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希腊“黄金签证”正在出现新的变化。一方面，新申请数量明显下降；另一方面，希腊正在酝酿一种新的居留许可类别，希望将外国投资与长期住房供应进一步联系起来。
希腊移民与庇护部数据显示，2026年上半年共收到2551份新的黄金签证居留许可申请，其中6月份为395份，较2025年同期的4553份下降44%。按照目前趋势，今年全年新申请量可能较去年减少约一半。
不过，新申请减少的同时，实际签发的居留许可数量仍在增加。今年上半年，希腊共签发4919份新的居留许可，较去年同期的4057份增长21%。其中许多来自2024年和2025年提交、此前仍在等待处理的申请。目前，过去两年提交的申请中仍有7368份尚未完成审批。
此前，由于投资者赶在黄金签证政策调整生效前购买房产，以便按照此前更为优惠的规定获得申请资格，申请数量一度大幅增加。
从目前的新申请情况来看，大多数涉及25万欧元投资，40万欧元档次的申请较少，而适用于阿提卡、塞萨洛尼基以及常住人口超过3150人的主要岛屿的80万欧元投资门槛，相关申请非常少。
25万欧元门槛成为吸引投资者的重要因素，因为在符合条件的情况下，即使是在标准最低投资额为80万欧元的地区也可以适用，尤其是在吸引大部分需求的阿提卡地区。要符合这一条件，投资者必须购买由其他用途改为住宅用途的房产，例如原办公楼、工业地产或酒店。
近年来，这类改造项目的投资明显增加，部分受到黄金签证需求推动，但仍不足以达到此前外国投资的水平。
不过，这种下降并不一定是坏事。近年来，强劲的海外需求推动了希腊房地产价格上涨，而新规的部分目的，是通过将现有非住宅建筑改造成住房，引导外国投资增加住房供应。
与此同时，通过黄金签证计划购买的房产不再允许在短期租赁平台上出租，这项限制明显降低了投资者的兴趣。此前，投资者购买位于40万欧元投资门槛地区的房产后，还可以将其专门用于旅游短租，这也曾是吸引投资者购房的一个因素。
截至2026年上半年末，自黄金签证项目2014年启动以来，希腊共有32702份有效黄金签证居留许可，不包括授予投资者家庭成员的许可。其中24796份为首次签发的五年期许可，7726份为2021年以前加入该项目的投资者所持有的续签许可。
与一年前相比，有效许可数量大幅增加。2025年6月，希腊共有22001份有效许可，这意味着在12个月内总数增长了48.6%。
在黄金签证新申请下降的同时，希腊还在酝酿一种新的居留许可类别。数周前批准的新《国家住房政策计划》提出，可能通过新的居留许可安排，推动更多住房进入长期租赁市场。
根据该提议，投资者可以购买由多套房产组成的投资组合，而不再局限于投资单一房产，但相关住房必须在规定期限内专门用于长期出租。投资者不得自行使用这些房产，也不得将其用于短期出租。
该提议旨在将外国投资直接与增加可用住房供应联系起来，同时推动空置或利用不足的房产重新进入市场。不过，要实施这一措施，还需要制定明确的资格认定规则和房产用途监管机制，并明确禁止包括短期出租在内、无助于增加住房供应的用途。（蔡玲）
图源：每日报
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