多部门“超级政策包”定调房地产发展新模式

界面新闻记者 | 王婷婷
界面新闻编辑 | 庄键

8月28日，在三部门联合发文推行商品住房现房销售后，房地产行业再迎来多项利好政策，涵盖房地产开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款及房地产领域信托业务等多个领域。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，本次政策密度高、力度大，与同期其他部门出台的举措紧密配合，共同构成房地产发展新模式的基础性制度文件，导向十分明确。

中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》在28日晚间率先发布。

随后，国家金融监管总局推出《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》等五项新政。

此外，证监会也发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，推出股权、并购、债券、资产证券化、不动产私募等融资组合拳。

上述政策最受关注的是《个人住房贷款管理办法（试行）》，对商业住房贷款的两项核心指标作出重大调整：贷款最高年限由30年延长至40年，收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%。

业内指出，本次调整是对沿用了二十余年的房贷监管框架的一次重要突破。

严跃进告诉界面新闻，过去30年期限的设定，隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设，等额本息还款模式在彼时具备合理性。但近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，而中长期还贷能力往往逐步改善。基于收入结构和还贷能力的新变化，优化房贷期限势在必行。

“将期限延至40年，最直接效应是降低每月应还本息，缓解购房初期月供压力。同时，也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排，有力支撑住房消费释放，对后续房屋销售市场具有积极推动作用。”严跃进表示。

相关负责人就《个人住房贷款管理办法（试行）》解释称，此次调整旨在合理提升购房人贷款能力，为购房者提供更多贷款方案选择，更好满足刚性和改善性购房融资需求。

一名购房者向界面新闻表示，当前大部分居民工资上涨空间有限，还贷的压力集中在月供端。“利率下行空间已经不大，拉长贷款久期、降低月供，相当于变相释放个人可用于还贷的收入。”

同样值得重视的是《商品住房开发贷款管理办法（试行）》，其提出要建立开发贷款主办银行制度，旨在确保资金专款专用的同时，满足项目开发建设的融资需求。

政策明确，房地产开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。其中，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年；贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，经协商一致的可以提前归还贷款本金。

同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，政策是制度重构，不是短期救市刺激。一边保护购房人，解决“烂尾仍还贷”痛点；一边重塑房企融资逻辑，拉长开发贷周期，但同时大幅延后预售项目的按揭回款，倒逼行业告别高周转，推动向新模式转型。

“从开发商角度来讲，预售资金监管升级和现房制度都拉长了开发商的回款周期及资金压力。新模式考虑到这个影响，于是出台了配套资金，开发贷期限拉长、竣工后才开始还本，减轻项目建设阶段的现金流压力，合理项目融资更稳定；包括建立主办银行制度，减少多头借贷乱象。”宋红卫在接受界面新闻采访时表示。

证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确多项举措全面支持房企合理融资，疏通房企资金堵点。

具体而言，支持上市房企通过定向增发、定向可转债等向特定对象发行方式再融资；支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产；支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发。

助力盘活房企存量资产。鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS；拓宽房企权益融资渠道，支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs，持续推进不动产私募投资基金试点工作。

一名民营房企人士向界面新闻指出，上述融资政策对企业的存量资产形成利好，“房企手中持有大量商业类存量项目，有助于化解这部分存量资产压力。而不动产私募模式接近资管逻辑，能够缓解民营房企拿地阶段的资金痛点。”

除此之外，本次政策还专门出台城市更新项目贷款管理办法，回应了房地产市场从增量扩张转向存量优化的新阶段需求。

“此次住建部门、央行及金融监管等多部门从多维度密集出台系列政策，其核心关键词即‘房地产发展新模式’。”严跃进表示，无论是预售制度与现房销售的改革，还是商业银行贷款（尤其个人按揭）的优化，抑或是资本市场对房企融资的支持，其背后均以发展新模式为统领，旨在助力行业转型。