房子明明已经过剩，为什么开发商还在建房？温铁军一语道破

深夜十点，不少城市的工地依旧灯火通明。塔吊不停旋转，刺眼的探照灯打在刚刚挂上的封顶横幅上，格外醒目。可几步之遥，早已交付几年的小区，成片的窗户漆黑一片，入住率低得让人唏嘘。

一边新房不停开工，一边大量现房无人入住，这种矛盾的景象，正在全国各地轮番上演。房子明明已经盖多了，库存越堆越高，开发商为什么不愿意停下脚步？难道一众房企老板，真的看不清当下楼市的现状吗？

房子=流动抵押物

在普通人固有的印象当中，开发商建房，最终目的就是卖给老百姓。楼盘卖不动，就代表项目亏钱，及时停工止损才是明智之举。

可现实房地产运转的底层逻辑，远远没有大家想象的这么简单。 三农领域专家温铁军，很早就剖析过地产背后的金融链条。

早于2021年之前，国内过半的居民贷款资金，都流向了房地产市场，企业端的借贷资金，同样有一半涌入楼市板块。 长久以来房地产早已跳出单纯居住商品的范畴，变成金融市场当中体量庞大的资产蓄水池。

开发商更像是抵押物的生产者。一块土地到手，还没正式动工就可以拿去抵押换取贷款；地基完成之后，又可以拿到开发贷；等到楼房开售，购房者的首付与按揭资金，又重新回流房企账户。

整条资金链条只要能够正常运转，房企账面现金流就能维持稳定。一旦中途按下暂停键，资金链就有断裂的风险。

不少房企在建楼盘哪怕滞销，也不会立刻停工。楼房持续建设，就代表依旧拥有融资的筹码。

土地绑定财政命脉

单单把问题归咎于开发商，还远远不够。很多人都会疑惑，明明部分县城人口常年外流，新房库存堆积如山，新项目依旧一个接一个落地。背后离不开地方财政长久形成的路径依赖。

过去很长一段时间，地方财政收入主要依靠税收、土地出让收入以及上级下发补助三大板块。在这三项收入里面，土地出让金回款速度最快。

土地挂牌拍卖，短短数月资金就能够划入财政账户。 反观实体产业，招商引资、培育产业链，往往需要耗费数年时间，收益见效很慢。

根据温铁军的研究观点，国内市县级别的地方债务，绝大部分都和土地开发项目挂钩。 新项目开工建设，可以拉动当地GDP增长，也能够维持债务的周转。

实体经济回报周期漫长，风险不可预估，卖地创收见效快，久而久之就形成固定循环。财政缺钱，就出让土地，房企拿地建房，项目再抵押融资，继续开发新地块。

链条当中任何一方率先停下，就要承担巨大风险。

停手等于债务爆雷

很多没有暴雷的房企，表面看项目还在稳步推进，实际上背负着巨额的债务重担。继续开工并不是开发商心甘情愿，更多是被债务推着往前走。

前几年多家头部房企出现债务违约，本质上就是资金循环链条断裂。剩下还在市场当中经营的房企，每一天都被到期债务压得喘不过气。这个时候如果直接停工，不再拿下新地块，现金流很快就会枯竭。

只有不停开工新项目，持续卖房回款，才有资金偿还银行的贷款。这就好比深陷困局的赌徒，只有不断下注，才能期盼有翻盘的机会，不是不想停，而是根本不敢停下脚步。

国家统计局公布的数据显示，2025年全国房地产开发投资总额82788亿元，相比上一年下滑17.2%。投资额度缩水，代表房企已经主动收缩战线，减少扩张的规模。但是收缩不等于全面停工，只要房企还没有彻底退出市场，新项目的建设就很难完全画上句号。

买房不全为了居住

看完新房供给端，我们再来聊聊买房的需求端。很多人都以为，现在大家不缺房子，新房自然就没有市场。可楼市的需求，从来都分成两大板块，居住需求以及资产投资需求。

温铁军提出过第二资产池的概念。伴随城市基础设施快速建设，房地产的金融投资属性，慢慢超过最基础的居住属性。

有一部分购房者买房，根本不是给自己居住使用，而是当作可以增值保值的资产。 优质地段的大户型、景观高端住宅，一直都是投资人群的首选。

这些房源租金收入可以覆盖每个月的月供，等到房价上涨之后再转手出售。刚需普通楼盘去化艰难，但是定位高端改善的豪宅项目，依旧能够吸引到不少买家。

开发商对于市场的变化看得十分透彻。刚需购房群体规模不断萎缩，但是手握多套房产的投资群体，需求并没有完全消失。只要这一部分市场还有利润空间，房企就不会放弃高端楼盘的开发建设。

转型难抵历史惯性

国家早已看清楼市供需失衡的现状，开始从顶层方向调整房地产行业发展路线。2025年12月，全国住房城乡建设工作会议，敲定2026年楼市调控方向，提出因城施策控增量、去库存、优供给。

在2026年3月的政府工作报告当中，再一次重申这项任务，时隔十年重新将去库存列为楼市重点工作，释放出清晰的转型信号。也就是不再无节制新增新房，慢慢消化积压已久的存量房源。

从库存的数据变化当中，我们可以看到一点点成效。国家统计局数据显示，截止到2026年6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比小幅下降0.9%，已经连续四个月库存规模回落。

回看过去几年的库存数据，2021年末待售面积5.1亿平方米，一路上涨到2025年末7.66亿平方米，花费四年时间，库存上涨的趋势才得到扭转。十几年高速建房形成的巨大惯性，不可能在短时间之内立刻刹住车。

房地产行业牵一发而动全身。楼房停工，上下游几十个行业，建材运输、装修、家电行业，都会受到波及。所以塔吊依旧深夜运转，背后牵扯的早已不是简简单单一套房子的买卖。

结语

房子过剩却依旧不停建设，并不是单一因素造成的结果。它是抵押物融资循环、土地财政、房企债务、投资购房需求、行业历史惯性多重因素交织在一起形成的复杂现象。

楼市想要回归“房住不炒”的初心，让房子重新回归居住属性，还需要漫长的调整周期。随着控增量、去库存的政策逐步落地，新房疯狂建设的时代，也将会慢慢走向终点。