辽宁
8月26号，广州二手房市场正在发生一件不太起眼但很重要的事。 过去一个月，贝壳上很多房源的价格调整幅度，从年初的5%-8%降到了现在的2%-3%。 业主不再愿意大降价了。 而9月开学后，学位需求会集中释放，金九银十的客流量也会冲上来。 现在到9月中旬这20天，可能是下半年议价空间最后的尾巴。
广州楼市的节奏其实很固定。 7-8月是传统淡季，客户回老家、带孩子旅游，市场自然冷清。 8月底开始，这些人陆续回来，带看量慢慢回升。 9月开学后，一批幼升小、小升初的家长会启动学位购房计划，这个需求会持续到春节前，在明年3-5月报名季达到高峰。
新房那边，开发商为了冲刺全年销量，金九银十会集中放出优惠，进一步带动市场客流。 二手市场也会跟着水涨船高。 按照往年规律，9月12号那个周末，会形成下半年线下带看的首个高峰。 到9月底双节长假，市场热度达到下半年峰值。 现在这20天，就是淡季的尾巴，也是业主心态还没走强、可选房源还没被快速消化的窗口期。
市场真实的情况，不是单边降价了。 广州二手房价格下调的比例持续下降，房源成交周期明显拉长。 卖家不愿意再通过大幅降价换取成交速度，不着急卖的业主，宁愿挂着慢慢等，也不低价甩卖。
还有一组数据很关键。 首次挂牌价与成交价差27.4%，但末次挂牌价与成交价差已经收窄到11.4%。 很多房源初始挂牌价虚高，但诚心出售的业主，经过几轮调价后，最后的挂牌价和成交价差距已经很小。 买家想砍个十几二十万，已经不现实。 卖家如果乱挂高价，也只会把客户都劝退，房子挂半年无人问津。
不同人群应该怎么规划，我直接说实操。
不着急入住的刚需，可以重点关注新房。 新房的户型设计、社区配套、楼龄，普遍比同价位的二手房有优势。 但必须提醒一句，如果对学位有明确要求，一定要核实收楼时间和户口开册时间。 每年都有业主买了新房，以为能赶得上报名，最后因为收楼延迟、户口无法迁入，耽误了孩子上学。
明年幼升小、小升初的家庭，千万不要拖。 二手房交易的变量太多了。 业主房子有抵押需要赎楼，垫资流程出问题，贷款审批延迟，任何一个环节卡壳，整套流程拖满3个月都很正常。 如果孩子明年要上学，现在就必须启动看房，留足充足的交易周期。
有置换需求的业主，可以看房，但建议先卖后买。 最近黄埔区的人才购房补贴政策已经落地，最高补贴30万，不少置换客户已经动起来了。 先卖后买，能保证购房资金顺畅衔接，不会出现首付缺口。 也能精准认定购房资格和税费标准，避免两头踏空。
再说说增城凤岗板块。 科慧花园、保利中航城这两个大盘，近一年成交均价波动极小，没有大起大落。 10年前进场的炒房大军，早就已经陆续离场。 现在的凤岗楼市，房子回归纯粹的商品属性，支撑成交的全是实打实的居住需求：首套刚需不想再租房，准备结婚购置婚房，孩子到了上学年龄需要学位，看重增城环境过来养老定居。
还有一个明显的变化。 全款和高首付的客群越来越多，商业贷款比例持续下降。 不少客户就算办公积金贷款，也只是为了抵扣个税，实际杠杆非常低。 现在凤岗的买房人，都是真实的自住需求，没有投机炒作的水分，市场底盘很扎实。
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