广州楼市出现“极限套现流”：把银行贷款当成个人“提款机”

最近广州坊间流传一套操作，听得人头皮发麻——一帮人把房子玩出了花，一押二押贷满十成，装修贷信用贷网贷撸了个遍，钱全换成现金，离婚协议写清楚“债务男方扛、女方还欠男方几百万”，房子法拍前先签个二三十年租约，最后前妻在风雨交加的夜里“偶然”上网看到房子在拍，出于“住了十几年有感情”，勉为其难按市场价拍回来。

一圈操作下来，房子没变、人没变、钱到手了，银行哭、法院懵、拍房的人干瞪眼。

这帮人到底怎么玩的？真的拿他们没办法吗？谁在吃亏？我先拆解这套“极限套现流”的完整操作手册。

第一步：把房子榨干，一押七成、二押三成，贷满十成。

如果名下有套房，市值500万。先拿去银行做一押，按七成算贷出350万。然后房子还有剩余价值对吧？再去找能做二押的机构——典当行、小贷公司、甚至民间资金方——把剩下的三成也贷出来。

一押350万加二押150万，正好500万。房子市值多少，你就套出来多少。月供？两份抵押贷款的月供同时扛着，没关系，反正也没打算长期还。

第二步：信用贷连环套——装修贷、消费贷、网贷、融房融车全撸一遍

房子抵押完了，征信还没花透。那就接着撸信用贷——装修贷最高能到100万，消费贷一家银行三五十万，网贷平台几千几万不嫌少。有房有车有流水，资质包装一下，一圈撸下来又是大几十万甚至上百万。

第三步：坚持还贷六个月以上——不是为了良心，是为了“合法”

这一步最关键。所有贷款——抵押贷、信用贷、网贷全都坚持还满六个月以上。

为什么要六个月？因为法律上有个东西叫“恶意逃废债”和“骗取贷款罪”。如果借钱的时候就没打算还，那是诈骗。但如果你规规矩矩还了六个月，银行和法院就很难证明你“一开始就没想还”。六个月，是这帮人给自己买的“法律保险”。

第四步：套出来的钱全换成现金——微信支付宝银行卡全清空

钱到手了，但不能留在自己名下。取现，全部取成现金。微信、支付宝、银行卡里的钱要么转给朋友、要么取出来放家里。法院执行的时候查账户？账户里干干净净。查流水？钱早就变成现金了，现金不记名、不追踪。

日常生活怎么办？现金支付，或者用朋友的卡、朋友的微信支付宝。吃喝拉撒、买车买房，一点都不耽误。

第五步：离婚——“债务男方扛、女方还欠男方几百万”

如果已婚，操作更绝。先跟老婆离婚，离婚协议写清楚：所有债务都是男方投资亏损造成的，女方不承担任何责任。更狠的是，协议里还要写“男方还欠女方几百万元”——这样一来，就算法院强制执行男方名下财产，女方作为债权人还能优先拿走一笔。

房子呢？房子早就协议归女方了。债务全在男方身上，资产全在女方名下。法院执行男方？名下啥都没有。

第六步：法拍前先签二三十年租约——“买卖不破租赁”

房子迟早要被法拍，但没关系。在法院查封之前，先把房子租出去——租给自己人，租期签个二三十年，租金一次性“现金付清”。

法律上有条规定叫“买卖不破租赁”。意思是房子卖了，租客还能继续住到租约期满。法拍房带个二三十年租约，哪个买家敢拍？拍下来也住不进去。

一拍打七折没人要，二拍再打八折——五折都没人要。最后流拍。

第七步：前妻“偶然”看到竞拍，“出于感情”拍下来

房子流拍几次后，前妻“偶然”在网上看到这套房子在竞拍。由于“在房子里住了十几年有特殊情感”，勉为其难按市场价拍下来。

房子还是那个房子、人还是那两个人、钱已经套出来了。银行拿着抵押物拍了半天，最后被前妻用市场价接走——等于银行什么都没捞着。

为什么有人敢这么玩？信息差，普通人对法律一知半解。很多人听说过“买卖不破租赁”，但不知道法院会审查租赁合同的真实性。很多人知道“夫妻债务可以约定”，但不知道债权人可以行使撤销权。半懂不懂的法律知识，反而成了他们铤而走险的“底气”。

广州一套房动辄几百万甚至上千万。一押二押贷满十成，一套房就能套出几百万现金。加上信用贷、装修贷，一个人名下搞出大几百万甚至上千万的负债，然后“技术性违约”——这本质上是用个人信用换短期现金。

这也不是一个人在战斗。2026年，“融房超贷”模式通过闲鱼等二手交易平台公开招揽客户。中介通过虚高房产评估价，使银行贷款额度超过实际购房成本。客户提供征信报告、银行流水，中介匹配“高评高贷”“代持套贷”“纯融资”三类模式。服务费收房屋总价的2%到5%不等。

广东金融监管局2025年以来深入推进非法贷款中介专项整治，金融领域“黑灰产”呈现组织化、产业化、隐蔽化特征。这帮人不是一个人在战斗，背后是一整条产业链。

2025年全国纳入失信名单233.98万人次，同时有266.96万人次通过信用修复回归市场。累计1885.38万被执行人迫于惩戒压力主动履行义务。

这说明什么？说明绝大多数“老赖”最后还是要还钱的。真正能赖到底的是极少数。

但有些人看到的不是“绝大多数要还钱”，而是“有233万人被列入了失信名单”——他们想的是“这么多人，不差我一个”。

这种事第一吃亏的就是银行。一押二押贷出去的钱、信用贷放出去的钱，最后都成了坏账。2025年全国法拍房挂拍71.9万套，成交16.9万套，总成交金额2536.2亿元。法拍房一拍打七折、二拍再打八折，银行能收回来的钱大打折扣。这些坏账最终谁来承担？要么是银行的利润、要么是储户的利息、要么是国家用纳税人的钱兜底。

第二吃亏的是守法的人。你规规矩矩还房贷、老老实实过日子，隔壁老王把房子套现几百万跑了。你心里平衡吗？银行为了弥补坏账损失，提高贷款利率、收紧贷款条件——守法的人反而要为老赖的行为买单。

第三吃亏的是法拍房的买家。有人看中法拍房价格便宜想去“捡漏”，结果拍下来发现房子里住着人、拿着二三十年租约不让进。打官司耗时耗力，最后钱花了、房子住不进去。法拍房“腾退难”被称为“第一险”，这个风险最终由买家承担。

第四吃亏的其实是那帮玩这套操作的人自己。你以为成了“一辈子失信人”无所谓？2025年，被限制高消费的人不能坐飞机、不能坐高铁、不能住星级酒店。广州市白云区法院曾对入住五星级酒店的“限高”被执行人直接采取拘留措施。

你以为用现金、用朋友的卡就没事？在明知账户可能被冻结的情况下大额取现转移资金，可能构成拒不执行判决、裁定罪。2025年，全国追究拒不执行判决、裁定罪4461人。这不是民事纠纷了，这是刑事犯罪。

你套出来的钱早晚要花完，你的征信早晚要用到，你的孩子上学、家人看病、自己出行——处处受限。一辈子活在阴影下，值吗？

这套“极限套现流”不是什么新鲜发明。楼市上行期有人玩过，楼市下行期又有人捡起来。但随着监管越来越严、司法越来越完善，这条路只会越走越窄。

毕竟二次抵押的核心是房子要有“剩余价值”。你房子市值500万、一押贷了350万，剩余价值150万，理论上可以做二押。但实际操作中，银行对二押的审核极其严格房子评估价、你的收入流水、征信状况、负债率，每一项都可能卡死你。能做成二押的，要么房子确实优质、要么背后有中介包装。

司法实践中，如果借款时已经资不抵债、或者借款后马上转移资产、或者根本没有还款来源，依然可能被认定为骗取贷款罪。

你以为自己聪明，其实是在刀尖上跳舞。

房子没了可以再买，信用没了、自由没了——拿什么换？