水泥厂、钢材商、汽车经销商下场拿地！房地产的“新玩家”图什么？

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曾经一度沉寂的民营房企，正重返土拍市场。过去两年，土地市场几乎是头部央国企和城投企业的天下。但进入2026年，民营房企的身影在一线及核心二线城市的土拍中重新活跃起来。

从上海到北京，从大连到武汉，有着“水泥厂”“钢材商”“建筑商”“汽车经销商”“不锈钢龙头”背景的民企走进土地市场。这是“跨界抄底”还是回归？能否改写行业竞争格局？

民企“归队”，土拍不再是央国企“独角戏”

8月25日，南昌经开区管委会板块一宗宅地经过激烈竞价，最终江西鑫晓置业有限公司以2.91亿元竞得，溢价率达到40.05%。这宗容积率1.8的低密地块，让一家名不见经传的民企浮出水面。其并非传统品牌房企，而是于2025年成立，由一位自然人芦品凌控股的企业。

这并非孤例，放眼全国，2026年有更多的民营房企重现土地市场，并拉高了土地成交的溢价率。据普睿地产研究中心统计，今年前7月新增土地价值TOP100中民企数量已达21家。而2025年这一数据为18家，2024年为13家。

8月21日，武汉光谷核心区一宗宅地经过122轮竞价，最终由十堰汉成置业旗下的深圳市汉成盛泽置业有限公司以7.428亿元拿下，溢价率48.92%，创下今年武汉土拍最高溢价纪录。十堰汉成置业实控人为刘金成，其背后的汉成集团，布局新能源汽车与“互联网+物流”领域，是东风商用车全国最大集团战略经销商，同时也涉足房地产开发。

在大连，8月7日，共有4家房企参与竞拍东港区一宅地，最终由大连宏坤以17.8%溢价率竞得，成交总价1.99亿元，刷新东港区域近三年楼面价新高。

天眼查显示，大连宏坤成立于2026年6月，由两家公司各持股50%。其中，大连鑫佳胜科技发展有限公司实控人为曾长江，核心经营主体为大连长隆建设工程有限公司，是本地深耕多年的建筑工程企业；庄河锦辉钢材贸易有限公司由李艳瑜100%持股，主营钢材、建筑材料贸易。

与此同时，一线城市更是成为民企回归的重要战场。今年北京已有3宗住宅用地由民企竞得。5月，河北鑫界全资子公司经历165轮竞价，以10.48亿元、溢价率16.4%拿下丰台蒲黄榆地块；7月，河北民营房企沧州玖熙以8.31亿元竞得顺义府前街地块，溢价率12.57%；8月，北京银盛泛美则以底价7.07亿元，摘得顺义马头庄地块。

据天眼查，银盛泛美成立于2026年6月，注册地恰好位于顺义区后沙峪镇。辽宁银盛水泥集团有限公司持股50%，实控人为赵吉福，业务覆盖矿选、水泥、房地产开发、新能源等多个领域，此次是其首次进京拿地。

上海同样不乏民企拿地。8月初，上海鼎信华展企业管理有限公司以38.45亿元摘得虹口北外滩核心地块。股权穿透可见，上海鼎信背后主要是温州实业巨头联手。其中，青山实业董事局主席、青山控股实控人项光达通过旗下两家企业持有上海鼎信79%股权，青山实业是全球不锈钢龙头、镍产能位居世界前列，是发轫于温州的民营制造业龙头；同为温州本土实业龙头的华峰集团，持有上海鼎信20%股份，其是全球聚氨酯新材料领军企业。

抄底一二线城市“小而美”地块

民营房企重新下场拿地，是在用真金白银投票，而且其行业背景日趋多元化，涉及水泥、钢材、建筑、不锈钢等多个行业。但这更多体现为结构性行情而非全面回暖。中指研究院数据显示，2026年1-7月百强房企拿地总额同比下降27.6%，央企、国企仍是主力。民企拿地总规模对比历史同期仍在低位，且高度集中在“小而美”的核心地块。

从成交案例中可以清晰地归纳出民营房企的拿地逻辑。体量小、总价可控，是最直接的共同特征。比如，武汉光谷地块建面仅为5.04万平方米；鑫晓置业拿下的南昌经开区管委会地块总价仅为2.91亿元；大连宏坤拿下的东港地块总价仅1.99亿元。

中指研究院企业研究总监刘水认为，相较常规宅地市场，民企在“小而美”地块中的参与度明显更高，反映出总价可控、开发周期短、资金占用规模小等特征，有效匹配了民企的资金配置节奏与风险管控要求，使其成为央国企主导格局下民企参与核心城市土地投资的重要方向。

区位核心、配套成熟则是另一条更关键的筛选标准。这些地块大多位于产业基础扎实、人口持续流入的核心城市或核心板块，比如上海北外滩、武汉光谷、大连东港、南昌经开区。

以武汉光谷为例，据中指研究院华中市场分析师李国政分析，今年1-7月光谷新建住房成交面积127万平方米，同比增长116%，领跑武汉；同时，以长江存储等“光谷七星”为代表的产业集聚持续导入资本和人才，为区域房地产发展提供了强劲支撑。

大连东港地块则是闲置多年的恒大遗留项目，经土地性质调整和存量盘活后重新入市，其所在东港商务区是大连重点打造的城市新中心。

代建“托底”成跨界玩家的“安全垫”

据普睿地产研究中心分析，本轮民企拿地高度向确定性更强的核心稀缺资产集中，民企溢价拿地基本只发生在自身深耕、熟悉的优势城市与核心板块，不会盲目向外扩张。

细看这些买家，不少企业与房地产或工程建设有着千丝万缕的联系。汉成集团以及银盛水泥集团旗下有房地产业务，大连宏坤的股东之一是在本地深耕多年的建筑工程企业。对它们而言，此次拿地更像是一种“回归”。

即便是青山实业、华峰集团这类制造业企业，此前也已通过收购总部楼宇等方式布局不动产，如今在行业调整期出手以更低成本获取地块。

另有分析人士称，青山实业和华峰集团这类企业拿地，底层逻辑不是“转型做开发商”。该地块将建设包含住宅、酒店、办公、商业于一体的垂直功能复合地标。它代表的是实业资本向一线城市核心资产押注的打法。是用相对低的成本，拿下一块有战略价值的核心资产，通过专业代建完成开发，最终服务于主业布局和长期资产配置。

事实上，经过近几年深度调整之后，核心城市的土地价格正逐步回到一个相对理性的区间。与此同时，各地供地策略明显转向，越来越多“小而美”的优质地块入市，总价门槛降低，给非传统房企留出了入场空间。

对于开发经验不足的民企来说，真正的考验在后续的开发与运营。代建企业的介入，正在成为它们补齐能力短板的关键。有消息称，银盛水泥集团摘得的顺义地块，未来或将引入龙湖龙智造负责代建代销。

这也为代建企业带来更多机会。刘水认为，商业代建的委托方以各类土地持有方为主，其中地方国企和中小民营房企是商业代建项目的重要需求来源。

从更长远的视角看，民企拿地能否从结构性回归走向趋势性回暖，仍取决于销售端能否真正企稳、市场信心能否进一步巩固。可以确定的是，土拍市场的参与者结构正在发生微妙变化：央企、国企以及城投的主导地位短期不会改变，但民企资本作为一支新生力量，正以“小体量、核心区、代建托底”的方式，重新叩开土地市场的大门。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 翟永军