在澳洲，当Bunnings房东有多爽？周入$2.65万

Bunnings一家门店的房东每周可收取约26,500澳元租金。一项分析显示，澳洲一些最大品牌旗下物业的租金收入相当可观。

不过，专家指出，租金数字再高，也可能掩盖一处品牌商业物业是否值得投资的真正关键。

Coles、Woolworths、Officeworks、7-Eleven、Guzman y Gomez和McDonald’s等知名品牌租用的个别物业，每周都能为房东带来数千澳元。

以下数字来自澳洲的个别物业，并非各品牌旗下物业网络的平均租金。不同物业的建筑面积、土地规模和租约安排差异很大。

BUNNINGS：每周约26,538澳元

维州地区Traralgon的Bunnings Warehouse每年净收入预计达138万澳元，折算下来每周约26,538澳元。

若按每根香肠3.50澳元计算，这笔钱相当于每周购买超过7500根Bunnings烤香肠的费用。

这家Bunnings Warehouse占地2.026公顷，建筑面积为10,438平方米，并已签订新的10年期净租约。

然而，租金收入显眼，并不代表它自动成为下列物业中最好的投资。

COLES：每周约15,197澳元

Warrnambool一处独立Coles超市每年的净收入为790,226澳元，平均每周约15,197澳元。

这处超市建筑面积2670平方米，租约已延长至2038年8月；若行使进一步的选择权，Coles的租用期限可能延至2068年。

OFFICEWORKS：每周约15,074澳元

布里斯班以南Browns Plains的一处Officeworks物业，每年净收入783,830澳元，折算为每周约15,074澳元。

这让办公用品巨头的物业收入出人意料地接近Coles。该大型零售物业今年早些时候以1210万澳元售出，续签的租约可通过选择权延长至2044年，年租金固定上涨3%。

WOOLWORTHS：每周约10,092澳元

Caulfield North一处同时由Woolworths Metro和BWS使用的物业，每年净收入524,769澳元，即每周约10,092澳元。

这处1042平方米的物业租约至2035年，进一步的选择权可将租期延长至2055年。

面对这类数字，投资者不会只按房东收到的租金多少来给物业排位。

Vanta Advisory联合创始人、ALBA Commercial合伙人Jeremy Daunay表示，租金高低只是评估的一部分。

他说，评估Bunnings物业时，需要查看地块周边有多少可用土地，也要判断租约重谈时零售商是否能够实际迁往其他地点。

如果一处Bunnings物业周边没有合适的替代开发地块，房东可能比拥有邻近备选地块的房东更有议价优势。

Daunay表示，寻求长期资本保值和稳定收入的投资者，可能愿意为知名品牌租户支付溢价。

但如果买家只被知名品牌吸引，却没有调查物业本身，就可能付出过高价格。

租约结构、土地价值、剩余租期、租户履约能力、每平方米租金以及未来发展机会，都必须纳入考量。

此外，能够向租户收回的物业运营支出，也可能大幅改变表面租金对房东的实际价值。

Daunay举例说，一处物业收取100澳元租金，却要由业主承担15澳元运营成本；这与运营成本可以向租户收回的物业，是完全不同的投资方案。

他认为，最大的风险在于，投资者只盯着其中一个诱人的部分，却忽略物业的基本面。

“商业房地产中的错误会年复一年地累积。”Daunay说。

ZONE BOWLING：每周约6485澳元

Frankston一处Zone Bowling物业每年净收入预计为337,198澳元，平均每周约6485澳元。

这栋2500平方米的建筑位于228 Cranbourne Rd，占据一块5142平方米的地块，租户是娱乐运营商TEEG。

现有租期至2029年6月，另有5年选择权可延长至2034年，年租金固定上涨3.5%。

不过，JLL高级主管Romanor Falconer指出，尽管该物业每年收入超过337,000澳元，其每平方米约139澳元的现行租金对零售租赁而言仍然偏低。

因此，这处物业的投资逻辑并不是简单追逐眼前最高的租金收入。

Falconer表示，地块拥有充足停车位、曝光度和现有建筑，现有租约结束后，未来可能用于大型零售、医疗、辅助医疗、儿童护理或其他商业用途。

如果物业最终重新定位，潜在的租金上涨空间就是它的机会所在。

7-ELEVEN：每周约6308澳元

South Morang一处7-Eleven物业每年净收入预计为328,020澳元，平均每周约6308澳元。

这处3665平方米的物业采用净租约，年租金至少上涨3%；其中超过1200平方米的土地目前未被充分利用，已被列为未来可能开发的空间，但须获得批准。

GUZMAN Y GOMEZ：每周6250澳元

悉尼西部Cranebrook一家新开的Guzman y Gomez免下车餐厅，每年净收入325,000澳元，正好相当于每周6250澳元。

该物业签订了20年期净租约，租期至2046年，并附带可延长至2066年的选择权；年租金固定上涨3%。

按照租约，GYG还负责通常的物业运营支出。

CHEMIST WAREHOUSE：每周约5272澳元

Prahran的Chapel St上一处Chemist Warehouse物业，每年现行租金274,158.94澳元，折合每周约5272澳元。

该物业已全部出租给这家药房巨头，年租金固定上涨3%，进一步的租约选择权可将租期延长至2034年。

EL JANNAH：每周约4712澳元

Box Hill一家El Jannah餐厅每年净收入预计为245,000澳元，平均每周约4712澳元。

这处物业本月经拍卖以455万澳元成交，此前吸引了超过230次咨询；物业租约为20年期净租约，租期至2046年。

但ALBA董事Tom Mifsud警告，知名品牌入驻物业所产生的高额收入，可能让普通投资者误以为这类投资很简单。

他说，物业的出入口条件、经过车辆流量、底层土地质量、租户经营情况和租约，都需要仔细审查。

知名企业可能占据有价值的优质商业地段，但投资者仍须具备足够资本和专业知识，才能长期持有并管理这项资产。

因此，看到Bunnings物业房东每周收取超过26,000澳元，并不等于应该只追逐最高的数字。

“商业物业是完全不同的语言。如果你对商业物业一无所知，只是喜欢看数字，就不应该买入。”Mifsud说。

McDonald’S：每周约2526澳元

即使是全球最知名的品牌之一，也未必能带来最高租金。

Hampton Park一处McDonald’s物业的现行租金为每年131,328澳元，即每周约2526澳元。

这处物业建筑面积2056平方米，采用20年期三重净租约，年租金固定上涨；包括土地税在内的物业运营支出，则由租户承担。

换言之，Bunnings例子的每周物业收入约为McDonald’s物业的10.5倍。

但专家表示，这个对比恰恰说明，只看数字最高的一项可能会被误导。

建筑面积、土地价值、地点、租约结构和未来机会各不相同，门上的知名标志只是判断物业实际价值的起点。