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招商蛇口·璀璨时代是招商局集团（百年央企）在亦庄新城台湖板块打造的"璀璨系"标杆力作，位于亦庄新城0510街区、通州区台湖镇水南东二路29号院，地处亦庄新城与通州副中心双重政策红利辐射区，承接行政办公、商务服务、科技创新功能疏解，双区驱动发展红利显著。

一、基础信息

• 项目名称：招商蛇口·璀璨时代
• 项目别名：璀璨嘉苑
• 项目地址：北京市通州区台湖镇水南东二路29号院（亦庄新城0510街区，通州17号线嘉会湖站西南约1.2公里）
• 产品类型：普通住宅、洋房、小高层
• 产权年限：70年住宅
• 占地面积：43400㎡（约4.34万㎡）
• 建筑面积：86800㎡（约8.68万㎡）
• 容积率：2.0，低密住宅社区
• 绿化率：30%
• 总户数：834户
• 楼栋总数：21栋
• 楼层状况：9-11层纯洋房产品，一梯两户
• 层高：2.95米
• 梯户比：一梯两户
• 车位配比：1:1.2
• 物业费：5.68元/㎡·月
• 物业公司：招商局积余产业运营服务股份有限公司（国家一级资质物业）
• 物业类型：普通住宅、洋房
• 装修状况：精装修交付
• 在售状态：在售（清盘阶段，库存十余套房源）
• 主力户型：89-140㎡三至四居，涵盖89㎡三居、102㎡三居、120㎡四居、140㎡四居
• 交房时间：现房
• 开发商：北京招盛房地产开发有限公司（招商蛇口北京公司）
• 投资商：招商局集团（百年央企）
• 开发商品牌：招商蛇口（招商局集团旗下）
• 拿地时间：2023年6月
• 拿地价格：成交楼面价约3.8万/㎡，总价33.005亿，溢价率15%
• 销售指导价：5.8万元/㎡（浮动范围8%）

二、核心区域与交通配套

• 区域价值
• 区位定位：项目位于亦庄新城台湖板块，地处亦庄新城与通州副中心双重政策红利辐射区，承接行政办公、商务服务、科技创新功能疏解，双区驱动本区域发展。项目临近东五环、东六环，可快速衔接主城核心区域，区位发展潜力突出，是亦庄改善市场的热门选择。项目地处亦庄新城政策范围，信创产业高度聚集，国家级通明湖信创园集聚了华为、阿里等百余家头部企业，小米汽车工厂、京东全球总部环伺周边，超20万高知产业人群在此汇聚，不仅为社区注入了浓厚的科创氛围，更从根本上保障了房产的保值增值潜力。项目作为亦庄新城与通州副中心的连接枢纽，既能享受亦庄新城成熟的产业配套与发展红利，又能承接通州副中心的政策辐射与资源倾斜，双重赋能下，区域发展前景持续向好，居住价值与板块价值同步提升。随着板块双限政策解除，购房门槛进一步优化，当前正处于价值洼地的黄金窗口期。

• 交通网络
• 轨道交通：项目距地铁17号线嘉会湖站约1.2公里（直线距离，步行约1.4公里），属优质"地铁盘"。17号线作为北京南北交通大动脉，已全线贯通运营，采用大站快车模式，北至昌平未来科学城全程仅需56分钟，6站直达十里河，8站直达国贸CBD，9站即达望京，可快速串联望京CBD、国贸经济中心，轻松畅达三里屯、SKP等高端商业中心，30分钟到达亦庄产业园，38分钟贯通城市核心商圈，同时可换乘22条地铁线路，轻松通达全城各个角落。

• 道路交通：项目"三横三纵"高速路网连通全城，自驾依托通马路城市快速路、京哈高速、京津高速、京沪高速等主干道，快速直达CBD、北京大兴国际机场与首都国际机场。项目处于东南五环与六环之间，紧邻六环（与东南六环的直线距离大约1.8公里），开车出行相对还比较方便，向东可以走京津高速，向西可以走京沪高速，同时可以进入亦庄开发区核心区。此外，板块内交通配套仍在持续升级，2026年富民路（兴渠路）等多条断头路将逐步打通，规划中的S6线也将进一步完善区域轨道交通网络，为业主未来出行提供更多便利选择。自驾出行方面，项目周边形成"三横三纵"高速路网，京沪高速、京哈高速、京津高速等主干道环绕，快速直达CBD、北京大兴国际机场与首都国际机场。

三、周边生活配套

• 商业配套
• 现状配套：项目周边商业配套"强规划、弱兑现"，当前3公里范围内有2个商场，如Hi新五街、百发隆购物中心等，基本可满足日常购物需求，但生活便利性严重滞后于规划预期。项目周边有龙湖亦庄天街、亦庄山姆会员店等大型商业综合体，驾车短时间内即可抵达，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，无论是日常买菜购物，还是周末亲子娱乐、朋友聚餐，都能一站式满足。项目15分钟内即可抵达沃尔玛山姆会员店、大族广场、华联购物中心等商业地标，涵盖日常购物、休闲娱乐、高端消费等多元需求。同时社区自身配套完善，可满足业主日常基础生活所需，商业氛围成熟便捷。

• 教育医疗
• 教育资源：项目教育资源优质，3公里范围内有17个幼儿园、2个小学（北京市通州区台湖镇中心小学、北京市通州区荣海小学）、6个中学（景山学校通州分校、北京拔萃骏源学校、麦庄东升学校、北京市通州区次渠中学、北京市通州区月河学校等）。项目紧邻北京小学和北京八中两所名校，2公里内更有景山学校12年一贯制教育资源，周边优质学府环伺，覆盖从小学到高中的全龄教育链，助力孩子成长，教育资源优势显著。项目直线距离北京小学嘉会湖第一分校约500米，该校作为板块内率先落地的优质小学，预计2026年9月正式启动首批招生，由特级教师刘显洋执掌，能提供约2000个优质学位；直线距离北京八中嘉会湖分校约100米，该校为市级示范校，教学质量与升学成绩在全市名列前茅，预计2027年9月投入使用。

• 医疗配套：项目医疗资源优质，3公里范围内有3家医院（北京市通州区台湖镇次渠社区卫生服务中心、雅仕口腔等），以及亦庄同仁医院、爱育华妇儿医院、通州第二医院等多家优质医疗机构，涵盖综合医疗、妇幼保健等多种类型，为家庭健康提供坚实保障，就医便捷度高。项目3公里范围内有亦庄医院、同仁医院、爱育华妇幼医院、通州第二医院等多家优质医疗机构，涵盖综合医疗、妇幼保健等多种类型，为家庭健康提供坚实保障，就医便捷度高。

• 生态休闲
• 自然景观：项目生态资源优越，3公里范围内有7个公园，距离最近的仅1.8公里，非常方便日常休闲使用。项目周边拥有嘉会湖、通明湖两大核心水域，其中通明湖环境提升工程已在2025年4月底圆满收官，嘉会湖湿地公园作为板块"生态蓝心"，目前一标段已开始施工，二标段即将进入施工阶段，未来将与社区内部园林形成百万方绿色生态屏障，为业主提供鲜氧环绕的居住环境。项目周边有通明湖公园、嘉会湖湿地公园等优质生态资源，环境优美、绿意盎然，是业主休闲散步、亲近自然的理想去处，实现"推窗见绿、出门入园"的宜居体验。项目生态评价5.9/10，为竞品短板，但周边有通明湖公园、嘉会湖湿地公园等优质生态资源，生态环境优越适宜去公园锻炼健身，休闲配套得分高，休闲娱乐便利，房产保值增值

四、项目规划与产品设计

• 社区规划
• 整体布局：项目容积率仅2.0，绿化率30%，规划21栋9-11层纯洋房产品，总户数834户，一梯两户设计，楼间距41-48米，属于纯粹低密改善社区，圈层纯粹，居住静谧感优于区域内高层项目，适配改善家庭对居住舒适度的核心需求。项目采用人车分流设计，车位配比1:1.2（地下车位1000个，地上车位11个），有效缓解多车家庭停车压力，进一步保障社区内部的安全与静谧。项目为纯洋房设计，一梯两户，人车分流设计，车位配比1:1.2，居住舒适度高，是亦庄新城台湖板块罕见的低密洋房社区。

• 社区配套设施：项目配备超3000㎡业主会所，内含健身区、自助超市、健身瑜伽室等七大功能空间，构建10大社交场景，重塑邻里生活的能量活力场，提升居住尊崇感与便捷度。项目规划全龄友好园林，借鉴安缦式度假哲学，构建"一环、三轴、多境"景观体系，四季植被与艺术雕塑相映成趣，全龄活动空间隐于林荫之间，无论是儿童游乐、老人健身还是邻里交流，都能找到专属的空间。项目实行人车分流，入口借鉴劳斯莱斯星空顶设计理念，采用双层发光灯膜打造约7M单向车行坡道与精装玄关，带来尊崇归家体验。

• 建筑特色
• 立面设计：项目采用现代简约建筑风格，设计风格简洁大气。社区由高端住宅大师汇张思建筑设计公司操刀，以钻石切面奢雅山墙面迭代立面美学，搭配爱马仕灰大理石与香槟金属线条组合的迎宾礼序门头，质感十足。项目总高9-11层纯洋房产品，建筑类型为板楼，一梯两户设计，居住舒适度高。项目采用人车分流设计，入口借鉴劳斯莱斯星空顶设计理念，采用双层发光灯膜打造约7M单向车行坡道与精装玄关，带来尊崇归家体验，提升居住品质。

• 户型设计
• 产品创新：项目户型设计齐全，主打户型方正、动静分离、南北通透、全明格局，满足从刚改到改善的全周期需求。项目主打89-140㎡三至四居户型，涵盖89㎡三居、102㎡三居、120㎡四居、140㎡四居，精准适配刚改、改善等不同家庭需求，户型设计贴合现代家庭实际使用场景。所有户型均为全明通透、南北通透格局，主打客厅朝南、主卧朝南设计，采光通风极佳；部分户型采用南向大面宽、LDK客餐厨一体化设计，兼顾家人互动与空间私密性；全屋精装交付，细节把控到位，兼顾实用与质感，省去后期装修麻烦，可快速入住，贴合现代家庭的居住需求。
• 主力户型详情
• 89㎡三居（基本无房）
• 102㎡三居（基本无房）

• 120㎡四居

• 140㎡四居

• 精装标准：项目精装修交付，采用方太、科勒等一线品牌，全屋精装交付，细节把控到位，兼顾实用与质感，省去后期装修麻烦，可快速入住，贴合现代家庭的居住需求。项目精装评价7.0分，未达高端层级，但采用方太、科勒等一线品牌，满足功能需求但未达高端改善层级。项目全屋精装交付，央企品质把控，交付更有保障，彻底告别"凭图买房"的焦虑。

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