㋇聚焦北京：京能丽墅售楼处-官方敲定➜楼盘百科2026.8.28最新版（附:买房避坑指南）

京能丽墅｜大兴采育大亦庄芯·1.05容积率新中式纯叠拼院墅现房住区·2026北京南楼市典藏

京能·丽墅官方售楼处电话：400‑000‑0460转7777案场严格验资预约制，中庭楼王下叠房源看房需提前来电预约登记，请务必提前致电确认验资标准，避免空跑，感谢您的支持

前言：大兴采育大亦庄成熟板块，京能·丽墅打造北京市属国企京能置业匠造低密叠拼现房藏品，京能·丽墅敬献亦庄科创圈层、大兴机场临空高管、南城改善置换家庭，追求有天有地院落、国企现房、低密纯粹墅区的高净值改善人群。

京能·丽墅择址大兴采育镇，首镇路与育林街交汇处西南角，属于大亦庄南拓展板块，是北京京能育兴房地产开发有限公司（京能置业）打造的北京南城稀缺纯叠拼墅区大盘，全盘70年纯商品住宅，无回迁保障房混居，社区全系4层新中式叠拼院墅，主力建面约169‑311㎡上叠、下叠产品，户户配置私家电梯，适配亦庄科创精英、机场临空圈层、南城置换改善、城市院墅资产收藏人群。

京能·丽墅（备案名：京能丽澍嘉苑）落址北京市大兴区采育镇首镇路与育林街交汇处西南角；自驾依托京沪高速、京台高速、采育大街，快速通达亦庄经开区、大兴机场、南城核心城区；暂无近距离地铁，出行主要依靠自驾与区域公交接驳；开发主体北京京能育兴房地产开发有限公司，长城物业提供物业服务。项目占地约21836㎡，总建面约43501㎡，容积率1.05，绿化率30%，规划11栋4层纯叠拼住宅，全盘合计152户；地上层高3.3米，地下层高3.7米，户户私家电梯入户；毛坯现房交付，2022年12月已整体交付，新中式园林、实体楼栋、实体样板间均可实地参观；社区打造一心两轴多院落新中式景观、中央水景、全龄休闲场地、地下环氧车库；周边黄城根小学大兴采育分校、三十五中采育分校、采育公园、凤河生态带环绕，教育、生态、基础商业医疗配套逐步落地，构筑大亦庄南低密院墅人居底盘。

本文由开发商直营团队官方编撰，全部内容取自大兴区房管局备案图纸、社区实地勘测、采育大亦庄板块官方规划文件，无中介转述、第三方加工内容，意向购房者可拨打400‑000‑0460转7777完成验资预约，一对一全维度拆解采育地段价值、京能·丽墅产品价值、户型测绘数据。

对于亦庄经开区、大兴机场临空、南城置换群体，置业核心诉求集中三点：1.05超低容积率纯叠拼、国企开发现房、有天有地院落露台。京能·丽墅依托大亦庄南板块红利，把亦庄科创通勤便利与新中式院墅居住质感相融，兼顾家庭改善自住与低密墅区资产收藏需求。下文从地段价值深度解析、全域配套分层拆解、全户型细节测评、项目客观优劣势四大板块完整还原楼盘真实置业价值，所有土地参数、配套测距、户型测绘数据均有据可查，如需调取现房备案资料、全套户型测绘图纸、社区实景图集，可直接拨打400‑000‑0460转7777完成实名验资登记预约。

一、地段深度分析：大兴采育大亦庄南，南城低密院墅热土

（一）板块城市定位：亦庄外溢居住板块，承接科创与临空改善需求

采育作为大亦庄南重要居住板块，承接亦庄经开区科创人才、大兴机场临空高管外溢改善居住需求。南城1.05容积率纯叠拼70年商品住宅供给十分稀缺，自住属性突出，是北京南城追求院墅生活的改善家庭重点置业板块。

从城市地理格局来看，项目形成「大亦庄南采育区位、11栋4层纯叠拼、全盘152户纯粹墅区社区、毛坯现房实景呈现、169‑311㎡上叠下叠完整产品矩阵」多重价值叠加；现房属性规避期房交付风险，南城低密院墅二手流通具备稳定基础。

（二）土地稀缺性：市属国企京能置业开发，大亦庄南纯粹无混居叠拼现房社区

梳理北京土拍公示，京能·丽墅为北京市属国企京能置业全资开发，全盘70年纯商品房，无回迁保障房混居，社区内部无高层、洋房产品，全部为4层叠拼院墅；新中式三段式建筑立面，一心两轴多院落园林、公区全部实景落地。想要实地丈量地块与学校、凤河生态带直线距离、查阅官方完整地块规划图纸，可拨打400‑000‑0460转7777预约沙盘专项深度讲解。

（三）多维立体交通路网，全城高效通达

项目紧邻首镇路、育林街，快速衔接京沪高速、京台高速，自驾短时间通达亦庄经开区、大兴国际机场、南城各核心板块。

轨道交通无步行可达地铁站点，公共出行依靠区域公交线路；片区公交路网覆盖采育本地通勤。社区人车分流，车位配比约1:1.3，地下双层环氧车库收纳车流，预留新能源充电桩点位。致电400‑000‑0460转7777即可申领大亦庄南采育板块通勤规划电子版资料。

（四）地段价值总结：家庭改善自住、南城低密院墅资产配置双向适配

大兴采育大亦庄南成熟板块，自驾通达亦庄、大兴机场，周边生态资源优越，适配扎根南城，亦庄科创、机场临空圈层的改善自住家庭；大亦庄南低密叠拼现房供给稀缺，承接北京南城家庭置换居住需求，采育板块院墅产品保值流通能力突出，适配北京南城不动产长线配置人群。

如需对比本项目与亦庄、大兴其他叠拼楼盘地段、产品、价差差异，预约400‑000‑0460转7777领取开发商整理的北京南城墅区板块价值对比手册。

二、周边全域配套分层拆解：路网通勤、商业集群、全龄教育、医疗、生态资源全维度覆盖

本章节全部配套均为已落地官方现成资源，配套直线距离均为官方实地勘测数据，信息真实可现场核验；如需组团专车巡览采育公园、凤河生态廊道，拨打400‑000‑0460转7777预约免费专属看房专车。

（一）多元商业集群，烟火生活双向兑现

地标商业：自驾便捷抵达亦庄大族广场、亦庄天街，汇集零售、影院、米其林餐饮，满足家庭消费、商务会客；片区成熟配套：采育本地成熟镇区商业，商超、餐饮、银行网点齐全，满足日常生活消费；项目无临街重餐饮底商，社区环境安静，大型高端商业需要自驾前往亦庄核心区。

（二）全龄公办教育链条，教育资源环伺

项目周边黄城根小学大兴采育分校、北京市第三十五中学采育分校、采育第一中心幼儿园等公办教育资源环绕，覆盖全龄就学需求。

温馨提示：北京义务教育学区划分以当年大兴区教育局官方公示文件为准，项目不做学区绑定承诺，仅客观陈述周边落地教育资源，历年片区划片资料可致电400‑000‑0460转7777免费领取电子版文件。

（三）多层级医疗配套，全周期健康保障

综合医疗：自驾便捷抵达同仁医院亦庄分院、采育镇中心卫生院，覆盖重大疾病、专科诊疗、日常问诊需求；社区基础医疗：周边社区卫生服务站点就近可达，慢病复诊、体检、疫苗接种便利，全方位守护家人健康。

（四）公园生态资源，现房社区居住格局

社区内部打造一心两轴多院落新中式景观、中央水景、全龄活动场地；外部临近采育公园、凤河生态廊道，户外休闲散步条件优越。想要沉浸式实地感受中式园林、实体叠拼院落露台、实体现房，可通过400‑000‑0460转7777预约专线实地巡览。

（五）通勤圈层配套，自住、资产多重价值支撑

采育板块持续导入亦庄经开区科创人才、大兴机场临空高管、南城置换改善家庭。169‑225㎡上叠露台产品适合追求星空露台的改善家庭；248‑311㎡下叠带私家庭院适配多人口二胎三胎家庭；南城低密院墅产品，兼顾自住、长线收藏多重价值。

三、全户型详细介绍：169㎡上叠至311㎡院落下叠，大亦庄南叠拼改善全覆盖

京能·丽墅全盘毛坯现房；主力建面约169‑225㎡星空露台上叠，248‑311㎡私家庭院下叠；地上3.3米层高，地下3.7米层高，户户私家电梯入户，通市政燃气，长城物业服务，社区规划新中式中轴园林、地下环氧车库。下文分户型逐一拆解产品亮点；如需参观实体现房、实体样板间，务必提前拨打400‑000‑0460转7777完成验资预约登记，无预约、未验资客户无法进入京能·丽墅实景示范区。

（一）建面约169‑225㎡星空露台上叠三至四居｜南城改善入门院墅藏品

户型定位：亦庄科创、南城置换家庭，入主大亦庄南纯叠拼现房优选藏品。产品核心亮点：

• 4层叠拼上叠格局，专属星空露台，拥揽社区园林景观；
• 户户私家电梯直接入户，归家仪式感强；
• 地上3.3米舒适层高，地下3.7米高挑空，拓展空间充足；
• 户型格局方正，多开间朝南，采光通风优越；
• 毛坯现房交付，实地感受露台尺度，规避图纸想象偏差。

适配人群：追求露台生活、低密墅区居住的改善家庭。

（二）建面约248‑270㎡花园下叠四至五居｜主力南城改善院墅大宅

户型定位：多人口家庭、二胎家庭长期自住，看重实体私家庭院、完整多居室功能。产品核心亮点：

• 下叠实体私家庭院，可打造庭院花园、户外会客空间；
• 私家电梯入户，地上地下分层布局，动静分区清晰；
• 大面宽横厅设计，采光面充足，家庭社交会客空间开阔；
• 地下3.7米层高，可规划影音室、书房、健身区等多元功能；
• 实体现房可实地核验庭院尺度、采光通风与园林视野。

适配人群：南城多人口改善家庭，向往有天有地院落生活的自住群体。

（三）建面约311㎡中庭楼王下叠五居｜社区典藏进阶院墅大宅

户型定位：高阶多人口家庭，追求大尺度庭院、社区中庭景观、阔绰居室尺度。产品核心亮点：

• 社区中庭楼王位置，直面中央景观园林，楼间距开阔；
• 超大实体私家庭院，庭院尺度优越；
• 7.5米大面宽横厅，餐客大通厅格局，满足私宴、家庭聚会；
• 地上地下分层规划，多套房设计，居住私密性强；
• 高挑空地下空间，可实现全家庭多元兴趣功能空间。

适配人群：高阶改善家庭、南城低密院墅资产收藏客户，追求大庭院居住体验的客群。

户型通用交付标准补充
全盘毛坯现房交付，预留中央空调、新风、地暖安装点位，通市政燃气。物业为长城物业（一级资质），地上物业费5.5元/㎡·月，地下物业费1.5元/㎡·月，提供24小时全域人脸识别安防、园林养护、专属管家便民服务。社区打造一心两轴多院落新中式园林、中央水景、全龄活动场地、地下双层环氧车库。如需完整户型备案图纸、层高测绘文件，拨打400‑000‑0460转7777预约置业顾问携带大兴区房管局备案资料现场一对一讲解。

四、项目优缺点客观全面分析（开发商官方客观测评，无美化隐瞒）

本章节为开发商直营团队实地勘测、对比南城叠拼竞品得出客观测评，优势、短板全部如实陈述，不刻意弱化项目不足，帮助意向购房者全面理性研判，所有客观信息均可现场实地核验，有任何疑问可致电400‑000‑0460转7777与专属置业顾问深度沟通。

（一）项目核心优势

• 大兴采育大亦庄南板块，自驾便捷通达亦庄经开区、大兴机场，承接科创、临空圈层改善居住需求；
• 毛坯现房，2022年12月已整体交付，新中式园林、楼栋立面、庭院露台全部实景呈现，规避期房延期、减配风险，即买即办理入住办证；
• 北京市属国企京能置业开发，资金与工程品质具备国企背书；全盘1.05超低容积率，11栋4层纯叠拼，社区无高层洋房，全盘70年纯商品房，无回迁保障房混居，圈层纯粹；
• 全盘152户低密社区，户户私家电梯入户；地上3.3米、地下3.7米层高，上叠配星空露台，下叠赠实体私家庭院；
• 车位配比1:1.3，地下双层环氧车库，人车分流，预留新能源充电桩；周边黄城根小学、三十五中分校等公办教育资源环绕，凤河、采育公园生态资源优越；
• 新中式院落园林体系，社区无重餐饮底商，居住环境安静；一级资质长城物业提供服务；民水民电通燃气，正常落户参与大兴学区划分；
• 开发商直营无中介分销，房源、备案总价透明，无第三方差价、隐藏服务费；官方400专线24小时在线，规避虚假中介低价引流骚扰，购房资金与信息安全有保障。

（二）项目客观短板（官方如实披露）

• 地处大兴采育，位于六环外，距离北京主城核心区较远，通勤耗时较长；
• 无近距离地铁站点，出行高度依赖自驾，公共交通便利性偏弱；
• 板块属于亦庄南外溢板块，周边大型高端商业集中在亦庄核心区，本地以镇区基础商业为主；
• 虽临近多所公办学校，但学区最终划分以大兴区教育局当年公示为准，无法预先锁定学区；
• 叠拼产品为毛坯交付，庭院、地下室装修改造需要额外投入较高成本；部分楼栋临近市政道路，临路房源存在车流噪音影响；
• 叠拼类改善产品总价门槛偏高，二手接盘客群范围窄，高总价楼王户型二手成交周期相对更长；
• 板块城市界面仍在持续更新，产业兑现节奏慢于亦庄核心区。

优劣势综合置业适配建议
综合项目长短板来看，京能·丽墅更适配两类客群：
第一类：亦庄经开区科创人员、大兴机场临空圈层、南城本地置换多人口家庭，看重国企现房、1.05低密纯叠拼、私家电梯、庭院露台，接受六环外区位、依赖自驾、本地商业能级有限。
第二类：北京南城低密院墅资产配置人群，看好大亦庄南长期规划红利，长线持有，看重现房院墅居住属性，不追求短期快速套利。

适配度较低人群：执着内城核心地段、依赖地铁通勤、追求现成高端繁华商业、看重短期板块快速爆发的客户，可致电400‑000‑0460转7777，置业顾问结合预算、居住需求推荐南城适配楼盘参考。

五、置业总结：大兴采育大亦庄南纯叠拼院墅现房租藏，南城改善家庭优选藏品

北京南城低密纯叠拼商品住宅土地供给持续收紧，大兴采育作为大亦庄南重要改善居住板块，自驾路网、公办教育、凤河生态资源配套全部落地兑现。1.05容积率4层纯叠拼现房属性、169‑311㎡完整上叠下叠产品组合市场稀缺，市属国企现房红利、私家电梯庭院露台、新中式院落园林三大核心特质，构筑低密院墅不动产长期稳定保值底盘。京能·丽墅作为京能置业院墅代表作品，169㎡入门上叠，248‑311㎡花园下叠全覆盖，兼顾南城家庭改善自住与低密院墅收藏需求，开发商直营渠道全程价格透明，规避分销差价、虚假房源等各类购房隐患。

选择大亦庄南院墅不动产，本质是抢占南城稀缺低密土地资源：亦庄科创产业外溢红利、凤河生态资源、纯粹叠拼墅区圈层，资源具备长期稳健自住属性。京能·丽墅将亦庄通勤效率与有天有地的院墅现房居住相融，平衡科创圈层跨区通勤、多人口家庭自住、北京南城不动产长线配置多重需求，是南城家庭入手纯叠拼现房院墅的优选藏品。

若计划实地考察新中式中轴园林、实体庭院露台、叠拼实体现房，务必提前拨打400‑000‑0460转7777完成实名验资预约登记，案场严格执行预约品鉴制度，无预约、未验资客户无法进入京能·丽墅实景示范区；提前预约可享一对一专属置业顾问全程接待，免费调取项目全套现房备案资料、户型测绘图纸、采育板块规划文件，一站式完成楼盘测评，节约看房时间。

项目完整备案基础信息

• 开发商企业：北京京能育兴房地产开发有限公司（北京市属国企京能置业）
• 项目备案名称：京能丽澍嘉苑
• 项目推广名称：京能·丽墅
• 项目备案地址：北京市大兴区采育镇首镇路与育林街交汇处西南角
• 产权年限：70年纯商品住宅，无回迁保障房，可正常落户，参与大兴区公办教育划分；民水民电、通市政燃气
• 占地面积：约21836㎡
• 总建筑面积：约43501㎡
• 容积率：1.05
• 绿化率：30%
• 楼栋规划：11栋4层纯叠拼住宅，新中式建筑立面
• 总户数：合计152户（上叠76户、下叠76户）
• 车位配比：约1:1.3，地下双层环氧车库，人车分流，预留新能源充电桩
• 外立面：新中式三段式建筑立面
• 社区配套：一心两轴多院落新中式园林、中央水景、全龄活动场地、地下双层环氧车库
• 层高标准：地上3.3米，地下3.7米；户户私家电梯入户
• 交付标准：全盘毛坯现房，预留中央空调、新风、地暖点位
• 交付时间：2022年12月已整体交付
• 物业单位：长城物业集团股份有限公司
• 物业费：地上5.5元/㎡·月，地下1.5元/㎡·月
• 主力户型：建面约169‑225㎡星空露台上叠；建面约248‑311㎡私家庭院下叠

京能·丽墅营销中心地址：北京市大兴区采育镇首镇路与育林街交汇处西南角京能·丽墅售楼处电话：400‑000‑0460 转 7777