增长11.8%的中海答案：把确定性提前放进战略选择

本文来源：时代财经 作者：林欣禾

房地产市场还在调整，中海已经交出一份增长答卷。

8月26日，中国海外发展（00688.HK）公布2026年中期业绩。上半年，中海系列公司实现合约物业销售额1343.5亿元，同比增长11.8%，权益销售规模位居行业第一，是TOP10房企中唯一实现销售额两位数增长的企业。

这份成绩的意义并不只是跑赢行业。

在全国商品住宅销售额同比下降13.6%的市场环境下，中海依然实现销售增长且高度集中于核心市场，香港及北上广深五个一线城市实现合约销售额789.9亿元，占整体销售额的68.6%。

这背后其实是一条越来越清晰的逻辑——中海的增长，来自提前把确定性放进了战略选择里。

当市场走向分化，房企比拼的已经不再是谁能够覆盖更多城市，而是谁能够更早判断哪些城市、哪些地段、哪些产品拥有更强的抗周期能力。

这恰恰是中海过去多年积累下来的优势。从核心城市布局，到核心地段聚焦，再到“投一成一”的投资纪律，中海并没有因为行业调整而改变主航道，反而进一步收缩战线、集中资源，把更多筹码放在确定性更高的地方。

“宏观经济稳增长、政策支持与供需关系优化，正在持续夯实市场止跌回稳的基础，公司攻守兼备的内生发展韧性，进一步增强持续稳健高质量发展的信心。”中海董事局主席颜建国表示。

8月26日，中海交出增长答卷

一线销售790亿，在核心市场把优势做深

如果把中海上半年的销售成绩拆开来看，会发现一个非常明显的特征：它并不是全面开花，而是重点突破。

上半年，中海在香港及北京、上海、广州、深圳五个一线城市实现合约销售额789.9亿元。其中，北京销售额247.5亿元、深圳225亿元、上海149.2亿元，香港全口径销售突破150亿港元创历年新高。

颜建国指出，随着一线城市市场进一步企稳向好，集团依托一线城市核心地段的高质量土储，有望受益于资产价值回归而提升相关项目的回报水平。

这种城市聚焦还会延续。中海行政总裁张智超认为，当前房地产市场正在呈现K型分化，一线与强二线率先显现积极信号，城市内部核心地段的抗波动能力明显更强。

过去多年，中海一直将资源更多集中于一线城市和重点城市的核心地段。今天，这种布局已经转化为销售端的确定性。

上半年，安缇深圳、深圳湾澐玺、上海云锦华庭、安澜上海、安澜北京、杭州万潮玖序等多个核心地段项目，量价表现优异，一些项目售价甚至显著高于市场预期。

这说明，在当前房地产市场，真正具有韧性的需求依然存在，只是需求正在变得更加挑剔。一线城市持续的人口吸附能力、改善型需求释放，以及城市更新带来的置换需求，共同支撑了核心城市的市场韧性。而核心地段叠加高品质产品，则进一步放大了这种需求。

“公司多年的布局高度聚焦核心城市优质地段，与本轮市场企稳的机会高度契合，这让我们在分化中握有确定性，为业绩持续稳健提供了支撑。”张智超表示。

当市场不再奖励广撒网式的规模扩张，聚焦本身就是一种竞争力。

今年以来，中海依然坚持“投一成一”的投资纪律。上半年，公司新增购地9宗，权益地价76.6亿元；7月初至今，又在北京、深圳、香港、太原、宁波等城市新增购地9宗，权益地价256.8亿元。

颜建国介绍，在政策稳定前提下，公司全年新增购地金额目标保持800亿-1000亿元。截至目前，中海今年新增购地权益地价合计333.4亿元，香港和北上广深占比79%。“公司在一线及重点二线城市跟踪多个优质大项目，未来几个月，将把握好投资机会，达成全年投资目标。”

更值得关注的是，中海在拿地规模之外，也在调整拿地方式。7月以来，中海在深圳、太原获取的项目，就采用了收并购、城市更新方式，而且均为净地，可以快速进入开发销售阶段。

这背后的逻辑并不复杂：不是为了拿地而拿地，而是为了未来的销售和回报拿地。它并没有试图赚取所有市场的钱，而是在自己最擅长的地方，把优势做得更深。这也是为什么，中海能够在行业整体承压时实现双位数销售增长。

守住财务底盘，中海把子弹留给确定性

房地产行业的周期性决定了，销售跑赢一时，并不意味着企业能够穿越周期。真正的长期竞争力，还要看企业有没有足够厚的财务安全垫，以及在市场调整时依然保持投资能力。

这也是中海这份中期业绩中容易被销售数据掩盖的另一面。

截至6月30日，中海银行存款及现金为1211亿元，占总资产13.7%；净借贷比率27.2%，资产负债率51.6%；平均融资成本仅为2.76%，继续处于行业最低区间。与此同时，公司经营性现金净流入285.2亿元，有息负债规模较年初减少101.5亿元。

一边保持销售增长，一边继续降低有息负债，中海的财务策略并不复杂——在市场好的时候不盲目扩张，在市场调整时保留足够的子弹，在真正有机会的时候敢于出手。

上半年，中海销售回款780.1亿元，总经营回款852亿元。加上受监管的物业预售所得款以及未动用银行授信额度，截至6月末公司可动用资金达到1706.1亿元。

充足的现金、较低的杠杆和融资成本，给中海留下了足够的投资空间，也构成了其继续押注核心城市的底气。

对于下半年市场，中海的判断依然偏谨慎。张智超认为，在积极的宏观政策支持下，房地产市场供需两端边际改善，企稳基础正在夯实，但市场、需求和企业之间的分化仍将持续。

因此，中海继续坚持把资源集中到确定性更高的市场。

一线城市仍是基本盘，核心地段仍是资源配置重点。下半年，中海在上海、北京、香港等市场还有多个大项目及分期项目入市，其中安澜上海项目货值超过520亿元。

同时，中海也没有完全放弃重点二线城市，仍将通过“核心地段+标杆产品”策略，寻找沈阳、长春、石家庄、厦门、海口等城市的结构性机会。“结构性布局红利加速释放，成为集团销售规模与盈利质量的重要支撑。”颜建国表示。

住宅之外，经营性业务也正在成为中海未来增长的另一条线。上半年，公司商业运营收入35.8亿元，购物中心出租率达到95.3%，销售额、客流分别同比增长11.4%和7.9%。随着商业不动产REITs政策推进，写字楼、酒店、租赁住房等存量资产的价值释放也有望打开新的空间。

这意味着，中海未来的增长逻辑正在变得更加清晰：住宅开发提供规模和现金流，经营性业务则负责提升存量资产的运营效率和价值。

面向“十五五”，中海提出“一专双驱优生态”的战略业务结构，即专注不动产开发运营主航道，强化住宅开发与经营性业务双轮驱动，同时做优上下游生态型业务。

从土地投资到财务管理，从住宅开发到经营性业务，中海正在做的其实是同一件事：在行业从增量扩张转向存量竞争之后，把有限的资源放到更有价值的地方。

市场不会永远上涨，也不会永远下跌。但核心城市、核心地段、优质产品，以及稳健的财务底盘，仍然是房企穿越周期最重要的筹码。

当行业还在等待市场给出答案，中海先用战略选择和财务能力，把答案握在手里。