铁工投北京：青云之志 路在何方？

“顺义近年供出的最好的一块地”

“新国展核心区”、“步行5分钟到地铁”、

“配套不用等、祥云小镇傍身”、

“套内单价为板块近年来最低”

以上光环，全部都加诸于北京的同一个新盘身上——青雲国樾。

开盘至今已满2个月，是时候初步看看

这份青云之志，市场如何作答了。

作为铁工投这家央企进京开发的第一个住宅项目，

这是其从长期深耕水务、生态环境与城市运营的央企平台，

系统切入到传统住宅之后最受关注的一次尝试。

正因此，铁工投对青雲国樾也倾注心血:

5月30日，在顺义国际会展集聚区活动上，中国铁工投资党委书记、董事长张学军亲自出席并致辞；青雲国樾项目总经理陈思澳也亮相并参加主题对话。

活动现场还来了政企代表、行业专家以及百余家媒体，声势浩大。

6月28日项目正式开盘，当日官宣认购243套。

从认购到首轮网签，

常被业内视为是一场“显露真身”的考验，

转眼，开盘已满2个月，

截至8月28日，网签142套，网签均价54179元/㎡：

我们不妨横向对比几个同样禀赋的新盘在今年的成绩：

4月开盘的方程国贤府，官宣认购406套，当月网签340套，均价4.5万，至开盘第二个月，成交金额的地价覆盖率128%。

再比如与青雲国樾有一部分客户重叠的国贤府PARK，

开盘当月就把喜报上的467套中的359套落实在了网签上，地价覆盖率77%，至第二个月，成交金额的地价覆盖率95%。

抛开国贤府ip，以首次杀入通州市场的中海九树满和为例，

开盘两个月网签率70%，成交金额的地价覆盖率也超100%：

而以目前青雲国樾的数据看，对比开盘认购数据，

2个月后的实际转化率不到6折，

网签金额的地价覆盖率，粗算亦不到30%。

或许这个数字符合市场均值，但青雲国樾拿到的，已经是适配北京楼市的几乎所有好牌：地铁、商业、低密、高使用率，以及极度克制的首开价格。

而更应关注的，是其网签均价似已有下行趋势。同时，新房渠道显示，该项目的佣金已到了2%。

如果我们信奉“面粉决定面包”这一逻辑，

其实某种程度上，青雲国樾的开盘定价，

已无限接近于成本价（下文会展开）。

换言之，在保质且不破价的前提下，

这个盘其实已经没有太多价格调整空间。

壹｜进京首秀，住宅样本不足

2026年2月，中国铁工投资以28.1亿元底价，

拿下新国展三期0003、0004两宗住宅用地及0005商业用地。

规划14栋9至13层洋房、小高层，共778户，容积率2.0。

其南侧还捆绑一宗地上建筑规模约4.62万㎡的商业用地，自持引入酒店，下图表格中，红框圈出的即是这三宗地。

业内通常会把商业用地的成本交由住宅去背负、计算出经营楼面价，按此计算，其经营楼板价约为：3.4万/㎡。

而这尚不包括商业地块上的酒店长期持有成本，以及固定资产折旧等。

很显然，铁工投给出的开盘均价5.4万，

是希望后期形成一个低开高走的昂扬曲线。

但从目前的网签价趋势看，即便有张学军总的亲自压阵，

想要实现这条上升曲线，青云国樾的前路仍困难重重。

贰｜“青云系”三城连投，标准参差

放眼全国，铁工投的“青云系”，尚无一盘进入交房阶段。

铁工投正在苏州、呼和浩特、北京连续推出“青云系”，从品牌动作看，它显然希望迅速做出一条住宅产品线。

苏州中铁·青云府走的是低密精装洋房路线，容积率约1.5；

呼和浩特青云学府是17层小高层、毛坯交付；

到了北京青雲国樾则是2.0容积率的高赠送率、精装交付，并用高使用率和酒店共生做核心卖点。

三座城，三片雲；

飘逸出尘，也似飘萍无根。

在拿地节奏如此密集、企业住宅经验尚短的情况下，

那么在这背后，铁工投是否已经形成稳定的设计、精装、供应链、物业协同、交付等标准链路？这些尚需时间检验。

不过如上图，有些已经发生的细节值得记录：

在开篇提到的青云国樾发布盛会上，该项目原本的总经理、同时也是该项目公司的法人袁晨亮并没有出席，

而之后的一周，项目公司法人已切换至陈思澳，此前为袁总下属。

也就是说在那场盛会，上司铁工党委书记、董事长张学军，副总经理兰书燕，以及下属陈思澳都在，少了袁。

原本作为呼市、北京两项目负责人的袁忽然“消失”，

业内普遍猜测，与呼和浩特这第一个“青云”业绩不佳有直接关系。

不同于北京，呼市的网签数据很难在公开界面找到。

以下数据引用自社交媒体，同时我们也将此份数据与呼和浩特业内朋友核对过，答复属实：

呼和浩特青云学府去年10月首开，还正赶上国庆，

虽然官方宣称当日去化90%，但“神话”很快破灭：

今年一季度，房天下研究院所公布呼市成交TOP10，无青云学府；

来自呼本市机构检测，2月份青云学府销量，也只有26套。

至今，每个月去化二三十套已成为这个项目的常态。

但这个项目对于目前的铁工投而言，却颇为沉重：该项目共计1391套房源，基本是北京 苏州的合计体量，所占资金可想而知。

叁｜高使用率，是杀手锏还是隐患？

青雲国樾最大的卖点，是约79㎡做到三居两卫，部分户型被宣传为接近甚至超过100%的空间效率。

对买房人来说，同样总价多出十几平米的体感自然诱人。

这些面积中，包括设备平台、防火挑檐。

2026年4月，北京市规划和自然资源委员会顺义分局公布的公示反馈明确写道：项目开敞阳台、设备平台、防火挑檐均按规划许可建设，不可封闭。

若自行封闭，又可能涉及规划、消防、物业管理等问题；

如果严格按规划保持开敞，北京冬季低温、春季风沙，雨雪天气下，这部分空间的全年使用率、清洁维护、儿童安全和排水防水等需要重新评估；

更为重要的是，若不能封闭，室内空间将被严重压缩，甚至不够用。

目前市场上已有不少质疑之声：

△小红书上关于青雲国樾防火挑檐的讨论

新国展板块自身的资源禀赋依然熠熠生辉，

上述问题下，以张学军、兰书燕为首的铁工投，

最终会交出什么样的青云系？

手握新国展这幅好牌，能否在北京楼市打出一方真正天地？

除了本身的业绩压力，陈思澳的肩上还多了不少品牌使命。