滨江集团半年报解读丨民营房企带头大哥：规模收缩、现金流改善

摘要：滨江集团（002244）上半年公司实现销售额431.5亿元，同比下降18.2%，位列全国房企第9位、民营房企第1位，是TOP10阵营中唯一保留席位的民营房企；实现营业收入321.1亿元，同比下降29.35%；归母净利润15.5亿元，同比下降16.30%。财务端，公司净负债率-0.76%，连续四期半年报持续下行并首次转负，扣除预收款后的资产负债率52.65%，现金短债比4.18倍，“三道红线”持续保持“绿档”，平均融资成本降至2.8%。经营端，上半年新增土储12宗全部位于杭州都市圈，总土地款150.49亿元；经营活动现金流净额55.3亿元，由负转正。

销售业绩分析

▌1.1 销售业绩

图1：滨江集团半年度销售额趋势（2023H1–2026H1）

数据来源：滨江集团2023–2026年半年度报告

2026上半年，公司实现销售额431.5亿元，同比下降18.2%，位列全国房企排名第9位、民营房企第1位，排名较2025年同期（第10位）前进1位，是TOP10房企中唯一保留席位的民营房企。公司上半年已完成全年800亿元销售目标的53.94%。

▌1.2 2026年上半年销售拆解

区域结构上，公司收入与土储高度聚焦杭州。分地区营业收入中，杭州地区实现收入281.3亿元，占比87.61%，同比下降31.23%，毛利率12.43%；公司土地储备中杭州占82%，浙江省内非杭州城市（金华、湖州、宁波等）占比12%，浙江省外占比6%。城市能级高度集中在市场下行期体现了较强的抗风险能力，但也意味着公司业绩与杭州单一市场的景气度深度绑定。

拿地方面，报告期内公司新增土地储备12宗，其中杭州11宗、湖州1宗，新增项目计容建筑面积合计71.05万平方米，总土地款150.49亿元，权益土地款88.27亿元，权益比例约58.7%。以权益土地款与销售额计算，权益拿地销售比约20.5%，投资节奏保持克制，符合公司年初制定的“投资金额控制在权益销售回款50%左右”的计划上限之内。公司逆势在杭州补仓，显示其对杭州市场的长期信心。

产品端，公司延续“做优质产品”路线，上半年按计划交付翠栖府、听翠轩、澜映悦城、枫映华庭、春曼雅庐、拥奥府、映宸里、金华和品、平晖府、棠前嘉悦府、棠前文栖府、叠映里、揽晖美寓、溪映听庐、望云璟晨府、富阳名望云筑、揽奥望座、滨运锦上湾、滨杭滨纷城一期等19个新盘项目，下半年计划再交付揽晴轩、叠映揽月轩、枫揽华庭等9个新盘项目。行业层面，上半年20家代表房企45.5%的销售业绩来源于一线城市，200平方米以上高端类项目销售额占比达25.3%（同比提升10.9个百分点），改善型需求主导市场，与公司聚焦杭州改善型产品的定位契合。

二、财务与盈利分析

▌2.1 营收与利润趋势

图2：滨江集团半年度营业收入与归母净利润（2023H1–2026H1）

数据来源：滨江集团2023–2026年半年度报告

2026年上半年，公司实现营业收入321.1亿元，同比下降29.35%，主要系本期纳入合并报表范围的交房楼盘收入较上年同期减少；实现净利润24.0亿元，同比下降10.83%；归母净利润15.5亿元，同比下降16.30%；基本每股收益0.50元，同比下降16.67%；加权平均净资产收益率5.13%，同比下降1.37个百分点。上半年毛利率11.96%，较上年同期下降0.28个百分点，在行业结算毛利率普遍承压的背景下保持相对平稳。需要说明的是，2025年同期营收基数较高（454.5亿元，同比+87.80%），本期营收回落属于结转节奏的正常波动；公司尚未结算的预收房款为736.32亿元，对未来营收形成一定保障。

利润结构上，本期少数股东损益8.50亿元，与上年同期（8.40亿元）基本持平，占净利润比重约35%，反映公司合作开发项目占比较高。在权益比例整体下降（本期新增土储权益比例约58.7%）的趋势下，少数股东损益占比预计仍将维持较高水平，归母净利润弹性弱于全口径净利润。

▌2.2 2026年上半年主营业务结构

分产品看，房产销售实现收入315.2亿元，占比98.15%，同比下降29.90%，毛利率12.01%；房产项目管理服务收入2.64亿元，占比0.82%，同比增长69.65%；房产租赁收入2.20亿元，占比0.69%，同比增长10.20%；酒店管理服务收入1.02亿元，同比下降17.10%。公司“1+5”战略中的服务、租赁、酒店等轻资产业务整体保持增长，但体量尚小，对整体营收的缓冲作用有限。

其他业务方面：代建业务报告期内在金华新增代建项目1个，总建筑面积约8.6万平方米；租赁业务方面，公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约59.1万平方米，上半年实现租金收入2.2亿元，投资性房地产期末账面价值97.64亿元（成本法计量）；养老业务方面，公司首个康养项目滨江和家御虹府长者之家入住率稳定在95%。

三、负债与现金流管理

▌3.1 负债及流动性

图3：滨江集团半年度净负债率趋势（2023H1–2026H1）

截至2026年6月末，公司净负债率-0.76%，自2023H1的21.54%起连续四期下行并首次转负，意味着公司货币资金已基本覆盖全部并表有息负债，在房地产行业中极为罕见。扣除预收款后的资产负债率52.65%，较2023H1的55.71%持续优化。“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。

流动性方面，期末货币资金304.6亿元，一年内到期的短期债务72.86亿元（占有息负债比例仅24%），现金短债比4.18倍，短期偿债压力极低。对比行业：公司净负债率-0.76%、现金短债比4.18倍的水平显著优于行业平均水平，财务安全边际处于行业第一梯队，这也是公司能够在民营房企普遍收缩的背景下逆势拿地的根本支撑。

▌3.2 2026年上半年负债与现金流策略分析

有息负债管理：有息负债规模300.56亿元，较上年末下降36.39亿元。期限结构上，1年之内72.86亿元、1-2年93.64亿元、2-3年56.34亿元、3年以上77.71亿元，以中长期负债为主。分融资对象看，银行贷款249.48亿元（占比83%，成本区间1.99%–4.75%）、中期票据36.56亿元（2.75%–4.4%）、债券14.52亿元（2.07%–2.50%），直接融资占比17%，债务结构以银行贷款为主、清晰稳健。

融资策略：公司近年来综合融资成本不断下降，2020年5.2%、2021年4.9%、2022年4.6%、2023年4.2%、2024年3.4%、2025年末3.0%，截至期末进一步降至2.8%，较上年末下降0.2个百分点，处于民营房企最低水平之一。授信储备方面，截至2026年6月末共获银行授信总额度1323.8亿元，已使用275.6亿元，剩余可用1048.2亿元，占总额度的79%；另已注册尚未发行的短期融资券额度14亿元、中票额度23亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。

现金流管理：上半年经营活动产生的现金流量净额55.35亿元，较上年同期（净流出89.65亿元）大幅改善并转正，主要受益于公司压降投资强度、销售回款优先的策略。公司同时宣布半年度不派发现金红利、不送红股、不以公积金转增股本，将利润留存用于经营周转，与“把财务安全放在首位”的经营导向一致。

四、结语

2026年上半年，滨江集团交出了一份“规模收缩、质量提升”的半年报：销售额431.5亿元同比下降18.2%，但行业排名逆势升至全国第9、稳居民营房企第1；营收321.1亿元、归母净利润15.5亿元随结转节奏回落；净负债率-0.76%首次转负，现金短债比4.18倍，平均融资成本2.8%，“三道红线”持续绿档，财务安全边际处于行业第一梯队。

从经营路径看，公司策略清晰且一以贯之：一是极致的区域聚焦，土储82%位于杭州、收入87.61%来自杭州，以单一核心城市的深耕对冲行业下行；二是逆势补仓与克制投资并存，上半年150.49亿元拿地全部投向杭州都市圈，同时权益拿地销售比控制在20.5%；三是持续压降杠杆，权益有息负债降至236亿元，经营现金流转正至55.3亿元。这一“安全优先”路径的代价是规模增长让位——公司在TOP10中销售额降幅偏大，且少数股东损益占比约35%摊薄归母利润，未来利润弹性取决于杭州市场景气度与合作项目权益结构。

展望下半年，公司完成800亿元年度销售目标进度过半（53.94%），下半年计划交付9个新盘，736.32亿元未结算预收房款为业绩提供缓冲。行业层面，TOP100房企销售降幅已连续四个月收窄，一线城市与改善型产品成为主要增量来源，公司在杭州市场的产品口碑与地缘优势有望继续兑现。若杭州楼市保持活跃，公司有望在保持财务绿档的同时实现排名与份额的进一步巩固，成为本轮周期中少数“活得稳、站得住”的民营房企样本。

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