市更新项目纾困解决方案，正是针对金融机构在城市更新项目管理中面临的痛点，为降低项目贷款风险而提供的专业服务体系。方案从主动防控角度出发，防范或减少潜在的项目贷款风险，助力解决项目疑难问题、加速项目熟化进程、实现投资项目保值增值，确保城市更新贷款项目顺利退出。

近年来，合一城市更新集团服务的金融机构类型持续多元化，涵盖银行、信托、私募、保险、小贷等领域，能够为金融机构提供系统化、多元化的服务，具体包括主题培训、专题研究、项目可行性研究报告、项目本体尽调报告、项目纾困盘活方案、项目跟进谈判服务、项目不良资产转让、项目贷后监管服务等，全面解决金融机构在城市更新领域的各类问题，助力金融机构实现贷款顺利退出。

多兵种立体联合作战！合一拥有全职的政策分析师、律师、规划师、工程师、建造师、评估师，投资咨询师，建筑设计师，策划师，以及开发申报、拆迁实施、产业招商运营、融资财务顾问等多专业员工，形成系统性的全过程服务团队。

目前，合一多兵种的城市更新业务团队已为多家银行机构与私募基金提供城市更新贷后监管服务，成功帮助这些城市更新前融机构实现项目进程实时监管、项目资金封闭管理与专款专用，确保资金投放节奏与项目熟化进程基本一致，推动金融机构对所投项目实现主动管理与风险化解。

04

合一出险项目盘活方法论与经验积累

自 2021 年起，合一便始终处于行业前沿，积极参与深圳城市更新项目风险化解工作，并提出核心观点：城市更新项目盘活需聚焦项目本身，结合当前政策与市场情况，对出险项目开展再尽调。唯有在再尽调的基础上，进一步摸清项目当前价值，才能更好地引导城市更新项目各方参与主体调整预期，最终解决当前背景下项目利益再分配问题，确保项目盘活方案真正落地执行。

截至目前，合一已深度参与深圳 30 余个出险城市更新项目的盘活工作，成功助力十多个项目纾困盘活并获得增量资金进入，积累了丰富的实战经验，并形成了针对出险城市更新项目的 “本体尽调与盘活方案十五步方法论”，具体内容如下：

此外，合一贷后监管服务的核心目标围绕 “保障金融机构资金安全、控制项目风险、确保项目顺利销售、推动销售资金及时归还金融机构贷款”展开，最终通过专业的贷后监管服务，为金融机构构建项目贷款回收的安全屏障。

目前，合一已为兴业银行深圳分行、渤海银行深圳分行等多家金融机构提供贷后监管服务，且贷后监管服务范围进一步拓展至深圳村股份公司，为其提供项目盘活纾困贷后监管服务，助力城市更新 “保回迁” 任务落地。

作为深耕城市更新领域十余年的策略型全流程服务商，合一凭借超百亿资金规模的投后管理实战经验，依托独创的 “6+3” 投资尽调研判方法论与 “城市更新不良资产盘活方案六要素”等纾困盘活工具，为银行、信托、资管公司、私募基金等金融机构量身打造 “贷后监管 + 盘活顾问 + 出地熟化”三位一体的贷后管理方案，从根源上化解城市更新项目全周期风险，助力金融机构在不良资产浪潮中稳健前行。

信息来源：

国家金融监督管理总局关于印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》的通知

https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1270034&itemId=928

欢迎扫描下方二维码入群交流

如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新协会副会长单位，深圳市城市规划学会副会长单位，深圳市商业联合会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新产业运营全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及政策智库进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国城市高质量发展提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括为政府提供城市更新产业升级政策课题咨询以及产业发展规划顾问服务、为国央企及村集体等市场主体提供城市更新项目全过程咨询+实施服务(投资可研与开发策划顾问、项目全流程开发管理及融资并购等)、为银行业金融机构提供城市更新项目融资贷款可研与贷后监管服务、为工改工产业园区项目方提供策划招商运营等全过程专业服务。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州等地区公司，参与操盘和服务的项目覆盖深圳本土十个区、以及粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。