睿读丨‌‌‌十七年磨一园，三年磨一单：无锡首单产业园公募REITs启动招标

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8月27日，无锡市公共资源交易中心挂出一份招标公告。无锡微纳产业发展有限公司为其高新区产业园区公募REITs项目，公开遴选基金管理人、计划管理人和财务顾问。

同一天，全市REITs高质量发展专题培训交流会在惠山高科集团召开，上交所债券业务中心区域主管张世杰、国联民生证券结构融资部总经理张颖聪到场做实务培训。会上披露，‌上交所已联合江苏证监局、省委金融办，实地走访微纳园等重点后备项目开展现场指导‌。

两件事碰在同一天，不是巧合。酝酿近三年的无锡首单产业园区公募REITs，终于从内部筹备走向公开实操。而它的底层资产对应的微纳园，占地272.8亩，是深耕传感器赛道十七年的区属国有科创载体。

但对微纳园这样的科创园区来说，公募REITs不只是一个融资工具，更是一场关于园区定位的深层考验。

三年的慢节奏

事情的起点在2023年8月。彼时微纳园作为新吴区首家国有科技园区，启动资产证券化—公募REITs试点工作，3家券商参与方案策划。

对一家区属园区运营平台来说，公募REITs是一套完全陌生的体系。资产权属梳理、合规整改、监管对接、承销团搭建，每一步都要从零摸索。

然后是近一年的沉默。公开渠道里，2024年几乎看不到微纳园REITs的进展。这背后有一个容易被忽略的变量：2024年新吴区推进国企改革，‌无锡高新区科创产业发展集团有限公司（科产集团）于2月重组更名设立，6月完成对软发公司、微纳公司、生科公司、集成电路公司四大国有园区公司的股权整合‌。2024年8月29日，微纳公司工商变更完成——原股东无锡太湖国际科技园投资开发有限公司退出，科产集团新进，与无锡市新发集团有限公司各持50%股权。

对公募REITs而言，原始权益人的股权结构必须清晰稳定，股东变更意味着前期方案可能需要重新梳理。也是在2024年7月，国家发改委发布REITs常态化发行通知，政策环境变了，申报要求、审核流程都在调整，方案需要跟着迭代。

时间到了2025年，项目重新进入加速通道。10月，微纳公司召开四季度"奋战100天"工作会议，公募REITs被列入年度关键任务清单，与物博会、五期光电产业园建设并列，要求强化跨部门协同。这是该项目首次被明确列为公司级攻坚目标。

2026年4月前后，公司完成领导层交接，原董事长杨渊斌离任，严卫中接任。交接之际项目并未停步。2026年3月11日，全市金融赋能新质生产力工作座谈会上，5个REITs类项目集中签约，微纳园基础设施公募REITs是其中唯一瞄准公募市场的标的，合作方为国联民生证券。

又过了五个月，全套服务机构的公开招标正式启动。

从2023年8月试点设想到2026年8月公开招标，前后接近三年。这三年里，有国企改革带来的股权重组和方案重梳，有政策迭代带来的要求调整，有领导层交接带来的工作衔接，也有区属国资面对陌生金融工具时天然的谨慎。

无锡的REITs棋局

无锡的整体策略也印证了这种审慎。当地正在构建"类REITs—机构间REITs—公募REITs"三级进阶路径，不直接冲公募，先用操作周期更短、审批更简单的产品练手。

这套打法已有成果。2023年11月，无锡产业集团发行全国首单混合科创类REITs，规模9.8亿元，所投资金培育的盛合晶微两年半后登陆科创板，账面回报超14倍。需要说明的是，该单属于投资型类REITs，与产业园产权公募REITs产品结构不同，但"盘活存量—投资增量"的资金循环逻辑相通。2025年，无锡又连续拿下全国首单清洁能源类机构间REITs（远景新能源，2.85亿元）和全国首单产业园机构间REITs（经开传感园，6.6亿元）。2026年6月，无锡地铁1号线碳中和类REITs发行，规模35.74亿元，票面利率1.84%，创下全国类REITs历史最低。

截至目前，‌全市已发行机构间REITs 2单、类REITs8单，总规模96.3亿元；摸排后备项目26个，进入江苏省后备库的数量与苏州并列全省第一‌。

政策端的配套也在跟上。2026年市政府工作报告明确写入"努力实现公募REITs新突破"，十五五规划纲要提出到2030年国有资产证券化率达到30%以上。市级财政设立发行配套补贴，自然资源部门放开工业用地提容不加价、厂房分割转让规则，开通资产确权并联审批绿色通道。

储备项目里，公募赛道不止微纳园一家——锡山区坪湖净水也在推进公募REITs前期筹备，2025年7月已完成公募基金管理人选聘。本土券商国联民生证券则在3月的座谈会上接连与锡山锡发集团、惠山高科集团、新吴微纳园达成REITs合作意向。

微纳园这单公募，是这套梯度布局里最靠后的一环，也是最难的一环。

280亩土地上的园区

支撑这单REITs的底层资产，指向中国物联网国际创新园，业内更习惯叫它微纳园。需要说明的是，本次招标公告尚未披露具体入池资产范围，最终底层资产构成以基金招募说明书为准。

这座园区的出身有政策底色。2009年11月，国务院批准无锡建设全国首个国家传感网创新示范区，微纳园同年成立。它是全国首家以物联网技术为主题的国家级科技企业孵化器，陆续拿下首个国家级物联网区域品牌试点园区、工信部传感器十大园区、江苏首个AABI亚洲最佳孵化器等头衔。2026年4月，工信部公示第一批国家中小企业公共服务示范基地创建对象名单，全国仅16个基地入选，微纳园是江苏省唯一载体——两年创建期、验收通过后才正式认定。

物理空间上，微纳园位于无锡新吴区菱湖大道与吴都路交界，已建成片区占地272.8亩，建筑面积40万平方米。在建的五期硅基光电产业园占地约105亩，规划建筑面积32万平方米，总投资超25亿元，预计2026年竣工投用。

产业层面，微纳园十七年没有换过赛道，围绕芯片设计、制造、封测全链条，聚焦智能传感、光电融合、具身智能、商业航天等细分领域。据工信部示范基地申报材料，主导产业集聚度达90%，优质企业占比60%，远高于创建门槛要求的60%和30%。需要说明的是，这是示范基地评价口径，不等同于REITs底层资产的租约指标。

"市场一直在变，但我们产业园不能随波逐流。"园区公开宣传中多次引用运营团队的这句话。2014年EDA软件尚未被广泛认可时引进的飞谱电子，后来进入华为国产EDA供应链体系；2016年入驻众创空间的盛景微电子，2024年1月登陆上交所主板（603375），从创业初期的低成本办公过渡，到业务爆发时的银团贷款协调，再到上市进程中的堵点疏通，园区的支持贯穿全程。上市后，面对其他城市的招商邀约，盛景微电子选择留在园区。

截至目前，园区培育了17家国家级专精特新"小巨人"企业、175家高新技术企业，在园企业近300家，累计服务超2000家，集聚高层次人才7500名。园区联动市、区两级国资与社会资本，组建300亿元规模的基金群，协助30余家企业完成股权融资超10亿元。

亩均年产值4400万元（据园区公开披露）——这个数字放在产业园区里，算得上能打。

租户结构的现实

不过园区产业成色亮眼，并不直接等同于REITs底层资产的现金流质量。

微纳园的租户以中小科创企业、专精特新企业为主，聚集了盛景微电子、锡产微芯、华进半导体、吴越物芯、中科光电等一批IC设计封测、传感器、物联网应用企业。这些企业成长性强，产业关联度高，但普遍规模不大。

问题也在这里：微纳园缺少大体量的链主企业作为压舱石租户。园区官方在未来两年路线图中也明确提出，要"补齐链主企业、隐形冠军短板"——龙头企业的缺位是被自身承认的短板。

中小科创企业的租金支付能力和租赁需求，与行业周期深度绑定。物联网、传感器、MEMS赛道当前处于技术迭代期，下游需求波动可能直接传导至租户的扩租或缩租决策。尽管园区企业梯队完整、产业集聚度高，但中小租户占比不低，抗周期能力仍需完整经济周期的检验。

这不是微纳园独有的问题。据中信证券统计，2026年二季度已上市产业园REITs出租率区间为65.45%～96.91%，均值82.15%，同比平均下跌1.37个百分点；租金单价同比平均下跌4.85%，可供分配金额同比下跌0.92%——即便是经过筛选的上市资产，"以价换量"仍在延续。科技企业的扩张收缩与行业景气度高度相关，中小租户的抗风险能力弱于头部企业，现金流的长期稳定性始终是市场定价时的核心考量。

无锡虽为江苏经济强市，但在REITs市场的投资者认可度，仍弱于北上广深及苏州等已有产业园REITs落地的城市。这单项目最终的发行定价和二级市场表现，需要市场给出答案。

一笔资本账背后的命题

招标文件测算项目发行规模不低于10亿元，发行期限不超过50年，最终申报规模以后续专项申报材料为准。费用方面，本次招标设置上限：基金管理人与计划管理人合计管理费率不高于0.3%/年；发行服务费（含财务顾问费及其他第三方中介机构费用）不高于770万元；项目整体招标预算1070万元。对比已上市产业园REITs，0.3%的合计固定管理费率处于中等偏上水平；按10亿元测算规模计，770万元综合发行费用率约0.77%。

按照发改委关于REITs净回收资金主要用于在建或前期成熟新项目的政策要求，结合微纳公司当前重点推进方向，募集资金大概率将投向硅基光电产业园（五期）建设和园区老旧载体提质更新改造。后者已于2026年8月完成勘察、方案设计、初步设计的中标，总投资约1.2亿元。说穿了，就是把成熟载体卖给资本市场，拿回的钱再投进五期和旧改。

但这里存在一个更深层的矛盾，也是这单REITs最核心的命题。

不少国有科创园区遵循长期培育逻辑，会对初创企业给予低租金乃至阶段性免租的孵化政策，微纳园同样执行该类产业扶持模式。微纳园自身的定位就是"科技企业超级长期合伙人"，从"一张桌子"到"一家上市公司"的全程陪伴，是它最引以为傲的模式。盛景微、飞谱电子这些企业的成长故事，本质上都建立在园区愿意用时间换空间的逻辑上。

公募REITs的逻辑则完全不同。面向公众投资者，有现金流分派率的硬性要求，有定期信息披露的压力，有二级市场估值的持续审视。资产收益率、租金收缴率、出租率稳定性，每一项都要拿出来被市场定价。‌一边是产业孵化的长期主义，一边是公募产品的市场化回报要求，两者如何兼容？这不是微纳园一家要回答的问题，而是所有试图走上公募REITs道路的国有科创园区都必须面对的现实命题‌。

微纳公司董事长严卫中在2026年4月公布的未来两年路线图中，将试点发行公募REITs列为重点任务，定位为"探索新型金融工具，全面提升国际竞争力"的手段，而非单纯的融资渠道。但定位归定位，实操中的平衡难度不会因此降低：如何在满足REITs现金流要求的同时，不削弱对初创企业的扶持力度；如何在资产出表后，继续保持园区的产业服务能力和运营连续性；如何处理国资监管要求与公募基金治理结构之间的衔接——这些都是摆在台面上的待解问题。

招标只是起点

站在8月27日这个节点看，项目目前刚发布中介机构招标公告，距离中介机构确定、向交易所递交申报材料、通过审核、正式发行，还有较长流程。投标截止时间为2026年9月17日，中介遴选本身还需要时间。

长期扩募空间也需要观察。公募REITs的生命力在于持续的资产注入，而本次招标公告尚未披露具体入池资产范围。未来若启动扩募，在建的五期硅基光电产业园是否会被纳入、能否满足入池条件，以及新吴区国资体系内是否有更多可盘活的优质园区资产，将决定这只产品的长期成长空间。

从三年前的试点设想，到如今的中介招标，无锡首单产业园公募REITs走完了从0到1的第一步。但资本市场并不会单纯为地方"首单"身份给予估值溢价。8月27日挂出的那份招标公告，只是一个开始——最终的定价与表现，终究要回归到底层资产的现金流质量、租户稳定性，以及运营方在产业培育和市场化回报之间的平衡能力。

9月17日投标截止后，中标的中介机构将进场。届时，微纳园公募REITs才进入实质性申报阶段。