中报观察 | 中华企业开发断档，被动转身

观点网 8月26日，中华企业披露2026年半年度报告，上半年实现营业收入38.21亿元，同比下降42.93%。

归属于上市公司股东的净利润由盈转亏，录得-2.99亿元，同比下降157.37%；扣除非经常性损益后的归母净利润为-2.96亿元。

这与此前披露的预告的亏损2.12亿元至3.52亿元区间相符，也终结了2025年上半年5.21亿元盈利的短暂势头。

更早的经营数据公告，已经提前暴露了这轮收缩的烈度。

2026年上半年，中华企业累计签约金额仅3.35亿元，其中二季度单季同比下降75.32%、一季度同比更降88.05%；同期新开工、新竣工项目均为零。

与之形成对照的是，持有型物业租赁收入上半年累计2.83亿元，成为当期现金流的重要支撑。

中华企业2026年上半年的亏损，既是行业周期下行的结果，更是自身供给断档的集中暴露——五年三次亏损的脉冲式业绩，说明其开发主业的盈利稳定性本就薄弱。

开发量价齐跌

中华企业2026年上半年的由盈转亏，表层是销售下滑，深层是“可售货值枯竭+结转断档+参股公司拖累”三重因素叠加，且这一困境在近五年中报数据中反复上演。

从销售端看，中华企业上半年累计签约面积仅1.00万平方米、签约金额3.35亿元。二季度签约面积同比下降59.66%、签约金额同比下降75.32%，一季度降幅更深。

金额跌幅远大于面积，意味着成交均价同步下行。

分区域看，中华企业上海区域单季签约2915.69平方米、金额2.06亿元，折算均价约7.06万元/平方米；上海以外区域签约4884.49平方米、金额仅0.27亿元，均价约0.56万元/平方米。

面积与金额的极端反差，上海以约37%的面积贡献约88%的金额。这说明销售高度依赖上海高价项目，低能级城市去化乏力。二季度权益签约金额2.00亿元，权益比例约86%，其须独自承担大部分去化压力。

图表1：2026年二季度签约金额区域占比

数据来源：中华企业2026年二季度经营数据公告

从结转端看，上半年营业收入38.21亿元，同比下降42.93%；毛利率由上年同期的32.7%降至15.8%。

收入下滑的主因，是报告期内交房结利的产品较上年同期减少，同时毛利率下降。

图表2：中华企业近五年中报毛利率

数据来源：据历年半年报营业成本计算

亏损的底层原因更值得拆解，上半年利润总额-2.00亿元，同比由盈转亏；其中投资收益由上年同期的2.6亿元骤降至-5.78万元，降幅达100%。

投资收益的崩塌，主要来自权益法核算的参股公司，上海环江投资发展有限公司上半年净亏损2.89亿元，对集团业绩构成重大拖累。此外，销售费用同比大增80.18%至0.7亿元，反映去化压力下的营销投入被动上升。

数据显示，中华企业近五年中报营业收入分别为13.01亿元、27.16亿元、10.67亿元、66.79亿元、38.21亿元，归母净利润分别为-3.51亿元、-1.07亿元、-3.52亿元、+5.21亿元、-2.99亿元。

五年间三次亏损，盈利高度依赖单一年份的大额结转。2025年上半年66.79亿元营收、5.21亿元利润的脉冲式兑现，本质是前期项目集中结转，一旦结转断档，业绩立即回吐。

更值得警惕的是供给端，二季度经营数据公告披露，中华企业上半年新开工项目0个、新竣工项目0个，主要开发项目仅广富林03-04地块（规划总建面13.57万平方米、权益100%）和徐汇区东安127b-23地块住宅项目（规划总建面10.99万平方米、权益70%）两个在建项目。

没有竣工即无法结算确认收入，没有新开工即意味着未来可售货值断档。这两个项目能否在下半年完成竣工备案并转化为回款，直接决定2026年全年业绩能否“止血”。

被动切换

开发主业失速之际，持有型租赁资产与持续降杠杆，构成了中华企业穿越周期的两道防线，但出租率分化与流动性错配，也暴露了从“开发商”转向“运营商”的被动与隐忧。

租赁业务是本期最鲜明的“压舱石”。中华企业二季度租金收入合计1.44亿元，上半年累计2.83亿元。若简单年化，全年租金收入有望突破5.6亿元。

中华企业这笔经常性收入，在销售端同比暴跌七成的背景下，覆盖相当部分财务费用，维持了信用基本盘。

从结构看，中华企业零星物业、古北国际财富中心二期（办公）、中企国际金融中心、中星城构成主要收入来源。

其中，零星物业二季度租金收入5978万元，占比超过四成，反映持有型物业分散化、碎片化的特征。古北国际财富中心二期（办公）二季度租金2513万元，中企国际金融中心1213万元，中星城1186万元。

头部项目贡献稳定，但单一项目体量均未突破3000万元/季度，缺乏具有标杆效应的超大体量持有资产。

图表3：2026年二季度主要项目租金收入

数据来源：中华企业2026年二季度经营数据公告

出租率的分化，也透露出商办市场的寒意。

中华企业持有的可出租面积合计42.17万平方米，中星城、中星铂尔曼大酒店、古北国际财富中心二期（商业）均实现满租，唯独古北国际财富中心二期（办公）出租率仅74.49%。

而上半年商办整体出租率78.6%。

据戴德梁行数据显示，2026年上半年上海全市写字楼空置率同比上升2.1个百分点至24.5%，甲级写字楼日均租金已跌至6.42元/平方米；第一太平戴维斯更提示上海甲级写字楼平均租金已回到二十年前水平。

古北办公74.49%的出租率已属相对抗跌，但租金单价的持续承压仍不可忽视。

图表4：主要持有型物业出租率

数据来源：中华企业2026年二季度经营数据公告

在供应放量、需求结构性修复的市场环境下，以价换量仍是多数项目的主旋律，中华企业的租赁收入能否在下半年维持当前规模，存在不确定性。

财务防线方面，降杠杆是中华企业近年来最确定的动作，公司资产负债率已从2022年末的74.42%降至2025年末的67.40%，2026年一季末进一步降至65.6%。截至2026年上半年末总资产505.35亿元，同比下降8.16%；归母净资产141.1亿元。

然而，降杠杆的另一面是资产沉淀与流动性错配。截至报告期末主要资产受限金额合计131.39亿元，其中存货受限高达93.63亿元，多因借款抵押。

大量存货被抵押意味着公司在项目处置、资产盘活方面的灵活性受限，一旦市场下行，抵押物的估值波动可能触发追加担保等连锁反应。

在销售端持续低迷、结转节奏不确定的背景下，公司经营性现金流的拐点何时出现，是观察其财务健康度的核心指标。

战略与治理层面，2026年是中华企业治理结构发生重大变化的一年。5月14日，原董事长李钟因达到法定退休年龄辞职，原副董事长王昕轶因工作调整辞职。

6月23日，中华企业董事会正式选举上海地产集团总经济师孙毅为第十一届董事会董事长，华润置地上海公司总经理娄山杰为副董事长，段石磊继续担任总经理。

至此，第一大股东上海地产集团与第二大股东华润置地“双股东共治”的高管格局正式落定。

此次核心高管的更迭意在将上海地产的本土资源优势与华润置地的市场化运营能力相结合，这将有助于推动中华企业从传统开发商向城市更新综合开发运营企业转型。

值得注意的是，上海地产集团持有大量的城市更新项目，或在一定程度上支撑中华企业发展城市更新业务的需要。

中华企业提及，近年来，公司聚焦地产开发及资产经营，强化城市生活服务板块，深耕上海市场，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，矢志成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。

一收一放之间，这家上海国资背景的老牌房企，正经历从“高周转开发”向“存量资产运营”的被动切换。

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