构建房地产发展新模式，证监会多措并举支持房企合理融资

8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），旨在加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环。

《意见》明确，改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。强化房地产领域准入、信息披露、资金监管，稳妥防范化解处置房地产相关风险，促进房地产高质量发展。

业内人士指出，《意见》可谓资本市场涉房地产各项融资业务的指引性文件，着力改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITS）等融资制度，满足房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。

证监会多措并举支持房企合理融资

围绕支持房企合理融资，《意见》明确了五大方面的具体举措。

一是支持上市房地产开发企业再融资。强化资本市场功能发挥，支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，负责实施的项目开发公司应当符合监管要求。对于境外上市房地产开发企业再融资的，依照有关规定持续做好相关备案工作。

二是支持上市房地产开发企业并购重组。发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房地产开发企业政策执行。

三是支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）。着力满足国有、民营等各类所有制房地产开发企业合理债券融资需求，进一步提高审核效率，支持房地产开发企业发行公司债券募集资金主要用于符合政策要求的房地产项目，募集资金规模应当与项目所需资金相匹配，负责实施的项目开发公司应当符合监管要求。对于存量公司债券，允许滚动续发。支持房地产开发企业依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产开发企业发行债券融资。

四是推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展。盘活存量资产，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。稳慎推进商业不动产REITs发展。

五是持续推进不动产私募投资基金试点工作。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。

稳慎推进商业不动产REITs发展

此次《意见》提出稳慎推进商业不动产REITs发展，引起业内广泛关注。

据了解，2025年末，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及相关配套规则，正式启动商业不动产REITs试点。这标志着我国公募REITs市场进入基础设施与商业不动产协同发展的新阶段，公募REITs底层资产向全门类迈进。

贝壳财经记者了解到，规则发布不到一个月，原始权益人、中介机构等市场参与主体即积极响应，高效完成资产梳理筛选及申报等工作；监管部门着力提高审核效率，坚持开门办审核，审核进度及时向市场公开……首批项目自受理到获批审核平均用时为51个工作日。

2026年6月18日，首批商业不动产REITs上市，标志着商业不动产REITs试点落地、正式启航。截至8月25日，公募REITs已上市88只，完成扩募10只，合计发行规模2500亿元，市值2348亿元，累计分红366亿元。

贝壳财经记者获悉，目前已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元。另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成一定示范作用和规模效应。

业内人士指出，商业不动产REITs的推出，有助于盘活存量资产、扩大有效投资，提高直接融资比重，更好地服务高质量发展大局；有利于支持构建房地产发展新模式，企业将成熟资产推向资本市场后，能够打通资金回笼渠道，构建良性资产循环，形成从传统“开发商”向“资产管理者+服务商”转型的内生动力。

同时，商业不动产REITs作为公开市场交易的标准化产品，其发行和交易价格均根植于底层资产运营现金流，能够为商业不动产领域提供公开透明的定价参照。此外，这一举措丰富了资本市场产品供给，为投资者提供了共享商业发展成果的配置工具。

新京报贝壳财经记者 胡萌

编辑 王进雨

校对 穆祥桐