郑州楼市开始离谱了！管城区航海路板块从2.3万变成1.2万

卖房的中介站在小区门口，本来该拉人看房，但他坐在电动车上刷了一下午短视频。

我路过时他抬头看了我一眼，又低下头，连句“哥看房不”都没问。这条航海路上，去年这时候中介比行人还多，现在剩的几个，不是在玩手机就是在抽烟发呆。你要问我现在郑州房价什么情况，我就一句话：管城区航海路那块儿，以前两万三一平抢不着，现在一万二挂着没人进。

你说离谱不离谱？

一、从两万三到一万二，中间只隔了不到三年

先给你说个数。2023年秋天，我一个老同事的儿子结婚买房，航海路和紫荆山路交叉口附近一个小区，九十多平的两房，总价两百零几万，单价两万三。当时还是托了熟人抹掉零头，不然房东临时想涨价。那时候谁觉得房价会跌？售楼部的小姑娘拿激光笔往沙盘上一照，说这块以后地铁一通，两万五都打不住。

现在呢。同一条路往西走两站，今年六月份刚成交一套，同户型同面积，挂牌一百一十五万，谈下来一百零九万，单价一万二出头。中介跟我说，这房子挂了七个月，中间降了四次价，从一百五十八万一路滑下来，房东从最开始的“底价一百五”到后来“只要有人看房，价格好说”。

我自己去年年底陪一个朋友去看过航海路沿线的二手房。当时有个三房，一百二十多平，房东报价一百六十万。我那朋友犹豫了三天，再打电话过去，房东主动问：“一百四十五万，今天能定不？”朋友更不敢买了，他说：“再等等，说不定还能降。”结果上个月那套房子成交价一百三十二万。

你说这是不是就到底了？还真不好说。前两天我去管城区政务大厅办事，碰到个大姐在查房产档案，她家房子买在高位，现在想卖又舍不得，想租又租不上价，一个月两千五挂出去，看了三拨人，都说再看看。大姐急得嘴角起泡，说“早知道当初不买那么大的，现在砸手里了”。

其实说白了，航海路板块不是郑州最贵的地方，北龙湖那边四五万的也有。但航海路有一个特点，它是郑州楼市的一个“温度计”——这边住的绝大多数是工薪族、做小生意的、刚需上车的，这边价格稳不住，说明整个市场的底在哪儿谁都没数。

二、为什么偏偏是航海路先撑不住了？

你要问原因，我能给你数出一大堆，但最核心的就两条：供给太多，需求跑了。

先说供给。航海路沿线从大学路到中州大道，这十年盖了多少房子你根本数不过来。绿都、正商、康桥、永威，大的小的开发商全挤在这条路上，楼盘一个挨一个。光航海路与未来路交叉口那一片，三个小区加起来就将近五千户。这还不算那些回迁房、家属院。我有个搞工程的朋友说，光管城区近五年交付的新房，够住进去十几万人。

但需求呢？年轻人不来这儿买了。

我一个侄子去年结婚，小两口都在东区上班，看了一圈房，最后选了四环外的滨河国际新城，单价一万出头，新盘、环境好、学校也是新建的。我问他为啥不考虑航海路，毕竟上班更近。他跟我说：“叔，航海路那些二手房看着便宜，但房龄都十年往上了，物业不行，电梯经常坏，停车位不够，我花一百多万买个老破大，图啥？”

这话听着扎心，但确实是实话。现在的年轻人不傻，他们算的是总账——房价是降了，但物业费、维修基金、装修翻新这些钱加起来，不比买个新盘便宜。更何况航海路沿线商业配套也就那样，除了几个大超市和零星的商场，真要说逛街吃饭看电影，还得往二七或者东区跑。

还有个事儿挺能说明问题。今年三月份，航海路上有个小区的业主集体降价，因为隔壁一个新盘开盘，精装送车位，单价才一万一。二手房房东直接傻了，你那毛坯房还挂一万三，谁买？只能跟着降。一家降，全小区跟着降，最后整个板块的价格体系就塌了。

本质上是什么？是这片区域的定价权从房东手里转移到了买家手里。以前是“我就这个价，你不买有人买”，现在是“你出个价，差不多我就卖”。你说这差距有多大。

三、一万二的航海路，到底值不值得买？

我最近被问最多的就是这句话。说实话，我自己也在纠结。

你说便宜吧，确实便宜。一万二在郑州三环内，搁五年前想都不敢想。我一个同事2018年买的南三环附近，单价一万六千多，现在那边二手房也就一万三左右。航海路这个价格，基本上回到了2016年那波涨价之前。

但你真要掏钱的时候，心里就犯嘀咕了——万一明年变一万呢？万一后年变八千呢？

我认识一个大哥，在航海路上开小饭馆的，去年把老家县城的房子卖了，凑了六十万首付，在航海路买了个两房。当时单价一万四千五，他觉得抄到底了。结果过了半年，楼下同户型成交价一万二千八。大哥现在天天晚上关门之后刷房产APP，刷完就叹气，他媳妇说他“买房子买出了炒股的感觉”。

但你要是问我个人看法，我觉得得分人。

如果你是刚需，孩子要上学、自己要结婚、租房房租每个月两千多交给房东还不如还贷款，那现在这个价格，我觉得可以认真考虑。毕竟航海路沿线的学校虽然不是什么名校，但小学初中都有，菜场、医院、公交这些配套是现成的，你不用等。你买的是“现在就能住”，不是“三年后可能住”。

但如果你是想着投资，觉得“跌了这么多该反弹了”，我劝你收手。现在的楼市逻辑跟以前不一样了，以前是政策一松、信贷一放，房价就往上窜。现在呢？你看看周围，大家手里都没钱，或者说有钱也不敢花。我有个老同学在银行，他说现在提前还贷的人比贷款买房的人多得多。这说明什么？说明大家都怕了，都在降杠杆。

而且航海路板块有个潜在的坑——房龄。这边很多小区是2010年前后建的，再过几年就快二十年房龄了。到时候你想转手，银行都不一定给贷款。你想啊，买家要是全款买房，那得是多有钱的主？有钱的主干嘛不买新盘？

所以我的态度很明确：自住可以，投资谨慎。你要真想买，就往“硬需求”上靠——离地铁近不近？物业靠不靠谱？邻居住的是租户多还是自住多？这些问题比单价重要一万倍。

四、那些当初没买房的人，现在怎么样了？

说到这个话题，我就想起我一个发小。

他是郑州本地人，家里老房子在管城区，2015年拆迁，赔了两套安置房和一笔现金。当时他手里攥着钱，身边所有人都劝他“再买一套，房价肯定涨”。他偏不，他说“房子够住就行，钱我存银行吃利息”。

前几年我们哥几个喝酒，还老拿这事儿说他傻，少挣了好几百万。结果这两年，当初劝他买房的人不吱声了。他自己倒想得开，说“我虽然没赚到涨价的钱，但我也没赔进去啊。你看老王，高点买了两套，现在一套亏七八十万，他媳妇天天跟他闹。我起码晚上睡得着觉。”

这话糙理不糙。我身边那些在楼市里栽了的，十有八九是杠杆加太猛了。首付靠借、月供靠工资硬扛、想着过两年涨了再卖，结果没等来涨价，等来了降薪裁员。

我还有个表妹夫，做装修的，前两年生意好得接不过来，全是新房装修的单子。今年呢？航海路那边好几个小区，交房半年了，入住率不到三成。没人住就没人生意，他上个月只接了俩小活，还是旧房翻新。他说现在装修公司卷得厉害，以前全包一千二一平，现在八百都有人干，问题是八百也没活儿。

你说房价跌了，难道只有买房的人吃亏吗？不是的。卖建材的、搞设计的、跑运输的、做家具的，整条链上的人都受影响。我常去的那家五金店老板，以前一天能卖几十把锁，现在三天卖不出去一把。他说人家房子都卖不掉，谁还换锁？

所以有时候我在想，房价跌真的就是好事吗？对于还没买房的人来说，可能是。但对于整个社会来说，资产价格剧烈波动，最后受伤的还是普通人。

五、接下来的航海路，会走向哪里？

说实话，谁也不敢打保票。但我自己观察下来，有几个信号值得琢磨。

第一个信号是成交量。今年五六月份，航海路板块的二手房成交量比一季度多了不少。中介跟我说，虽然价格还在降，但看房的人多了。这说明什么？说明有一部分人开始动了，觉得价格到了心理价位。我自己一个亲戚，刚在七月初签了合同，航海路一个九十三平的两房，成交价一百一十二万。他说“我不等了，万一再降我也认了，反正我是自己住，又不卖”。

第二个信号是租售比。以前航海路的房子，两百万买来，一个月租两千五，年回报率才百分之一点五，还不如存银行。现在呢？一百一十万买来，租两千三，回报率百分之二点五。虽然还是不高，但至少比存款利息强点了。有些人开始算这个账，觉得“买下来出租也比把钱放银行强”。

第三个信号，也是我觉得最关键的，是整个郑州的人口还在往里面进。去年郑州常住人口增加了几万，虽然不多，但至少没减少。有人来就得有地方住，租房市场如果稳住了，房价就能找到底。

但我得跟你说清楚，就算筑底了，也不意味着会反弹。更大的可能是横盘，就是在一万二到一万五之间来回晃，晃个三五年都有可能。你要是指望买进去就涨，那你趁早别碰。

我现在的想法是，航海路这个价格，对于真正需要房子的人来说，已经不算离谱了。离谱的是前两年两万三那个价格，那个价格里面有一半是预期、是泡沫、是恐慌性买入。现在泡沫挤掉了，剩下的就是它真实的价值——一条老城区的主干道，有地铁有学校有医院，到哪儿都方便，住着不糟心。

至于以后会不会跌到一万以下，我觉得可能性不大。毕竟现在地价、人工、建材成本都摆在那儿，新房都卖一万出头了，二手房还能低到哪儿去？

但这只是我的感觉，不一定对。

说这么多，其实我就是想告诉你一件事：现在的郑州楼市，不是你以前认识的那个楼市了。以前闭眼买都赚，现在睁大眼睛都可能踩坑。但反过来想，以前你两万三买不起的房，现在一万二摆在你面前，这本身就是一个机会，只不过这个机会需要用脑子去接，而不是用胆子。

我自己也在看，也在等，也在算。我的策略很简单：不急、不贪、不跟风。看到合适的就谈，谈不拢就下一个。反正钱在我手上，我不怕买不到房子，我怕的是买错了房子。

最后给你几条我自己总结的笨办法，你听听有没有道理。

第一，看房的时候挑工作日去。周末看房人多，热闹，容易冲动。工作日去，看看小区里到底住多少人，电梯要不要等，楼道干不干净，这些才是你以后天天要面对的。

第二，跟邻居聊天，不要只跟业主聊，找那些租户聊。租户最清楚这个小区有什么毛病——隔音差、漏水、物业踢皮球，他们住几个月就知道了，业主住久了反而习惯了不说。

第三，算账的时候把未来十年的物业费、维修基金都算进去。一万二买的房，一年物业费加杂费三千块钱，十年就是三万。这三万能让你多买两个平方了。

第四，尽量别碰那些“急售”“低于市场价”的房子。这种房背后八成有问题，不是房子本身有毛病，就是房东有什么不好说的麻烦。买房是大事，别贪那点便宜，贪小便宜吃大亏的事儿我见得太多了。

第五，也是最重要的，量力而行。月供别超过家庭收入的三分之一，留够至少一年的应急钱。你永远不知道明天会发生什么，但你知道下个月房贷必须还。

说到底，房子是用来住的，不是用来赌的。这句话喊了好几年了，现在算是真的落到地上了。

你说是不是这个理儿？

你觉得现在航海路一万二的房子，算不算到位了？