土地脉冲释放 + 产品迭代升级，读懂江北楼市新格局

城建产业商业：配套加速兑现

2026年是“十五五”规划的开局之年，也是南京江北新区与浦口区一体化融合发展的起步之年。区域在城建、产业、商业及教育医疗等配套方面均迎来了实质性的兑现与突破，为房地产市场价值的稳步提升提供了坚实的底层支撑。

在一体化融合发展方面，2025年底南京江北新区与浦口区一体化融合发展正式官宣，实行“统一领导、一套班子、一体化运行”。2026年1月12日，研创园、浦口高新区一体化融合发展推进部署会召开，全面推进江北新区科学城建设，统筹产业与空间布局，打造融合示范标杆。

政策层面，2026年1月，江苏省政府印发《关于支持南京江北新区高质量建设的意见》，提出16项重点支持任务，从土地、能耗、产业扶持等维度给予定向政策倾斜。南京市同步出台20条专项新政。江北新区（浦口区）政府工作报告提出，2026年地区生产总值可比价增长5%以上；一般公共预算收入220.3亿元（其中浦口区68.3亿元）。

交通基建全面提速。南京北站枢纽工程正式转入地上结构施工阶段；地铁4号线二期、11号线一期加快建设；定山大街计划于2026年国庆节前开街；建宁西路过江通道、锦文路过江通道等推进中。2026年江北（含浦口、六合、江北直管区）共96个重大项目在列，其中集成电路项目16个，交通基建与产业项目并重。

产业方面，区域聚焦集成电路、生物医药、先进制造业等主导产业，研创园与浦口高新区一体化打造科学城。迈富时全球研发总部签约落户，总投资达100亿元。2026年1-2月，江北新区重大产业项目累计完成投资21.82亿元，投资完成率18.6%，产业人口的持续导入为区域发展注入活力。

商业配套加速兑现。华润万象系商业综合体复工建设，预计2026年10月左右完工；南京大悦城（浦口城南中心，约86万方）局部复工推进；扬子江金融中心一期预计2026年投用；江北地下城首批区域预计2026年投入运营，区域商业能级与生活便利度将大幅跃升。

土地市场：底价成交为主，供地节奏呈脉冲

2026年1-8月，浦口区土地市场（纯住宅、商住；招拍挂）呈现出明显的间歇性供地特征。仅统计纯住宅与商住用地，土地成交建面与楼面价波动较大，整体溢价率维持在零水平。

2026年1-8月浦口区土地成交建面走势图

■成交建面数据来源：克而瑞

2026年1-8月浦口区土地成交建面波动显著，4月和7月形成两波供应高峰，反映房企在特定节点集中获取涉宅用地的间歇性供地特征。

2026年1-8月浦口区土地楼板价走势图

■楼面价数据来源：克而瑞

土地楼面价走势图显示，1月与7月楼面价明显攀升（分别达15505元/㎡、9476元/㎡），而其余月份楼面价相对较低，反映不同月份出让地块的区位与品质差异。

据计算结论，2026年1-8月浦口区累计成交土地（纯住宅、商住；招拍挂）成交总建面约99.32万㎡，加权平均楼板价约7845元/㎡。月度建面波动显著（4月、7月形成两波供应高峰），呈现明显的间歇性供地特征；全年溢价率始终维持在0%水平，反映当前浦口区土地市场以底价成交为主，房企拿地态度谨慎、竞争温和。

未来预判方向：江北新区待出让、已出让未上市地块仍较多，2026年土地供应节奏或将保持“少量多批、稳步推出”特征。随着一体化融合推进及南京北站等重大配套兑现，核心板块地块价值有望进一步提升，但整体溢价率短期内预计仍将维持低位运行。

住宅市场：量升价稳，改善需求成主导

总体量价：1-8月成交39.48万㎡，均价涨4%

2026年1-8月，南京浦口区商品住宅市场（住宅+别墅）表现出明显的量升价稳态势。5-6月为年内成交高峰，7-8月出现季节性回落，整体逐步回暖。

■成交面积■成交均价数据来源：克而瑞

数据显示（统计范围:南京浦口区，住宅+别墅），1-8月累计成交总面积39.48万㎡，成交总金额85.86亿元，面积加权平均成交均价约21749元/㎡；1月至8月成交面积增长39.6%，均价上涨约4.0%。5-6月为年内成交高峰，7-8月季节性回落。

分面积段：120㎡以上占54.5%

从成交结构来看，改善型需求正在加速释放，中大户型占比显著提升。

■90㎡以下■90-100㎡■100-120㎡■120-144㎡■144-160㎡■160㎡以上数据来源：克而瑞

从成交结构来看（统计范围:南京浦口区，住宅+别墅），100-120㎡与120-144㎡两个面积段合计占成交面积67.6%，是绝对主力户型。120㎡以上改善型面积占比达54.5%，已超过120㎡以下刚需刚改产品，需求向改善型转移明显。

■成交均价数据来源：克而瑞

成交均价随面积段增大总体呈上升趋势（统计范围:南京浦口区，住宅+别墅），从90㎡以下的1.45万/㎡升至144-160㎡的2.6万/㎡；但160㎡以上大户型均价略低，推测与部分低密洋房/别墅产品定价策略及入市节奏有关。

新盘盘点：四代宅成主流

2026年江北楼市迎来推盘高峰，产品力大幅升级。据梳理，2026年江北区域计划多个纯新盘入市，四代宅产品成为绝对主流（近20个项目为四代宅），改善属性突出，起始户型面积段普遍在100㎡以上。

已首开项目：锦绣金陵、玖印府领跑

目前市场上已首开或在售的项目具备极强的产品力与市场关注度。

锦绣金陵：位于江北核心区南工大板块，共打造20栋住宅，含6栋16层小高层与14栋5-8层洋房，建面约118-173㎡，首开均价2.6-3万/㎡。项目配有约1260㎡下沉式会所，此前曾出现彻夜排队抢购现象，去化表现亮眼。

谷翠星岚：位于高新区，主打建面约105-155㎡的四代低密洋房，目前热销中，起始面积段突破板块以往下限。

上城十号院：桥北板块首个低密四代宅，容积率仅为1.2，规划8栋洋房+2栋小高层，是桥北片区罕见的低密改善项目。

玖印府：同样位于南工大板块，打造四代宅+城市叠墅，容积率1.6，共28栋700余套房源，包含叠拼、洋房、高层三条产品线，得房率较高，配备约2000㎡会所体系。

待入市新盘：金陵江月、仁恒滨江园蓄势

即将入市的新盘阵容同样豪华，多以低密、四代宅为主，进一步拔高区域人居标准。

金陵江月：位于小鱼嘴板块，容积率1.6，规划11栋11-16层四代住宅，主力户型建面128-230㎡，由通宇地产+绿城管理开发，预计一季度公开。

江北建投&中建东孚G07：地处核中核，规划9栋14-16层四代住宅，主打160㎡以上墅厅产品，预计三季度入市。

金地研创园G08：青奥板块首个四代宅，规划12栋16-25层住宅。

仁恒滨江园：颐居江核G03项目，毛坯限价4万/㎡，11栋15-16层，建面144-219㎡，定位高端。

浦口科创投资G23地块：老山板块首个低密四代宅，由西南绿城开发，规划41栋3-7层住宅。

浦口康居G59、G88地块：江浦板块的两个纯新盘，即将入市。

整体特征表明，2026年江北区域纯新盘占比高，四代宅全面普及，产品迭代与配置升级显著，买房的质价比大幅提升。

总结预判：价值支撑与理性回归并存

2026年浦口区（江北新区）房地产市场呈现出以下核心特征:

首先，城建配套加速兑现。定山大街开街、南京北站建设、地铁4号线二期及11号线推进等多重基建利好，叠加产业与商业的实质性落地，为区域价值提供了长期支撑。

其次，土地市场保持低溢价、脉冲式供应节奏。在核心地块价值稳步提升的同时，房企拿地趋于理性，市场热度温和。

再次，商品住宅市场（南京浦口区，住宅+别墅）量价企稳回升。随着人才房票等政策发力及产品迭代，改善型需求占比持续提升，120㎡以上改善型面积占比达54.5%，成为市场绝对主力。

最后，新盘供应以四代宅、低密改善产品为主。房企产品力持续升级，得房率与社区配置大幅跃升，市场进入拼品质的新阶段。

对购房者而言，建议重点关注核心区改善型产品及配套兑现节奏，把握区域规划利好与产品升级带来的居住进阶机会。对市场未来走势，应保持中立审慎的展望，关注区域供需结构的动态平衡。

本文由【克而瑞(南京)研究中心】分析师乔俊杰撰写，【克而瑞(南京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。