无锡土地市场化配置改革影响力分析！

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政策背景与出台脉络

2026 年8月18日，无锡市召开新闻发布会，宣布出台《关于工业用地配置改革的若干政策措施》《关于商业与公共设施用地配置改革的若干政策措施》《关于规划用地支持老旧住区零星改造提升的若干政策措施》三个文件；

分别聚焦工业、商业和公共设施、老旧住区三类空间，以系列改革举措推动"让每一块土地都能发挥最大价值"。

此次三文件的出台，有着清晰的上位背景。

2025年9月11日，国务院批复《全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案》，同意2年内在北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈等10个地区开展要素市场化配置综合改革试点，即日起2年内开展改革。其中，苏南重点城市试点范围涵盖南京、无锡、常州、苏州、镇江全域。

该方案共分7大方面、24条内容，重点包括深化土地管理制度改革、以市场化方式盘活存量建设用地、推动地上地下空间统一规划联动开发、推动国有企业合作开发低效用地等。无锡此次三文件，正是落实苏南试点、推进"规储供用登"全链改革的具体承接。

从宏观趋势看，改革与行业大背景高度契合。

2026年，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，提出"新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发"。

这意味着房地产开发用地将主要来源于存量盘活--即旧城改造、低效用地再开发。房地产由增量扩张转向存量提质增效已成大势，无锡改革"以要素精准配置用好用活每一寸土地"的导向，正是对这一趋势的积极响应。

02

新政三大板块核心要点梳理

1. 工业用地：为新质生产力备足空间

工业用地方面，无锡聚焦"规储供用登"全链改革，围绕规划管控、用地整备、多元供应、存量盘活四个维度推出16条政策。

核心举措包括:

将工业用地兼容其他功能比例由15%提高到30%，支持在一宗工业用地上布局研发、办公、宿舍、食堂等配套；

支持同一宗地内工业与研发、办公、商服等用途混合布局；将"产业邻里中心"明确写入文件。

在供应环节，符合条件的优质中小企业可"组团拿地"，共用园区内部道路、消防通道、配套设施；

零星边角地（面积不超过5亩且累计不超过项目总面积10%）可协议出让方式归并给相邻产业项目。

在存量盘活方面，对符合"工业上楼"导向的企业，通过厂房加层、利用地下空间提高容积率的部分不再增收土地价款。

作为低效再开发试点城市，"十四五"期间无锡累计完成低效用地再开发超10万亩。

2. 商业与公共设施：促进功能融合与立体开发

商业和公共设施方面，新政健全弹性包容的规划用地要素配置体系。

明确商业服务业用地及各类公共设施用地可兼容不超过计容建筑面积15%的其他功能，公园绿地可按规范兼容一定比例其他功能并按原用途管理，推动"公园+"惠民场景落地。

立体空间开发方面，地上、地表、地下复合开发的立体空间均可用于商业经营，可分层单独供应、出让金梯度递减；

跨城市支路增加空中连廊、地下连通道等可视作符合详细规划，无需规划调整，该举措已为恒隆广场三期增设空中连廊提供了规划用地支撑。

此外，无锡首次明确暂无开发计划的存量用地资源可进行土地短期开发利用，利用年限原则上不超过10年；

同时支持既有建筑临时利用和功能转换，允许利用老旧建筑植入文创、体育、OPC社区等新业态。

3. 老旧住区：为零星改造松绑

老旧住区改造方面，政策围绕规划指标统筹、容积率激励、地块组合供应、项目规划许可和不动产登记五个维度推出13条支持措施。

规划指标上，允许对多个零星地块的容积率、建筑密度、绿地率及配套设施等指标进行跨地块统筹平衡，可将多个零星地块整体出具规划条件、整体打包作为一宗地供应。

容积率激励上，市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施及危旧住房成套化改造等民生公益项目新增建筑面积可不受规划容积率指标制约，电梯、公共走廊等附属设施建筑面积不计容。

手续办理上创新"产权归集"模式，在危旧房原拆原建项目中由全体业主共同委托专业实施主体统一办理规划、建设等手续。

无锡已印发第一批《无锡市土地要素市场化配置改革政策场景应用指南》，共包含17个政策场景、22个典型案例。

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无锡房地产市场现状数据分析

1. 新房住宅市场：量稳价跌、以价换量特征明显

无锡新房住宅市场呈现明显的"量稳价跌"特征。

价格方面，成交均价由2025年7月的22718元/㎡持续下行至2026年7月的18462元/㎡，套均价由329万元/套降至232万元/套。

从成交量看，2026年5-7月成交套数明显回升，5月成交1722套（同比+62.76%）、6月成交1450套（同比+18.85%）、7月成交1232套（同比+27.8%），在价格下行背景下量能回暖，"以价换量"特征突出。

下图展示了2025年1月至2026年7月的月度成交套数与成交均价走势，可直观看到价格中枢震荡下移、而近月成交套数回升的组合特征。

无锡新房月度成交套数与成交均价（含普通住宅、别墅）

■ 成交套数■成交均价

数据来源：克而瑞

2. 库存去化：库存去化双降，市场底部特征显现

据克而瑞数据分析（含普通住宅、别墅），无锡新房库存自2026年以来持续回落。2026年7月库存套数34456套，库存面积475.1211万㎡，库存面积同比下降9.78%，较2025年12月的高点38634套持续回落。

库存套数同比自2026年以来连续多月负增长，4月-1.9%、5月-4.96%、6月-9.6%、7月-10.68%，收缩趋势明显。

去化周期（6个月口径）由2025年7月的37.3个月降至2026年7月的34.5个月，去化压力边际改善，市场底部特征渐显。

3. 土地市场：结构分化，工业用地"量大价低"、住宅用地为价值主力

据克而瑞数据分析（土地用途含纯住宅、工业、商住、商办），2025年1月至2026年8月，无锡四类用地合计成交219幅、成交总价4817711.83万元。

结构上分化显著:工业用地成交幅数最多，达125幅，成交用地面积4031449㎡，但成交总价仅295429万元，楼板价391元/㎡、每亩地价49万元，溢价率为0；

纯住宅用地成交44幅、成交总价3114231.82万元，楼板价10874元/㎡、每亩地价1079万元、溢价率0.25%，是土地出让金的绝对主力；

商住用地成交11幅、成交总价1117099万元，楼板价12371元/㎡；商办用地成交39幅、成交总价290952.01万元。整体溢价率仅0.59%，反映土地市场低温运行。

下图对比四类用地的成交用地面积与成交总价，可清晰看到工业用地"面积大、贡献小"、住宅用地"面积小、贡献大"的结构反差。数据来源:克而瑞。

• 无锡四类用地成交面积与成交总价对比

■ 成交用地面积■成交总价

数据来源：克而瑞

4. 商办市场：成交低迷、去化承 压

据克而瑞数据分析（物业类型含商业、办公），2026年1-7月无锡商办物业累计成交1279套、成交面积10.7031万㎡、成交均价约9938元/㎡。

多月成交面积同比大幅下滑，3月-59.86%、4月+11.75%、5月-79.31%、6月-77.24%、7月-76.37%，商办去化压力较大。

这一现状印证了新政推动商办存量盘活、功能兼容的现实必要性。

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新政对无锡房地产市场的影响分析

1. 供给侧结构优化

改革以"存量盘活"替代"增量扩张"的导向，与无锡土地市场"工业用地量大价低、住宅用地为价值主力"的结构现状高度呼应。

工业用地成交面积占比高但金额贡献低、整体溢价率仅0.59%，反映出存量资源利用效率仍有提升空间。

短期开发利用（不超10年）、既有建筑功能转换、低效用地再开发等举措，有助于消化批而未供及闲置资源，缓解供求错配，将有限土地导向最高效用途。

2. 对住宅市场的传导

老旧住区改造"松绑"--容积率激励、产权归集、原拆原建等措施，将带动核心区居住品质提升。

无锡"十四五"期间已投入老旧小区改造资金约150亿元，2024年开工改造123个、改造面积570万平方米，改造成效显著。

品质提升有助于激活二手房置换链条，刺激居民向改善型新房置换。叠加"锡十条"5.0全面取消限售、和居发展"以旧换新2.0"及"代售换新"等既有政策，供需两端有望形成合力。

结合当前库存去化双降、以价换量的市场底部特征，改革有助于巩固市场"止跌回稳"基础。

3. 对商办与存量资产的激活

针对商办成交低迷、去化承压的现状，用地兼容15%、立体分层供应、既有建筑功能转换等措施，为存量商办提供了盘活通道。

市场实践已有多个案例呼应:合生新天地（金太湖三期D地块）时隔4年烂尾复活，改造面积约4.015万平方米；保利广场约7.8万平方米提升改造推进中；新世界百货、世贸中心二期等存量载体亦在加快盘活焕新。

政策与市场实践形成良性互动。

4. 对企业与投资的影响

中小企业"组团拿地"、"工业上楼"提高容积率部分不增收地价款，有效降低了产业用地成本，减轻企业改造负担。

引入战略合伙人、国企合作开发低效用地、闲置土地收储等机制，为社会资本与房企转型提供了新机会。

2026年4月，无锡滨湖、新吴、锡山多区拟收储居住或商住地块，总收储面积超25公顷、拟收储总金额约24.25亿元，显示存量收储正在有序推进，为盘活腾挪创造条件。

5. 风险与挑战提示

客观看，改革落地仍面临若干堵点。工业用地产权关系较为复杂，联合改造需协调多方产权人；

"工业上楼"存在盲目上马风险，需匹配真实产业需求；存量收储中价格与成本的平衡存在难度；

老旧小区原拆原建通常仅限于危旧房成套化改造并需业主高度同意，推进门槛较高。改革成效有赖于配套细则持续落地。

目前无锡已印发第一批政策场景应用指南（含17个场景、22个典型案例），后续仍需持续观察实施进展。

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总结与展望

无锡此次三文件的出台，标志着当地房地产及土地市场正式进入 " 存量提质增效 " 新阶段，以要素精准配置提升土地综合价值成为核心逻辑。

三大板块分别从产业空间、商业公共设施、老旧住区切入，构建了较为系统的存量盘活与功能融合制度框架。

结合当前无锡新房市场量稳价跌筑底、库存去化边际改善的态势，改革有望从供给端优化用地结构、盘活闲置存量、提振市场信心，与需求端的取消限售、以旧换新等政策形成协同，共同推动市场平稳健康发展。

改革的实际成效仍需随配套细则的落地而逐步显现，值得持续跟踪观察。

本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；

【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。