房贷最长40年！房地产金融改写，购房人告别“先还贷后收房”

来源：滚动播报

（来源：北京商报）

个人住房贷款期限延长至40年、建立开发贷款主办银行制度、确保购房人“能拿房再还贷”……8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。

从开发贷款主办银行管理、购房贷款年限上限提至40年，到预售按揭“竣工后放款”，一套覆盖房企、银行、购房者的全链条制度体系正式成型。

此次《意见》与当日一同发布的个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。业内认为，这一系列新政摒弃大水漫灌，以风险重构、权益兜底、制度立新为核心，在适度释放住房消费空间的同时，也彻底改写楼市信贷底层规则。

房贷上限拉长至40年

《意见》从开发端到居民按揭端，多处打破了沿用多年的信贷惯例。

其中，开发贷款主办银行制、房贷放款时点调整、个人住房贷款上限拉长至40年，也成为市场最受关注的三大变革。

在开发融资端，《意见》确立主办银行制度，单个项目绑定一家主办银行，项目资金、预售资金监管账户统一归集，实施封闭管理；房企重大负债、投资行为需提前告知主办银行。

另外，开发贷款期限匹配项目建设周期，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，经协商一致的可以提前归还贷款本金。

而居民按揭层面，其中提到，个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。

另外，银行发放个人住房贷款应重点评估借款人还款能力，加强借款人收入真实性核查，审慎做好借款人风险识别，并符合个人住房贷款支出与收入比例、个人债务支出与收入比例的上限要求。

另结合《个人住房贷款管理办法（试行）》来看，银行应合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限，其中，月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60％以下（含60%），后者相较此前55%的规定来看，60%上限有所提升。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，房贷期限延长至40年，有望缓解短期月供压力，创新住房金融工具，在他看来，这是房地产金融领域一项重大突破。过去30年期限的设定，隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设，等额本息还款模式在彼时具备合理性。但近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，而中长期还贷能力往往逐步改善。基于收入结构和还贷能力的新变化，优化房贷期限势在必行。

“能拿房再还贷”

此次《意见》中，最具颠覆性的还有按揭放款时点的改变。

《意见》强调，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

个人住房贷款应通过受托支付方式发放。对实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；对实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。所购住房为再交易住房的，受托支付至贷款合同约定的借款人交易对象账户。

中国人民银行有关部门负责人表示，《意见》在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房再还贷”。

“现房销售下，个人住房贷款应在销售备案后发放；预售下，应严格在项目竣工备案后发放。这有利于解决‘没拿房先还贷’的痛点。”知名经济学者盘和林说道。

“推行主办银行制度，确保开发贷款发放与项目建设周期有效匹配，使资金真正用于项目开发，杜绝违规流转。此举既是对房地产融资新模式的深化，也有助于防范债务风险，并与销售、交付环节形成闭环。”严跃进如是评价。此外，现房销售与“交房即交证”衔接，从土地获取到不动产登记全链条保障购房者权益，也进一步提升了交易安全性与居住品质。

而针对存量按揭客户，《意见》也给到银行更大空间，面对借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

另据《个人住房贷款管理办法（试行）》，借款人申请贷款展期的，银行应当审慎评估展期原因和后续还款安排的可行性。同意展期的，应根据还款来源等情况，合理确定展期期限，并加强对贷款的后续管理，按照实质风险状况进行风险分类。

展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限与展期期限合计不得超过40年。

此外，《意见》还专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由中国人民银行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制，促进房地产市场平稳运行。

提振刚需和改善购房需求

制度变革之下，购房者与银行业金融机构，正在面对一套新的房贷规则。

对购房者而言，政策带来双向变化。利好层面，贷款期限拉长直接摊薄每月月供，偿债比上限抬升，同等家庭收入下可获得更高贷款额度，叠加当前首付、利率均处于低位，刚需与改善群体的置业门槛得到实质性降低。

同时，预售项目竣工备案后才放按揭，从信贷源头规避“房子没交付，却要持续偿还房贷”的困境，购房人的权益保护被嵌。入信贷流程当中。

但市场也需要理性看待政策红利。中原地产首席分析师张大伟提醒，最长40年，借贷双方自主协商，不是强制必须贷40年；银行仍会结合借款人年龄、房龄审批，一般要求贷款到期时年龄不超70-75岁，高龄购房者无法贷满40年。

另外，家庭每月所有负债月供（房贷、车贷、消费贷等）除以月收入，上限从55%提升至60%，这意味着可承受更高月供，贷款额度审批更宽松。张大伟认为，新政核心是“稳楼市”，通过降低购房门槛、释放居民信贷空间，提振刚需和改善购房需求，同时匹配房地产发展新模式，稳住住房消费，防范楼市下行风险，属于温和的需求端宽松政策，不会刺激房价大幅上涨。

另站在金融机构角度，银行的经营逻辑、风控重心发生显著切换。主办银行制落地之后，银行不再只是简单放款，而是深度介入项目全周期管理，从资本金核查、工程进度、资金流向到房企重大投资负债，都要持续跟踪，对银行地产贷前尽调、贷后管理能力提出更高要求。

按揭业务端，预售项目放款时间大幅延后，银行按揭投放节奏会和项目竣工节点深度绑定，过去期房阶段快速做大按揭规模的模式被改变。

盘和林指出，对金融机构主要明确了两件事：一是需要对房地产开发贷实施封闭式管理，并只能由一家银行主办，主办银行管理责任升级，另外是审批逻辑从看主体转向看项目，意味着未来很多建设项目将独立于市场主体运行，以专款专用模式推进建设。

“另外将期限延至40年，也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排。配合当前首付比例下调、房贷利率走低，形成‘首付低、利率低、月供低’的‘三低’格局，有力支撑住房消费释放，对后续房屋销售市场具有积极推动作用。”严跃进称。

当然，市场存在两点顾虑：一是期限延长可能增加总利息支出，二是40年并非强制还款期限，严跃进指出，本质是“以时间换空间”，优先解决短期现金流压力；购房者后续收入提升后，仍可通过提前还贷等方式优化债务，实操中具有充分弹性。后续，银行应主动对接售楼处，针对不同购房群体设计差异化还款方案，将政策红利转化为市场活力。

“对于金融机构来说，因业务规则发生较大改动，银行也需要更新内部制度和业务系统，落实主办银行、资金封闭管理的硬性要求，强化收入真实性审核。”博通咨询首席分析师王蓬博补充道，对整个房地产市场而言，因为信贷全链条得到规范，行业原有风险会得到缓释，资金流向更加合理，将推动开发端和购房端资金循环更加健康，助力市场平稳运行。

北京市社会科学院副研究员王鹏也指出，《意见》是房地产信贷体系的系统性重构，核心是搭建覆盖开发、销售、运营全链条的闭环管理规则，整体将倒逼房企告别高周转旧模式，稳定住房消费预期，建议房企提前对接主办银行做好全周期资金规划，购房者按需利用长贷政策，金融机构也要尽快适配新流程搭建专项风控体系。

中国人民银行有关部门负责人表态，《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分，立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，将更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。

北京商报记者 刘四红