北京
写字楼冷暖不均 核心区回暖非核心仍承压
8月27日，商业地产的半年报集中披露，写字楼的冷热反差格外明显。上海上半年写字楼净吸纳量达三十一点六万平方米，同比增长超过八成，大宗不动产成交二百三十三亿元，同比增长近五成，核心区办公楼里有近七成项目租金企稳或上涨。金融、专业服务、科技三类行业持续托底，构成办公租赁需求的核心支柱。
深圳的压力却不小。上半年核心区写字楼平均租金降到每平米每月一百四十四元出头，较去年底再降三个多百分点，全市空置率仍处在近三成的水平。招商局商业房托旗下五栋写字楼平均出租率降到七成二，可分派收入同比回落超过三成；旗下科技大厦因大租户租约到期，上半年租金收入明显下滑，降幅超过八成，新签租金较原合约明显下调。
北京CBD的航华科贸中心租约到期后，出租率较去年底下降七个多点到八成六，现时租金滑落八个多点；深圳新时代广场出租率微降到六成五。香港市场出现分化，中环核心区写字楼空置率回落到个位数，出租率约九成一，上半年租金取得逾七个点的增长，地标物业接近满租；东九龙等非核心区仍面临供应过剩，空置率处在高位。
开发商也在调整策略。新世界旗下长沙湾甲厦累计售出近八成，平均呎价约七千五，投资与自用比例约四比六，说明自用型买家在入场。仲量联行预计下半年一线城市还有超三百万平米新增办公供应入市，供应大年的特征延续，租金整体仍小幅承压。花旗认为香港税改有望带动写字楼需求增长逾五个点。
对普通投资者来说，商办资产的专业门槛不低。租金、出租率、租户结构都会影响回报，远郊或单一大租户的项目波动更大。比起追逐概念，看清现金流和运营能力，才是在这个周期里更稳妥的思路。莱坊也判断九龙区供应快见顶，租金止跌后未来数年可稳步上行，但非核心区仍需时间消化。
租户结构同样值得盯。当单一大客户搬走，整栋楼的租金和估值都会受冲击，分散化的租户组合更抗风险。对个人而言，商办不像住宅有刚性居住属性，流动性弱、门槛高，更适合用闲钱配置而非加杠杆入场。
从城市维度看，上海核心区的走强和深圳、香港非核心的承压，说明商办已进入细分阶段。选址和运营能力决定价值，盲目押注整体回暖并不保险。对个人，商办更适合作为资产组合里的一小块，而非孤注一掷的方向。
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