杰总｜地产底层算法要变了

一个朋友对我说，现房销售政策可能要出台了。

不知真假。

老实说，这种消息太核弹了，扔给此刻的房地产，纯属浪费资源，身子太弱，它压根承担不起。

所以大概率是个小作文。真的和假的之间，我选择，它可能是个假消息。

但是，假若真的出台了，我只能说，住宅开发从此不再是一门有商业吸引力的生意。

过去十年，住宅开发商把能得罪的人基本都得罪了一遍，作为一个群体，社会口碑鲜有好评，政治地位接近于零。

但是，不影响它是一个还不错的生意。

现在，如果现房销售全国推广，商业逻辑就瘸腿了，这才是最要命的。

不过，上帝关上一扇门，就会打开另一扇门。

关上的这扇门叫做住宅开发，代表的是增量。打开的这扇门叫做资产管理，代表的是存量。

过去十来天，在苏州上海和不同的人交流，考察项目，心中颇有感触，和大家交流。

1

在被预言多次、又多次落空之后， 以地产为底层资产的资管大时代， 可能真的来了。

去年，我和董小姐从平安的投资动向里，捕捉到了长租公寓这一类资产的重新走红。

然后我们办了机会资产大会，成立了匠朴资本，还举办了商办资产出路的沙龙。

如果说去年看到的还是小苗头，那么今年就实实在在看到的是各种成交案例。

买方变得很多元。从国央企，外资，到家办资金。

口味也变得很一致。长租公寓、学生公寓，这种原本保守防御型资产，现在写在了资金菜单的前列。

2

有退路了，是这一切得以发生的关键前提。

这个退路，指的就是各种版本的REITs：公募版，机构间，银行间，Pre-REITs，等等。

REITs赛道的底层资产清单也在迅速扩容。基础设施，产业园，物流，购物中心，光伏风电，奥特莱斯，等等。

尽管这里面依然有明显的国进民退，依然有大量的企业血统歧视，但是，先让国央企吃上肉，民企也才能喝上汤。

关键是，这条路大家先要跑起来。

3

跑得已经很快了。

2026年上半年，机构间 REITs在交易所市场发行了330亿，去年同期是2单、13亿元，同比增长了 25 倍。

跑的还会更快。

匠朴资本的一位顾问甚至推算，未来十年， REITs市场至少有100倍以上的增长。

其实，各种放话背后，都是政策给的底气。

政策允许好资产能够被证券化，意味着不动产可以第一次真正动起来。

这种政策红利，不亚于又一次改革开放。

有退有进， 以退为进。

没有退出渠道的畅通，就没有资金进入的胆量。

4

但是很可惜，很多存量资产，并没有做好被证券化的准备，先天基因不合。

一点点资产bug，就足以杀死一座商场、一栋写字楼的未来。

道理很残酷。

这些bug，不仅仅是缺点，而且是否决点。

在苏州看了一栋写字楼，各种满意。但是，仅仅因为一个几百平米的物业用房的使用权是多个楼栋共享的，产权的完整度被破坏了，导致一栋2万方的写字楼没有办法谈下去。

有瑕疵的资产，不合规的资产，在被并购、资本化的那一刻，才真正明白代价会有多大。

5

合规为王。

资产越合规，越值钱。不合规，就得接受打骨折的命运，甚至要永远烂在自己手里。

想想，这和人生道理也是一样的。

6

REITs大发行时代，才刚刚开始。

等到每个赛道都跑通了，接下来的剧情就会是，大扩募时代。

但是不管哪个时代，一定会产生很多咸鱼翻生、点石成金的故事。

那个金手指就是，运营和算账。

一个经营物业最高光的时刻，天然有两个：第一次被造出来的那一刻，以及被高价卖出去的那一刻。

能够高估值卖出去，靠的就是平日里的运营功夫。

没有日子厚积铺垫，哪有高潮。

7

长租生意有点火，商场也能找到买家，相比之下，产业园、写字楼就相对乏人问津。

把这个画面抽象一下，似乎是这个结论：

经济下行的时候，一切面向B的生意，都有点吃紧；一切面向C的生意，似乎更吃香。

当我发现这一点时，我试图为它们找到证据。难道是因为，居住和消费，更刚性么？！

资金的资产配置风格里，也藏着年代密码。

8

说说价格和估值。

我们的确在非常认真地看长租和乙级写字楼。我们是一个非常认真的资产买方。

但是，有很多项目看第一眼就知道不行，为什么？

因为老板还有别的路径，不接受价格骨折。他的思维系统里，还在以成本和利润率论价格。

问题是，时代不是这么算账的。时代要按照现金流而不是成本来谈。

9

国企和央企，价格太不灵活了，受制于很多因素，太刚性。

谁的价格更刚性，更不灵活，谁就不是好的交易对手。

从这个意义上说，国企不是，央企不是，城投公司也不是，有多条路可走的民企老板也不是。

10

合伙人对我说，没有必要跟业主搏傻。

我们挣的就是政策放开的钱。

既然政策给了那些已被宣判命运的物业另外一条出路，你要接受这条路，就得在估值思维上洗心革面，否则那个楼依然会死在哪里，沦为真正的不动产。

没有别的路，才是通往交易成功的那条路。

但人心啊，永远不缺幻想。

11

相比价格预期的差异，估值思维的差异，更加惊天动地。

但是，结论就放在这里：时代的算法，你必须接受。

差别无非是，你现在接受，还是过一年、过两年再接受。

最近我阅读到一个心有戚戚的观点，抄录在这里：

行业的定价锚已经从"地段+土地升值"切换到"NOI/现金流稳定性"。

能产生稳定现金流的资产进入REITs通道，不能的进入清算轨道。

两条轨道之间，没有缓冲带。

很喜欢这种一本正经的威胁。

12，

最后，我们的确想买好东西，如果你有好东西，你知道如何找到我和董小姐，我们把好东西的标准刻度告诉你。

现在，公众号魔怔了，惧怕一切引流，不让发二维码。

所以，如果你也是认真的，你肯定可以找到我们。

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