物业出租及管理毛利率超71%、住宅回款率118%，新城控股筑牢经营韧性

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自我造血，深度重塑。

撰文丨李辉

新周期之下，新城控股正在讲述全新发展故事。

8月26日晚间，新城控股披露2026年半年度业绩报告，开发业务继续筑牢稳健底盘，商业板块实现从“辅助”到“主角”的转变，压舱石价值持续凸显，成为企业穿越周期的核心支撑。

1-6月，新城控股实现营业收入176.44亿元，归属于上市公司股东的净利润8.49亿元，整体毛利率33.10%，同比提升6.25个百分点。

值得一提的是，在开发业务持续收缩的背景下，新城控股商业板块的盈利占比不断走高，物业出租及管理业务毛利占比，从去年同期77.06%进一步提升至79.90%。

数据的背后，是新城控股身份地位的深度重塑：逐步摆脱传统重资产开发逻辑，从持有资产的开发商转向管理资产的资管平台。

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商业毛利贡献八成

扛起利润大旗

面对地产行业新格局，新城控股开发端的压力逐步缓解，商业板块的增长拉动效应持续放大。

2026年上半年，公司商业运营总收入为71.12亿元，同比增长2.42%；同期实现合同销售金额约63.57亿元，合同销售面积约102.48万平方米。

至此，商业板块半年度收入规模首次超过开发业务，新城控股战略转型迎来历史性拐点，正式迈入商管业务主导的全新发展阶段。

利润方面的贡献亦稳步提升。

上半年，新城控股物业出租及管理业务毛利达46.67亿元，占公司总毛利比重达79.90%，较去年同期提升2.84个百分点；同时，毛利率超71%，推动公司整体毛利水平逆势改善。

收入规模及盈利结构的根本性转变，标志着新城控股已不再是传统意义上的开发商，而是转变成以商业运营为核心的运营商，商业板块已从“第二曲线”转变为利润支柱，成为其穿越周期的主引擎。

商业业绩持续向好的背后离不开吾悦广场的规模化运营与高效管理。

截至2026年二季度末，新城控股已在全国147座城市布局212座吾悦广场，开业及委托管理在营数量达181座，开业规模1675.31万平方米，出租率稳定在98.35%的高位，连续多年维持在95%以上，远超行业平均水平。

更关键的是，新城控股商业持续性经营收入为当期利息支出的4倍，仅商业运营收益即可覆盖全部债务利息，搭建起自我造血、强抗风险的现金流闭环，这也是民营房企极为难得的风险安全垫。

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零违约+保交付

坚守优质信用

当前，信用风险仍是房地产行业的核心痛点，新城控股以债务零违约与高品质交付的双重表现，重新树立起民营房企的信用标杆。

债务方面，新城控股上半年如期偿还境内外公开市场债券36.43亿元，每一笔公开债券均实现提前或如期足额兑付。

截至6月末，合联营公司权益有息负债合计19.42亿元，债务规模可控。

分析人士认为，长期以来保持公开市场债务“零违约”纪录，是新城控股在行业洗牌中率先站稳安全边际，向市场传递出清晰的经营稳定性信号。

上半年，新城控股在融资端亦持续突破，不仅于2月发行3.55亿美元的优先担保票据，更完成了全国首单消费类机构间REITs扩募，扩募规模21.46亿元。

其持续推进商业资产盘活，更进一步向市场证明了其商业资产的优质性和可证券化价值。

刚刚过去的7月，新城控股成功发行7.5亿元中票，持续保障公司在稳定经营中的资金需求。

保交付是房企信用的重要延伸，也是新城控股的核心经营底线。

上半年，公司累计交付超1万套住宅物业，以扎实的产品力兑现业主的美好生活期待，全方位践行“让幸福变得简单”的企业使命。

新城控股董事长王晓松此前在内部会议上，对公司未来发展作出重要部署。

他指出，公司需积极把握市场机遇，在集团层面加快推进公募REITs落地，优化资产组合及资本结构；在开发业务方面，坚定不移推进“保交付”工作，并大力发展新城建管业务；在商管业务方面，则需持续深耕运营提质，提升资产回报。

此外，王晓松还强调要在集团层面加强资源统筹，强化组织建设与人才培养，并积极探索AI提效，以坚守和提升新城价值。

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住宅回款率118.45%

建管业务持续破局

市场分析指出，在行业周期切换的当下，新城控股开发业务带来的经营压力正逐步缓解，这亦是公司顺应行业周期做出的战略选择。

这一点从回款表现中可得到印证。上半年，新城控股实现回款金额75.30亿元，回款率达到118.45%。

不难看出，新城控股并未盲目追求规模扩张而牺牲现金流质量，而是聚焦“有回款的销售”，守住经营基本盘。

同时，“交付促信任、信任带动回款、回款增厚现金流”的良性闭环，进一步筑牢企业安全防线。

截至6月末，新城控股在手现金余额75.84亿元，在手现金充裕；净负债率为56.87%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为8.24亿元，经营性现金流净额连续多年为正。

头部机构对新城控股业务成果给予充分认可。

中信证券在近期研报中指出，公司业务结构转型迎来重要节点，商管业务营收占比持续走高，传统开发业务存量去化有序推进，资产结构持续优化，盈利能力改善。

“我们看好公司商管业务的长期表现，维持公司盈利预测，预计2026-2028年公司EPS分别为0.44元/0.53元/0.62元，维持买入评级和21.82元的目标价不变。”

此外，依托双轮驱动战略沉淀多年的管理能力，新城控股将其转化为可对外输出的轻资产服务，代建、代管业务正成为公司轻量化发展的新支点。

2026年上半年，新城建管新签代建项目规划建面 553 万平方米，代建项目总计交付 70 万平方米，目前累计管理项目达179个，累计总管理建面超 3200 万平方米。

在业内看来，轻资产业务也正凭借高盈利特性，进一步强化新城控股运营商的核心定位。

（本文内容仅供参考，不作为任何投资建议）