房地产融资迎来五项新规：个人住房贷款最长可达40年，预售房贷竣工备案后发放

8月28日，国家金融监督管理总局会同中国人民银行、住房城乡建设部等部门发布五项房地产融资管理制度，涉及商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款以及房地产领域信托业务。

此次发布的五项制度分别为《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。

金融监管总局表示，此次在全面梳理房地产金融领域现有政策的基础上，立足房地产市场形势和未来发展方向，与相关制度有序衔接，明确上述五个领域的管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度。

从五项制度的整体安排来看，“以项目为中心”、主办银行制和资金封闭管理成为房地产融资的重要原则，金融支持范围覆盖房地产开发、建设、销售、运营等环节。

个人住房贷款最长可达40年，预售房贷发放推迟至竣工备案后

与居民购房直接相关的《个人住房贷款管理办法（试行）》此次作出多项调整，包括调整预售商品住房贷款发放时点、优化收入偿债比例上限、延长贷款期限上限，并对二手房“带押过户”等作出安排。

根据办法，贷款人可以根据当地房地产市场情况、住房项目情况、借款人信用状况和还款能力等因素合理确定具体首付比例。贷款人应当着重考核借款人还款能力，根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限，其中月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60％以下（含60%）。

贷款期限方面，办法明确，个人住房贷款期限最长不得超过40年。借款人可以与贷款人协商约定贷款还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，可以实行到期一次还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。

在贷款发放时点上，对于购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款；购买预售商品住房的，应在竣工备案后发放贷款，并将贷款资金通过受托支付方式支付至预售资金监管账户；购买再交易住房的，则应在落实担保（含必要的阶段性担保）后发放贷款。

金融监管总局有关司局负责人表示，办法将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理，有利于从根本上保障购房人合法权益；适当优化收入偿债比例上限要求，延长贷款期限上限，有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择。

在二手房交易方面，办法为二手房交易做出“带押过户”等便利性安排，有助于降低房屋交易成本，更好满足改善性住房需求。

此外，办法要求银行强化房地产开发企业、房产交易中介机构、评估机构、担保公司等合作机构管理，不得与非法贷款中介合作。授信审批、合同签订以及贷款调查中涉及借款人真实意思表示、收入水平、债务情况等风险控制核心事项，应由贷款人独立有效开展。

《个人住房贷款管理办法（试行）》自印发之日起施行，1998年发布的《个人住房贷款管理办法》同时废止。对于新规施行前已取得预售许可证的项目，其个人住房贷款发放条件可以按照原规定执行。

开发贷全面衔接“白名单”，区分预售、现售项目贷款期限

商品住房开发贷款方面，新规进一步强化“项目”而非房企集团作为融资管理的核心。

《商品住房开发贷款管理办法（试行）》要求，贷款人开展商品住房开发贷款业务应采取主办银行模式，合理区分房企集团风险和单一项目风险，按照市场化、法治化原则自主决策，对不同所有制房地产企业的项目一视同仁提供贷款。每个项目仅能确定一家主办银行，主办银行可为法人或分支机构。

借款人应在主办银行开立资金账户。项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入资金账户管理。主办银行和资金账户在商品住房开发贷款结清前原则上不得变更。

在贷款期限方面，贷款人应综合评估商品住房项目建设周期、销售周期和风险水平等，合理确定贷款期限。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。

值得关注的是，新规将开发贷款制度与房地产融资协调机制“白名单”进一步衔接。依据办法发放的贷款，对应的商品住房开发项目纳入“白名单”项目管理，让“白名单”政策惠及更多商品住房开发项目。

商业地产融资按开发、购买、运营三个阶段管理

商业地产方面，《商业地产贷款管理办法（试行）》按照不同阶段的资金需求和还款来源，将商业地产贷款划分为开发、购买和运营三个阶段，并分别规定贷款用途、期限、客户和项目准入以及贷款管理要求。

在期限上，办法明确，贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年；贷款用于商业地产购买的，期限一般不超过10年，最长不超过15年；经营性物业贷款的期限一般不超过10年，最长不超过15年，贷款金额原则上不超过承贷物业评估价值的70%，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

商业地产贷款同样实行主办银行制、项目制和封闭管理。每个项目应当确定一家主办银行，单独或与其他贷款人以银团贷款模式发放贷款。主办银行应当强化主体责任，牵头履行好尽职调查、项目审核、信息共享、资金管理、贷后管理等职责。采用银团贷款模式的，应当由牵头行履行主办银行相应职责。各项目应当单独建账、单独核算、独立运作、封闭管理，项目间资金不得混同。

城市更新设立专门贷款品种，明确不得新增地方政府隐性债务

针对城市更新，《城市更新项目贷款管理办法（试行）》要求银行设立“城市更新项目贷款”品种，用于支持符合办法要求的项目。

申请城市更新项目贷款的项目应纳入城市更新规划和城市更新项目库等，具备充足的经营性收入能够覆盖贷款本息，且项目借款人为市场化运营主体，具备相关经营主体资格和良好的财务信用状况。对于贷款金额较大的项目，原则上应通过银团贷款方式提供融资支持，严防过度授信。

办法同时划定资金用途边界，即城市更新项目贷款不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项。

银行在评估城市更新项目还款来源时，应确保项目还款来源、还款计划切实可行，现金流足额覆盖贷款本息，不得因项目纳入城市更新规划、城市更新项目库等放松贷款审查，不得接受任何形式的政府隐性增信措施。

房地产信托设集中度上限，非标占比不得超过50%

《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》所称房地产信托业务，包括资产服务信托和资产管理信托两类业务，不包括公益慈善信托和信托公司固有业务。国家金融监督管理总局另有规定的除外。

办法要求，信托公司开展房地产信托业务，应当立足受托人定位，遵循法律法规和监管要求，确保信托目的合法合规，发挥信托机制财产独立、风险隔离的功能优势。

信托公司开展与房地产业相关的资产管理信托业务，应当至少按季度对房地产信托产品非标准化资产交易对手的信用水平、财务状况、股权结构重大变动、房地产项目运营销售等情况进行监测分析，动态评估抵（质）押物价值和保证人履约能力，制定风险应急预案，防范交易对手信用状况不利变动、不能履行合同义务等风险。还应当建立流动性风险监测预警体系和信托产品久期管理机制，落实信托产品的流动性管理责任。房地产信托产品直接或者间接投资于非标准化资产的，相关期限设置应该符合《资管新规》有关规定，不得期限错配。

在集中度方面，房地产信托业务余额不得高于本机构信托业务实收规模的5%；投资于单一房地产企业（集团）的房地产信托业务余额不得高于本机构房地产信托业务余额的20%；通过非标准化资产形式投资的房地产信托业务余额不得高于本机构房地产信托业务余额的50%。

在投资者适当性方面，房地产信托产品应当面向合格投资者非公开发行。单只信托产品投向房地产业非标准化资产比例达到50%的，投资者应当全部为非自然人投资者。该信托产品投资者为私募资管产品的，信托公司应当穿透识别并确认该资管产品的全部投资者为非自然人投资者，否则不得接受该资管产品投资。

此外，信托公司应当在认购风险申明书、信托计划说明书、信托合同等信托文件中以单独条款设定不少于48小时的投资冷静期安排，并载明投资者在投资冷静期内的权利。投资冷静期应当设置在信托资金募集期间内，并自信托文件签字确认后起算。

《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》将自2027年3月1日起施行。信托公司应自办法发布后对不符合规定的制度流程、组织架构、信息系统等落实整改，此前形成的房地产信托业务存量资产予以到期结清。