观点直击 | 绿城中国以时间换空间：宁错过也不做错

观点网 8月26日，绿城中国控股有限公司发布截至6月30日止六个月的中期业绩。

事实上，市场预期早已在半个月前调低，据8月10日盈利预告披露，绿城预计期内股东应占利润将降至0.5亿元至1亿元，主因结转面积及均价同比下降、长库存去化压低结转毛利率并计提资产减值。

最终落地的数字与预告相近，据中期报告披露，期内收入约394.81亿元，较上年同期的533.68亿元下降约26%；公司拥有人应占利润约0.82亿元，处于预告区间上部，较2025年同期的2.1亿元下降约61%。

当日业绩会上，管理层以“全年业绩指引与年初一致、安全性依然良好”为全年定调，却也直言利润面临压这份压力从何而来、又将如何消解。

利润修复与资产韧性

把时间轴拉长看，行业出清的影响在房企利润表上层层显影。

拆分来看，压力来自三处：其一是结转缩量，收入端26%的降幅直接压缩了利润池；其二是结转质量，长库存去化带来的均价与毛利率下行；其三是减值出清，绿城期内预期信用亏损模式下的减值亏损净值5.43亿元、非金融资产减值亏损净值11.87亿元，叠加投资物业公允价值变动亏损1.78亿元，合计约19.08亿元，相当于当期收入的近5%。

在当日业绩会上，管理层进一步拆解了利润承压的机制，2026年结转收入对应的项目多为2024年获取，当年土地获取量有限且集中于下半年，部分项目顺延至2027年结转，结转面积较上年下降；而长库存去化存在明显的以量换价。

管理层表示，越到后面的库存越难卖，愿意用阶段性的利润承压换取更长远健康发展。全年毛利率预计较2025年下降1至2个百分。换言之，利润的低点，部分是被主动选择的：先让现金流流动起来，再谈利润修复。

数据来源：绿城中国2026年中期业绩报告

与利润表相比，资产负债表的稳健是这份中报的另一面。

截至2026年6月30日，绿城银行存款及现金（含受限制存款）约618.65亿元，为一年内到期借款余额的2.0倍；短债占比23.2%，处于历史低位；总借贷加权平均利息成本降至3.2%，较上年同期再降40个基点。

在行业大环境里，这样的现金厚度与融资成本，意味着绿城仍有能力以时间换空间，期末合同负债高达1196.56亿元，近千亿已售未结资源，是下半年乃至明年结转利润最现实的“蓄水池”。

资金端的底气亦有股东背书，据业绩会现场管理层披露，6月绿城已与中交集团财务公司签订金融服务协议，后者多次顶格认购绿城债券央企信用在融资端为绿城筑起了一道现实的防火墙。

数据来源：绿城中国2026年中期业绩报告

业务端的战略脉络同样清晰。销售方面，上半年总合同销售约947亿元，据中期报告披露，其位列行业第四，自投项目销售约602亿元、权益销售额约407亿元，均列行业第六；6月单月自投项目销售均价约3.69万元/平方米，印证其高端改善定价能力。

业绩会上绿城的管理层还给出更多项目销售细节：8月上旬开盘的上海悦海棠项目，截至7月底累计认购率超过400%；上海长平外滩项目单日销售额14.85亿元、去化率近九成，最高单价突破19.8万元/平方米；北京朗月和风拿地81天即开盘、去化率达80%。在客户信心不足的市场中，产品力依旧是绿城最硬的护城河。

拿地方面，绿城上半年新增22宗地、总可售面积约115万平方米，预计可售货值约459亿元，一二线城市货值占比94%、“北上杭”货值占比71%；截至6月末土地储备项目149个、总建筑面积约2289万平方米。

对于上半年拿地偏少的市场疑问，绿城管理层在业绩会现场给出了审慎的解释，2026年上半年全国主要城市土地供应与成交同比均下降约25%，一线四城加杭州的平均土拍溢价率达24%、高于去年的19%，核心城市竞争“存在非理性迹象”。

因此，绿城选择结合资金状况动态调整，下半年仍计划冲刺约1000亿元拿地目标，而“做一成一、宁错过也不做错”的投资纪律不变。

在绿城看来，“死磕核心城市核心地段”的策略，牺牲了扩张速度，却换来了存货质量的确定性，全口径市占率已从2023年的2.58%逆势升至2025年的3.00%。

下半年的发展逻辑

在业绩会现场，管理层还进一步拆解了绿城当前的货值结构。

截至6月底，绿城剩余未售货值约2215亿元，其中2021年及以前获取的老库存约1060亿元，占比首次降至50%以下，这是三年去库存进程中一个标志性的良性信号。

截至2026年上半年，公司去化2021年及以前库存97.7亿元，完成全年目标的54%，老库存总量较期初下降7.5个百分点。为加速出清，公司将2021年及以前存量合同、住宅长库存、车位商铺尾盘等重难点指标直接与年度奖金强挂钩，并升级推出销售计划，已在40多个重难点项目落地。

值得注意的是，2215亿元库存中约560亿元为未开发土地，管理层表示将通过多种手段盘活，把血液流动起来。

以量换价与考核强激励的背后，是绿城对资金回笼优先于账面利润的明确排序，这也解释了为何在利润探底之年，公司依然把现金安全垫视为第一要务。

对于2026年下半年的市场，管理层给出了“总量筑底、边际修复、结构分化”的判断，修复力度沿一线、二线、三四线递减；随着“金九银十”推盘放量，成交有望出现阶段性回升、年底趋稳，上海公积金调整、以旧换新与购房补贴等政策则被视为对公司在沪新增项目的直接利好。

值得留意的是，这份中报还叠加了管理层更迭的变量。

2026年3月，行政总裁郭佳峰因退休辞任，这位被称作“老绿城人最后的旗帜”的管理者交棒给耿忠强；7月，中交系老将赵晖出任董事会主席兼行政总裁，实现“两职合一”，市场解读为中交集团入主12年后由“控股”走向“全面控盘”。

央企信用背书，正与公司3.2%的融资成本、2.0倍的现金短债比相互印证。

业绩会上，绿城管理层也将中交协同概括为三个维度：资金端，中交财务公司顶格认购债券、保障资金安全；战略端，绿城被定位为中交旗下城市与房地产业务板块的主要承载平台；业务端，双方将在城市更新、代建与施工总承包领域深化合作，并探索海外业务协同路径。

总体而言，这是一份典型的转变期的企业中报：销售守位、现金厚实、融资成本创新低，但利润表直面阵痛，且阵痛尚未见底。

管理层曾以“行业缩量下行的态势短期难以逆转”定调，2026年合约销售目标1300亿元亦较上年下调15%。

业绩会给出的解药是时间与结构，以量换价加速老库存出清，上半年新拓项目货值约460亿元、平均利润率接近10%，管理层预计其利润贡献将逐步对冲存量拖累；减值能否继续大幅计提，则取决于市场走势与竞品价格战等变量。

接下来的关键不再是跑得多快，行业回归理性的今天，“活得好”或许比“跑得快”更值得被验证，而绿城选择用“以时间换空间”的姿势穿越周期。

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