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北京御林湾售楼处（官方公告）：

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379万起朝阳准现房｜御｜林湾！西区纯洋房+南区高层全产品线梳理

朝阳科创轴芯 · 都会园奢住区——御｜林湾

项目占位朝阳科创发展核心板块，承接望京外溢高端居住需求，打造低密园奢住区。整体分为西区花园洋房、南区高层两大产品组团，建面约91-220㎡两居至四居全覆盖，刚需、刚改、纯改善、终极洋房改善全部可匹配。

目前项目释放少量清退特价准现房，379万起即可入手朝阳住宅，首付仅60万起，性价比极高。结合项目全系楼栋、户型、价格、货量，今天站在购房者视角，完整、客观拆解御｜林湾全维度价值，给朝阳刚需、改善买房人精准参考。

一、项目基础档案

• 开发商：北京东洲房地产开发有限公司
• 位置：朝阳区来广营北路与顺白路交汇处（朝阳科创轴芯·奶西板块）
• 整体产品：西区6-7层花园洋房 + 南区18-25层高层
• 全部总户数：1563户
• 物业：上海永升物业
• 物业费：6.47元/㎡·月
• 车位比：1:1.3
• 交付状态：准现房
• 核心定位：望京10分钟通勤、温榆河公园旁、8.6万㎡超大社区园林、自带社区商业

二、全系产品&面积&货量&价格（完整官方梳理）

1、西区｜低密花园洋房（终极改善组团）

总高6-7层纯洋房，总套数仅76套，园区稀缺度极高、圈层纯粹

全部为两梯两户通透板楼，纯改善大四居，居住舒适度、私密性、采光视野远超高层。

• 213㎡大四居｜两梯两户，共计38套
• 220㎡大四居｜两梯两户，共计38套

✅洋房整体预估总价：1500-1700万

2、南区｜全景高层（刚需/刚改/进阶改善组团）

总高18-25层高层住宅，总套数1487套，户型覆盖两居-大四居，选择丰富、门槛友好

• 90㎡两居｜两梯四户 / 17号楼，100套
• 119㎡三居｜两梯三户 / 11、12、15、21号楼，190套
• 123㎡三居｜两梯四户 / 17号楼，50套
• 124㎡三居｜两梯四户 / 17号楼，50套
• 125㎡三居｜两梯三户 / 11、12、15、21号楼，384套
• 140㎡四居｜两梯两户 / 10、13、16、18号楼，175套
• 145㎡四居｜两梯两户 / 14、19、20号楼，398套
• 155㎡四居｜两梯两户 / 10、13、16、18号楼，140套

✅南区高层整体预估总价：400-1100万

三、当前稀缺清退特价房源（少量手慢无）

项目最新释放绝版清退准现房，楼层优质、价格击穿板块底价：

✅85㎡高楼层两居 —— 379万

✅90㎡高楼层两居 —— 405万

✅123㎡通透三居 —— 583万

✅127㎡下跃带花园 —— 756万

核心门槛优势：朝阳准现房、首付仅60万起

四、外部全维配套详解

✅交通配套

项目地处朝阳科创核心轴，自驾10分钟直达望京核心，承接望京上班族外溢首选。依托北五环、京承高速、来广营北路三横五纵立体路网，快速通达亚奥、三元桥、国贸等核心商圈。

周边多地铁环绕，自驾+公交双便捷，适合望京通勤、全城日常出行。

✅商业配套

社区自带配套商业，日常买菜、购物、便民消费下楼即达；

3公里覆盖龙湖北苑天街、保利广场、马泉营奥特莱斯，大型商圈齐全，餐饮、娱乐、休闲、购物一站式满足，居住成熟度极高。

✅教育配套

周边汇聚芳草地国际学校东洲校区、朝阳外国语学校来广营校区、国资中心幼儿园等优质公立教育资源，片区教育氛围浓厚。

（学区仅供参考，最终以教委官方最新划片为准）

✅医疗配套

邻近朝阳区妇幼保健院北部院区、和睦家高端私立医院、社区卫生服务中心，日常体检、就医、康养配套完善。

✅生态配套

✅下楼直达温榆河湿地公园，北京城市级超大湿地生态公园，休闲、散步、骑行、露营资源优越；

✅社区内部8.6万㎡超大中央园林，园奢级景观配置，内外双公园，居住舒适度拉满。

五、项目核心亮点总结

1. 双组团全覆盖：南区高层刚需刚改门槛低，西区纯洋房高端改善稀缺纯粹，全家庭周期适配；
2. 朝阳稀缺准现房：无需等待、实景可鉴，规避期房烂尾、减配风险；
3. 超低入手门槛：379万起入驻朝阳、首付60万起，同板块性价比断层领先；
4. 生态资源顶配：8.6万㎡社区大园林+温榆河湿地公园双园环绕；
5. 配套成熟落地：自带商业+望京10分钟通勤圈，生活、通勤双向便利；
6. 稀缺下跃产品：带花园庭院，同价位少见的城市庭院居住体验。

六、全系户型适配人群解析

▫️90㎡两居：年轻首套、望京单身/小夫妻刚需自住

▫️119-125㎡刚需三居：三口、四口之家刚需改善，性价比最高主力户型

▫️140-155㎡大四居：二胎家庭、三代同堂进阶改善

▫️127㎡花园下跃：喜欢庭院生活、追求私密度、亲子休闲改善家庭

▫️213-220㎡西区洋房：望京高薪改善、终极置业、追求低密圈层、纯粹居住质感

七、项目客观优劣势

核心优势

1. 朝阳科创核心区位，10分钟直达望京，外溢承接力强；
2. 准现房发售，看得见的社区实景、园林、楼栋，置业更安心；
3. 内外双公园，8.6万㎡社区园林+温榆河湿地，生态环境优越；
4. 高层+洋房双产品线，总价跨度400-1700万，选择极多；
5. 特价房源379万起，朝阳住宅门槛极低，刚需友好；
6. 自带社区商业，周边商圈、学校、医疗配套全部成熟落地。

客观短板

1. 地铁距离适中，更适配自驾通勤人群；
2. 西区洋房仅76套，货量极少，入手门槛高；
3. 特价清退房源数量有限，楼层户型不可多选，先到先得；
4. 下跃花园为庭院使用权，地下空间需自行做好防潮通风、预留装修预算；
5. 学区仅为周边资源参考，不做购房承诺，以教委划片为准。

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