成都楼市开始离谱了！青羊区浣花溪板块从5.6万变成3.5万

卖了二十年的老房子，中介打电话来说不用挂5万6了。

这事搁在2024年，我想都不敢想。我这套浣花溪旁边的老房子，九十多平，前年邻居成交价五百多万，单价快五万六了。当时我没舍得卖，想着还能再涨涨。今年6月我想换房，挂了个5万2出去，两个月连个正经看房的都没有。中介前天跟我说，哥，您要真想卖，3万5左右可能才有机会。我第一反应是中介想压价吃差价，换了两家问了问，得到的数字差不多。成都楼市这块公认最抗跌的“神坛”，从5.6万到3.5万，两年时间。

我自己到现在都没缓过来。今天不说大道理，就聊聊我亲眼看到的、身边人正在经历的几件事。大概有三个方面：价格到底怎么垮下来的；那些高位接盘的人现在什么状况；以及，我们这些手里有房、想动一动的中年人，到底该怎么办。

一、以前觉得再怎么跌也轮不到浣花溪

我2004年搬过来的时候，这片还谈不上什么豪宅区。那时候旁边没有那么多梧桐树，河边也没修得这么漂亮。真正起来是2010年以后，草堂小学、泡桐树中学把学区概念炒热了，再加上挨着杜甫草堂、浣花溪公园，环境确实好，慢慢就成了成都西边房价的天花板。

记得2018年我一个老同事卖了他那套138平的，单价3万8，当时整个朋友圈都说他卖在山顶上了。结果到了2021年底，同户型成交价干到5万6。那两年谁在浣花溪有套房，饭桌上提一嘴，别人看你的眼神都不一样。大家公认的逻辑是：这种地方，地就那么点，房子就那么多，成都再大也复制不出来第二个浣花溪。所以跌也轮不到这儿。

2023年其实就有苗头了。我楼下邻居挂牌5万5，挂了八个月，最后5万1成交的。当时大家都觉得是个例，可能是他家装修旧了。到了2024年下半年，我手机里中介发的房源，5万以下的越来越多。有的是急用钱，有的是换房已经下了定金，这边必须出手。但即便如此，3万5这个数字出来的时候，我还是觉得不真实。

我一个做中介的朋友老周跟我说了句实话。他说哥，以前买浣花溪的人分三类：做实业的老板、体制内高收入的那批、还有外地来成都投资的有钱人。现在这三类人，第一类生意不好做不敢花钱了，第二类这两年各种情况你懂的，第三类更直接——人家连成都都不怎么来了。需求端塌了，价格怎么撑。

二、那对去年高位入手的年轻夫妻现在天天吵架

说个真事。我儿子同学家长，小两口都是外地来成都的，男的做软件销售，女的在国企。去年3月买的浣花溪旁边一个老小区，98平，单价5万3，首付掏空两边父母，月供一万八。当时请我去他们家温居，男的原话是：“贵是贵了点，但成都就这么一个浣花溪，给孩子买个未来。”

今年年初他老婆单位降薪，一个月少了三千多。上个月男的销售提成没了，只拿底薪。月供占家庭收入快七成了。前几天我碰见他爸在小区门口抽烟，聊了几句，他说两口子现在天天为钱的事吵。女的埋怨当初不该买这么贵的，男的说当时你也同意了的。吵来吵去，房子卖不掉，降价卖又舍不得，就这么耗着。

其实他们还不是最惨的。我听说有个做餐饮的老板，前年一口气在板块里买了三套，想着留给两个儿子一人一套，自己住一套。结果餐饮生意去年开始亏，今年撑不住关了。三套房子现在挂出去，单价3万8都没人问。他老婆急得住院了，说是血压飙到两百。中介老周跟我说，这个老板现在每天晚上在小区里遛弯遛到十二点才回家，怕回去面对老婆。

我有时候晚上散步路过那些亮着灯的窗户就想，这里面有多少家是咬着牙在还月供的。以前大家都觉得买房是稳赚不赔的买卖，现在才发现，房子也是商品，商品就有涨有跌。这话说起来简单，真到自己头上，几十万上百万的账面损失，谁受得了。

三、我这个岁数置换到底图什么

我自己也在纠结。房子肯定是要换的，住二十多年了，六楼没电梯，膝盖受不了。原来计划是卖掉这边，加点钱换到南边天府新区那边一个带电梯的洋房。现在好了，这边卖不上价，南边那边虽然也跌了，但跌得没这边狠。原来我补个七八十万就够了，现在可能要补一百五六十万。

我老婆说那就不换了，把这边重新装修一下，装个那种家用的电梯。我去问了一下，户外加装那种小电梯，全套下来四五十万，还不算改造结构的钱。而且老旧小区加装电梯，低楼层邻居不一定同意，我们这栋楼已经有两家明确反对了。前两天社区还组织开了一次协调会，吵得一塌糊涂，最后不欢而散。

后来我想明白了另一件事。我们这些五十岁上下的人，换房到底图什么。以前换房是为了增值、为了给孩子留资产、为了面子。现在这些念头我基本打消了。我就想换个地方住得舒服点，不用爬楼梯，买菜方便，有个小阳台能种种花。至于房价以后涨还是跌，说实话，住进去十年二十年，涨跌跟我关系不大。

我现在的想法是，不急着卖了。先挂着，价格咬在4万左右，有人看就看看，没人看就拉倒。等明年开春再说。反正我现在这套房子没有贷款，月供压力没有。我那个做中介的朋友老周也劝我，说哥你要不着急就别在这个时候卖，明年政策可能还有变化。他说今年成都二手房挂牌量比去年多了四成，全都挤在一起卖，买家挑花了眼，你不降价他就看下一套。等这波恐慌性挂牌过去了，价格会稳一点。

四、成都其他地方也差不多

不光是浣花溪。我一个表弟在金融城那边，2019年买的，单价3万2，2023年最高到过4万6，现在回落到3万7左右。跌得没浣花溪这么夸张，但也在往下走。他心态比我好，说反正自住，跌了也不卖。我觉得他这个想法对，但前提是月供没压力。他一个月还八千多，两口子收入还行，撑得住。

高新南那边更明显。2021年大源片区有些盘炒到四万多，今年我同事的儿子刚在那片买了一套二手，九十几平，单价3万2。我问他怎么谈的价，他说房东急卖，孩子要出国留学缺钱，挂牌3万5，他砍了两千，房东犹豫了一周答应了。这个房东跟我年纪差不多，也是上有老下有小，孩子出国一年五六十万，不卖房真拿不出这个钱。

还有北边，驷马桥、动物园那一带，跌得更惨。我认识一个跑货拉拉的师傅，前两年在那边买了个老破小，总价八十多万，现在同户型挂六十万都没人要。他说那就住着吧，反正不卖就不亏。这话听着心酸，但也没毛病。

网上有人说成都房价要回到2016年，我觉得夸张了。但要说底部在哪，我真看不准。以前那些专家说“成都人口净流入、房价有支撑”，现在人口流入是没错，但流入的人买不起啊。刚毕业的大学生，一个月挣七八千，浣花溪这边一平方够他干半年的。谁来接盘？

五、我自己试的几个办法

说这些不是想制造焦虑，咱们这个岁数的人，啥风浪没见过。2008年、2015年，哪次不觉得天要塌了，后来不也过来了。我现在的几个想法，不一定对，但是我自己正在做的，写出来供大家参考。

第一，别听风就是雨急着降价抛。我差点就听了第一个中介的话挂3万5，后来多问了几家才知道，他手里缺房源，想低价收了我的再高价卖。现在信息这么透明，多找两家中介问问，再到那些房产APP上看看真实成交记录，心里就有数了。我后来查了最近三个月的实际成交，同小区同类户型最低成交价是3万8，不是3万5。差这三千，一套房子就差了三十万。

第二，想清楚自己是真换房还是跟风换房。我老婆问了我一句话点醒了我：你现在住这六楼爬不动，那搬到南边电梯房，医院在哪、菜市场在哪、有没有老朋友能串门，你想过没有？我想了想，这些问题我一个都答不上来。光看着人家换新房眼热，自己的生活方不方便才是大事。

第三，月供占收入超过一半的，我劝你慎重再慎重。我那邻居小两口就是前车之鉴。以前收入高的时候觉得一万八不算啥，现在环境一变，压力直接拉满。咱们这个岁数，万一身体出点啥状况，或者单位有个风吹草动，月供就是悬在头上的刀。我现在的标准是，换房之后月供不能超过家庭月收入的三分之一，超过了我宁可先不换。

第四，房子之外留点活钱。这事我体会太深了。去年我要是把房子低价卖了换房，手里就一点余钱都没有了。结果今年我老母亲摔了一跤，髋关节置换，自己掏了四万多。要是当时手里没留个二十万活钱，真不知道怎么办。房子是死的，钱是活的，尤其咱们这个岁数，父母老了、孩子还没完全立住，中间这段最需要现金兜底。

第五，别把房子的价值只算成钱。我最近想通了一件事——这套老房子之所以还有人愿意出3万8，不是因为房子本身多好，而是因为它挨着浣花溪、挨着草堂、挨着那排老梧桐树。这些东西我住了二十年从来没当回事，现在才发现，这些才是真正买不到的部分。我每天早上沿着河边走一圈，看见那些打太极的老头、遛鸟的大爷、写生的学生，这些生活气息，南边那些新楼盘给不了。

说了这么多，浣花溪从5万6到3万5到底是底了还是半山腰，我确实说不准。我自己目前的选择是再等等，至少等到明年春天再说。手里捏着房本不烫手，急急忙忙割肉才真疼。

你们那边房价怎么样了？和我一样手里有房想动一动的，这个坎儿你们打算怎么过？