两部门完善房地产信贷政策：个人住房贷款期限延至最长40年，专家称将促进房地产发展新模式形成

每经记者：袁园 每经编辑：魏官红

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。

《每日经济新闻》记者注意到，为更好满足房地产合理信贷需求，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，例如建立开发贷款主办银行制度，提升房地产行业转型发展的金融服务能力；加强个人住房贷款与开发贷款的衔接；将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年等。

单个房地产项目对应一家主办银行

《意见》的核心变化集中在开发贷款和个人住房贷款两大制度上。在开发贷款方面，建立主办银行制度，要求单个房地产项目对应一家主办银行，项目存续期间开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部资金均纳入该行账户封闭管理，主办银行和资金账户在房地产开发贷款结清前原则上不得变更；开发贷款期限大幅延长，预售项目最长5年、现房销售项目最长7年、商业地产项目最长7年，且首次还本日期原则上安排在项目竣工备案之后，确保建设期内资金不被抽回。

“在房地产开发贷款领域，政策明确提出采取‘主办银行’模式。这是房地产发展新模式中的重要新提法，其核心在于强化银行对项目融资的全流程负责，落实审核职责，使资金监管更加到位。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《每日经济新闻》记者表示，同时政策将近年来“保交楼”相关贷款经验纳入其中，明确要求对不同所有制房企项目一视同仁提供贷款，这有助于打破所有制壁垒，使各类企业均可依据项目资质和业务实际获得融资支持，真正实现“一碗水端平”。

在个人住房贷款方面，最受关注的是放款时点的延后——所购新建住房实行现房销售的，贷款在销售备案后发放；实行预售的，须在项目竣工备案后发放，并通过受托支付方式直接划转至主办银行账户或预售资金监管账户，确保购房人“能拿房、再还贷”；同时贷款最长期限从30年延长至40年，提升购房人贷款能力；对暂时失去收入来源的存量房贷借款人，赋予银行更大的债务重组自主权，可灵活采取展期、延后还本等方式。

“过去30年期限的设定，隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设，等额本息还款模式在彼时具备合理性。但近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，而中长期还贷能力往往逐步改善。基于收入结构和还贷能力的新变化，优化房贷期限势在必行。”严跃进表示，将期限延至40年，最直接效应是降低每月应还本息，显著缓解购房初期月供压力。同时，也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排。配合当前首付比例下调、房贷利率走低，形成“首付低、利率低、月供低”的“三低”格局，有力支撑住房消费释放，对后续房屋销售市场具有积极推动作用。

严跃进以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力，对于当前收入增长呈阶段性特征的群体而言，这是实实在在的“减负”。当然，期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间。

专家：将促进房地产发展新模式形成

此外，《意见》配合商品住房销售制度改革，重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。

例如，在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理。要求项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。

在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

中国人民银行有关部门负责人在答记者问时表示，《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分，立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。

业内专家认为，信贷制度的调整将对房地产行业和个人产生深远的影响。“《意见》将产生多方面积极意义，深刻影响房地产市场发展，在保护购房人合法权益的同时，加快促进房地产发展新模式形成。”招联首席经济学家董希淼对《每日经济新闻》记者表示。

具体来看，对购房人而言，最大价值在于将“保交房”从行政承诺转化为制度细则，“能拿房、再还贷”的机制将消除过去“钱房两空”的风险，贷款期限延长至40年则显著降低月供压力，而债务重组灵活性的提升为遭遇阶段性困难的家庭提供了宝贵的缓冲空间，购房人的资金安全和合法权益将得到前所未有的制度性保障。

对房地产行业而言，开发贷款主办银行制度与资金全封闭管理迫使房企告别依赖预售回款维持运转的高周转模式，转而依靠项目本身的开发价值获取融资，同时贷款期限与建设周期匹配、首次还本安排在竣工之后，为“十五五”规划推行的现房销售改革提供金融支撑，行业整体开发行为将更趋规范、透明和稳健。

对金融体系而言，宏观审慎管理工具的明确和逆周期调节机制的建立，使央行能够根据市场变化灵活调整政策参数，增强了房地产金融风险的前瞻性防控能力，而开发贷与个人住房贷款在时点和资金流上的有机衔接，则构建起“银行敢放贷、房企能盖完、居民放心买”的良性循环，将从根本上促进金融与房地产的良性循环与协调发展，为行业长期健康运行奠定制度基石。