谁说没人买房？99㎡新房周末热销！

周末，又出现了两个项目引发市场关注。

一个是位于西二环为博润府，市场消息显示去化约85%；一个是在位于幸福林带为德通映锦庭，首日冻资达到158组。

一起来看看。

1、博润府：项目位于莲湖区团结南路与汉城东路交汇处西北角。

项目属于土门片区。如果只看周边环境，这里并不是传统意义上的新区。

老小区、市场、沿街商业依然比较多，部分城市界面也比较老。

但土门有一个明显优势，就是配套成熟。地铁、商业、医疗、教育等配套基本都已经形成。

地铁方面，8号线土门站距离项目较近，同时周边还有1、3、5号线，可覆盖西二环以及城西多个方向。

商业方面，商圈已经运营多年，土门国际购物中心等配套都在周边。

教育方面，远东一小、远东一中等学校资源，也构成了这个片区比较稳定的生活配套。

项目只有约33亩，规划6栋18层小高层，总户数约458户，容积率2.3。

在西二环这样的区域，这种体量和密度并不算常见。

更重要的是，它没有做成传统意义上的刚需小高层，而是直接把四代住宅的产品理念带了进来。

目前项目主要面积段约99-129㎡，其中99㎡产品，是整个项目最值得关注的一个面积段。

三室两厅三卫，南向多开间，客厅与露台形成较强的空间联系，对于99㎡来说，三房已经不算新鲜。

真正有吸引力的是，在面积没有明显增加的情况下，又加入了3个卫生间、套房等功能。

现在很多刚改家庭缺的不是一套大房子，而是一个功能够用、空间舒服的房子。

115㎡进一步做到四室两厅三卫，南向双套房，客厅采用端厅布局，同时增加大尺度露台。

129㎡则继续向改善方向靠拢，所以博润府的产品策略非常清晰。不追求大面积，而在100-130㎡这个区间里，尽量把居住功能做足。

这也是能够吸引刚改的原因，价格同样关键。目前公开参考价格约1.5-1.6万/㎡，具体房源价格会有所区别。

以99㎡计算，总价控制在主城区刚改客户能够到的范围内。

所以这次首开约85%的去化，其实并不难理解。

地段已经成熟，产品又比周边大量存量住宅更新，总价也没有一下子跳到高端改善的门槛之外。

对于土门以及西二环周边的地缘客户来说，这种选择确实有吸引力。

当然，它的短板也很明显，小区内部可以做到低密、四代住宅，但小区外部还是老城区。

道路、老旧小区、市场以及部分城市界面，都需要时间改善。

因此博润府更加适合看重主城区生活便利性，同时愿意接受老城烟火气的客户。

2、德通映锦庭：项目位于长乐东路与幸福路交汇区域

属于幸福林带核心位置，如果说博润府代表的是主城区更新，那么德通映锦庭代表的就是幸福林带这几年持续形成的板块价值。

这里最大的优势，是配套已经开始形成体系。地铁方面，距离1号线、8号线换乘站万寿路站约200米左右。

对于城东购房者来说，这个距离非常有现实意义。

尤其是需要跨区域通勤的年轻家庭，地铁站距离基本属于每天都会使用的配套。

项目周边还有1834亩幸福林带生态长廊，龙湖长乐天街、百联奥莱等商业配套也已经陆续形成。

后续还有银泰中心等商业规划。所以幸福林带现在的价值，已经逐渐从单纯的一个公园转向完整的城市生活板块。

教育也是这个项目比较重要的一张牌。

区域内目前已经有后宰门小学幸福校区、爱知中学幸福校区、交大附中秦川校区等教育资源。

同时，项目东侧规划有约30亩中小学教育用地，由德通同步开发。

但这里需要提醒，学区划分应以相关部门公示为准，最终还是要等官方的办学和学区信息。

产品方面，映锦庭的特点同样比较鲜明，项目占地约45.3亩，容积率2.5，规划94-139㎡住宅。

其中94㎡、99㎡、109㎡几个面积段，都在强调四代住宅的空间体验。

94㎡可以做到三室两厅两卫，同时通过较大的南向面宽和露台增加客厅、卧室的空间感。

99㎡则直接进入四房，对于改善需求越来越小面积化的今天，这种产品确实有市场。

109㎡同样是四室两厅两卫，南向面宽约15.5米。

户型面积没有大幅增加，但空间尺度和功能配置进一步提升。

这里还有一个比较重要的设计，就是项目采用了抬板社区。

简单来说，就是将部分社区公共空间整体抬高，通过架空、园林以及人车分流等方式重新组织社区内部空间。

这也是映锦庭区别于普通高层社区的地方，尤其对于低楼层来说，抬板设计能够在一定程度上改善视野、采光以及社区私密性。

不过部分楼栋靠近长乐东路，具体楼栋、楼层可能需要重点考虑噪音和扬尘问题。

另外，幸福林带虽然整体发展速度比较快，但部分区域依然处于城市更新过程中。

所以它的优势在于未来价值比较清晰，短板则是部分城市界面还需要继续等待。

把2盘放在一起，就能看出现在市场的变化。

博润府依靠的是西二环成熟生活圈，德通映锦庭依靠的是幸福林带板块价值。

现在西安买房的人，预算普遍更加理性，但需求并没有消失。

一家三口需要三房，二孩家庭需要四房，老人同住需要更多卫生间，年轻人还希望有一个相对舒服的客厅和阳台。

过去这些需求往往意味着更大的面积，现在开发商开始尝试用100㎡左右的面积，把更多功能塞进去。

这就是博润府99㎡三房三卫、映锦庭99㎡四房产品受到关注的原因。

当然，产品只是其中一个因素，另一个因素，是两个项目都选择了相对成熟的板块。

土门不用等待基本生活配套，幸福林带也已经逐渐从规划走向兑现。

这对现在的购房者非常重要，因为大家已经越来越不愿意为遥远的规划买单。