西安开发商，正在排队“学做饭”！

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想要得到他的人，就得拿下他的胃……

上周陪朋友在港务区看房，临近饭点，打开美团，除了海生全运里附近的几家快餐外，就是吃腻的窑村猪蹄坊。

转念一想，干脆去春藤知屿售楼部二楼，现成的对外业主食堂，尝尝咸淡。

午饭属于小碗菜的形式，粉蒸排骨、春笋焖牛腩、肉沫烧豆腐、鱼香肉丝要了两碗米饭，总共消费39元，相当平价，味道也不错。

房子面积有点大超预算了，但胃确实被开发商拿捏了，不仅融创，伴随楼市内卷，越来越多的开发商排队在开食堂，学做饭！

学会做饭

西安范围内，目前已知开业的业主食堂，就有中铁阅湖、融投誉璟台、融创春藤知屿，已确定的还有博元幸福源启、此外，华润、中海等也都跃跃欲试。

相比华而不实的私宴厅本身，烟火气十足的业主食堂显然更受欢迎，属于会所功能里难得公认的实用配套。

在我印象里，业主食堂管吃饭、四点半课堂管孩子，养老中心管老人，健身房管年轻人，早在数十年前都有，并不新鲜。

过去万科的四点半课堂、天朗的业主食堂、高科、长建的养老中心都很出名，十几年过去了，地产还是那套玩法，还是哪些人，把尘封的东西擦擦灰，又拿了出来。

倒不是说大家不知道买房需要解决吃穿住行问题，而是在过去的时间里，由于房价上涨，供不应求，已经没有以人为本的意识，都是以业绩为本。

如今竞争太过激烈，开发商之间也要寻求差异化竞争，业主在哪儿吃饭的问题才被重新搬回讨论桌，业主食堂的风才重新吹了起来，背后深层次原因如下：

壹

好看更要接地气

自从大门、会所、外立面成为新房内卷的三件套后，这个数据被不断刷新，尤其是会所面积，从1000平，已扩展到最新的5000平。

恒温泳池、健身房、图书馆、儿童区四大天王之外，还有KTV、瑜伽室、疗愈室、棋牌室、桌球室、甚至篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆等等。

仅会所的参观就足以让人绕晕，你以为就这些，不不，远远不够。

女王空间、下午茶空间、洽谈区、茶室、影音室、私宴厅、儿童课堂等等，想象力极限内的配套都能塞进会所。

但后期卫生如何维护、能不能开得起空调、设施坏了谁掏钱修等更现实的问题，却遮遮掩掩，所以大众印象里，会所是营销道具，是花瓶，过于高大上的判断是没问题的。

但高大上太多，又脱离生活实际，接地气的配套里，首推的就是业主食堂，不是所有人都游泳，但所有人都要吃饭。

贰

吃饭困难是现实

中国人对吃是有共同话题的，从过去吃饱，但如今少吃，吃好，饮食文化贯穿华夏大地，西安人见面口头禅总会问，吃了吗？就是需求验证。

但不是住在所有地方都有饭可吃，比如高新三期、比如软件新城、比如浐灞和港务，比如秦汉新城，航天城等。

外围区域面临的业主吃饭问题，要严峻的多，要么低密入住率不够，商家不来，要么规划原因，没有太多餐饮。

但住在这里的人，一家老小，一天三顿，一口都少不了，于是路边摊、外卖，叠加少量的自己做饭成为解决路径。

但对打工人的年轻人，早八点出门两口包子对付，晚八点回家，已没有心思做饭，仅剩的周末还要睡觉，谁能解决吃饭问题，谁天然就有吸引力。

开发商顺坡下驴，既然会所填不满，同质化也严重，对门高大上，我就接地气，拿下他的胃，这单就能开。

叁

以人为本是趋势

不仅是吃饭问题，雨天如何遛狗，电动车停哪里，老人谁照顾、孩子谁能看，这些现实但与卖房无关的问题，如今都被重新拾起。

自住时代，大家买房都是自用，解决生活琐碎的房子，才是好房子，才有市场，也是共识。

即便是主力供应的团结村、西电片区、幸福林带等，吃饭已足够方便，但外卖卫生，过于油腻问题，大小开发商同质竞争，仍会倒逼新房会所更接地气，更能解决属地问题。

过去，卖房要以人为本可能是口号，因为有房价，有名校，有品牌等太多干扰选择的因素，但如今去魅叠加内卷，房子配套百花齐放，以人为本就是必须走的路。

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持续经营

方向是好，但难点主要还是成本计算上，以社区食堂为例，普遍是新房底商或会所空间，对开发商都是宝贵的销售面积，如今拿出做食堂，需要决心。

更关键的是经营问题，物业经营不现实，常规物业，能把保安、保洁、绿化，维修做好，稳住物业费收缴率已经不容易，物业压根没有给业主做饭的能力，以及开店经营的参考。

最多，最多就是员工食堂水平，距离业主要求的色香味俱全，价格不能太贵还有差距，唯一的方向就是对外运营。

即一个业主食堂，解决周边五个社区以上的吃饭问题。

从已经落地的案例看，作为售楼部的一部分，装修环境都不错，但菜品仍是以好准备的小碗菜为主，普遍只有午餐，晚餐打烊时间也早，想在社区里，做到酒店一样的吃饭时间，水准，也不现实。

更关键的，其实是业主的口味问题，家门口吃饭是一个选项，不是唯一选项，吃得多了，也会丧失兴趣。

真正的餐饮店通过选址黄金商圈、大量的线上推广，团购宣传持续稳定获取客流，但社区食堂，面向社区，又不足以养活自己。

一旦房子卖完，失去了营销费补贴，停业关门也不例外。

食堂和泳池、健身房一样，属于房子之外的增值服务，是商业行为，本质是要赚钱的。

如果大家对食堂真的看重，首先想到的是它如何赚钱，继而稳定的为业主提供服务，而非买房前捡便宜，白嫖心态，这种单向奔赴是不长久的。

对开发商而言也一样，是仅把食堂当作另类的营销道具，还是以此为商机，拓展更多经营版图，做到双赢，是需要一点初心的。

所谓食堂，本质上只是邻里中心的一项功能，人在社区里，吃饭、遛娃、取快递、洗车、买药都是真实需求。

基本生活需求外，泳池、健身房、咖啡馆、瑜伽室等提升情绪的，又有很好的补充。

过去，大家都是卖铺子思维，买家买商铺后，由于高额成本，租金怎么高怎么来，门槛怎么低怎么来，社区的底商里，各色便利店，小超市，菜鸟驿站，开的时间一批，倒闭也是一批。

既然现在卖房要把外包需求内置运营，社区业态的规划都是要提前考虑的。

花巨资建好，后期锁门吃灰，完全是资源浪费，即便作为营销道具，有买房人买单，也是巨大的无用功。

西安当下的新房市场，除了卖信息差，价格差，认知差以外，需要以人为本务实的产品，存量市场，从开发逻辑转向经营，已迫在眉睫。

不住不买

你会发现，从2023年，我们所有的论述都有一个基本的买房逻辑，即不住不买，在自住的命题下，如何百里挑一，优中选优，有效避坑是每个人都该明白的。

房子仍有金融属性，但普遍回归自住功能，自住的需求下，所有人都是很务实的。

大门高大上，不如小门离地铁口近，最终大门无人，小门拥挤；

会所很光鲜，不如业主食堂接地气，吃好饭比情绪价值更实际；

儿童区很华丽，不如课后有人接送需求多，接送娃对双职工是修行；

酒店园林很迷人，不如半封闭宠物乐园有受众，雨天遛狗真的很头疼

奔驰宝马很好开，但三公里内通勤不敌小电动，谁家不买个菜接个娃；

事实上，这样的真实生活痛点，居住诉求还有很多，谁能抓住，谁就能收获自住时代的买房流量，自古套路留不住，总是真情得人心。

当下的西安，房子很多，买套房很容易，但买对房的概率并不高，小红书上各种钓鱼看房的帖子，抖音直播里各种情绪主播横行，目之所及的广告里，都在告诉你，你的房子已被淘汰。

我们身处在一个巨大的信息网内，但筛选信息的成本无比的高，跟风的人多，能独立思考的太少太少。

但本着自住的逻辑，算好自家的账本，不为过多与自己无关的情绪价值买单，是每个人都要学会的。

问问房哥

开发商排队“学做饭”有自己的生意考量，但这碗饭你怎么吃，吃多久，爱不爱吃，就要结合自己的肠胃现状。

房哥老中医，从不吹牛逼，不仅懂房子，还懂你的胃，买房看不清，道不明，说不准的都可以找我把把脉，会极大降低你买错的风险。

（买房找房哥不迷路）

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作者：晴明

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