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深入豫园老城厢芯｜露香园・天誉实地探盘：280 亿造的上海顶豪，留给市场的大平层余量还有多少？
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沪上有新房 @胡桂英2026‑08‑26 上海

做上海高端新房探盘这么多年，我始终有一个观点：真正的城市顶豪，从来不只是堆砌昂贵的装修材料，也不是单纯追求无限拔高的建筑高度，它的核心内核，是土地。是你站在阳台向外眺望，脚下这片土地沉淀下来的城市文脉、不可复制的城市地段，以及未来再也无法复刻的城市更新底色。

在上海，能同时占有老城厢千年历史底蕴，又能无缝承接外滩、新天地两大顶级城市资源的住宅地块，屈指可数。今天实地踩盘，我来到黄浦豫园核心，来看备受高净值圈层关注的露香园二期 A 地块 ——露香园・天誉。很多圈内朋友早就跟我提起这个项目，从城投拿地开始，就一直是上海豪宅圈绕不开的话题。如今二期其他地块已经完成入市，A 地块天际大平层部分少量现房单位释放，我实地走完示范区、看过样板空间，今天把一手探盘感受、真实房源现状、地块背后的开发逻辑，完整分享给想要入局上海核心资产的读者。

很多不熟悉上海老城厢的朋友，会简单把豫园等同于旅游景区。但对于深耕上海资产配置的客群而言，老城厢是上海城市的根。五百年城市烟火在这里层层堆叠，豫园、城隍庙、一众百年私家园林、文保老建筑扎堆于此。市面上绝大多数新盘，是在城市向外扩张的新区土地上建设；而露香园不一样，它是上海历史文化风貌保护区内，规模最大、周期最长，以居住功能为核心的成片城市更新项目。不是简单推倒重建，而是在保护历史肌理的前提下，嵌入当代顶豪居住产品，这种开发模式，在未来上海几乎不会再有。

故事要回溯到明代嘉靖年间，露香园这片土地就已经登上上海的历史舞台，和豫园属于同一时代的名园。史料记载旧时园内凿池十余亩，朱栏曲桥迂回婉转，园林盛景冠绝一方，历来就是江南名流、世家商贾择地建宅的宝地。数百年岁月流转，园林旧景更迭，但这片土地的尊贵底色一直延续至今。基地内部本身就包含区级文保单位以及多栋历史保留建筑，向外步行可达豫园、沉香阁、白云观、城隍庙等一众古迹。住在这里，不是住在一个人造的景观社区，你的日常生活，就浸润在上海原生老城的历史脉络之中。

时间拉回现代土地市场，2021 年，上海城投拿下露香园二期地块的消息，当年在地产圈轰动一时。176 亿的拿地总价，这还仅仅只是土地成本。如果剔除地块内保障房部分，实际可开发部分楼板价就已经接近 97000 元 /㎡。很多人对这个数字没有概念，要知道，这仅仅只是地价，还没有算上建安、风貌保护修缮、商业配套建设、财务成本等等。

整个露香园二期项目整体投入规模，含地价总投资额达到280 亿，这个投资额是露香园一期的 2.5 倍以上。我们再算一笔行业内的真实开发账，把地块内商业、住宅全部经营性面积摊薄核算，二期整体平均开发成本就达到 15.17 万元每平方米。看懂这个成本，你就能理解，为什么露香园二期从规划之初，产品定位就直接锚定上海塔尖客群，它从根源上就做不了刚需、改善类产品，高昂的土地 + 风貌保护成本，注定它生来就是面向少数人的贵重城市资产。

整个露香园二期规划体量庞大，并不是单一一个小区，一共划分为 A、B、C1、C2、D1、D2 六大板块。整体规划包含约 10.94 万方高层住宅，2.44 万方低密联排、独栋别墅产品，外加 5.22 万方商业体量，同时还要完成大量历史风貌建筑修缮保护，是一个复合型的超级城市更新大盘。各个地块的产品定位区分十分清晰，不是简单的大小户型差异，而是把大平层、小高层、海派风貌别墅做了分层排布。

B 地块、D1 地块的公寓产品早在 2024 年 3 月就已经正式推向市场。其中 D1 地块包含小高层，同时搭配联排与独栋，整个 D1 地块一共 98 套房源，套均建面约 282㎡。让圈内记忆很深的，是 D1 地块的 12 套别墅产品，建筑面积区间约 410‑540㎡，这批房源已经全部售罄。这里要特别说明，这一批别墅并非直接改造老保留建筑，建筑外立面严格遵循海派建筑风貌的审美与肌理，保留老上海建筑的神韵，但是建筑内部的结构、机电、空间尺度，全部按照当代顶豪家庭的生活需求重新设计，解决了老洋房普遍存在采光差、层高不足、管线老化、格局不合理的痛点，做到 “外表海派古韵，内里现代奢居”，这也是这批别墅能够快速去化的重要原因。

今天我们重点探访的露香园・天誉，属于二期 A 地块。A 地块总建面约 5.45 万方，全部为高层天际大平层，整区仅仅规划150 套房源，套均建筑面积达到 364㎡。整个 A 地块户型跨度很大，建面从 264㎡一直到惊人的 901㎡云端顶复，主力是四房至五房的大家族户型。目前 C1、C2 地块还没有迎来上市节点，预计要等到明年才会对外释放，C1、C2 打造的是纯联排、独栋风貌别墅，合计 46 套，套均面积达到 412㎡，可以预见，等到风貌别墅入市，又会是上海豪宅市场的一轮焦点。

不少粉丝私信问我，现在露香园・天誉实际还剩下什么房源？探盘现场我跟项目的产品负责人做了沟通，A 地块 150 套天际大平层，经过前期的客户去化，当下市场上可直接认购的余量，集中在建面约 482㎡、489㎡、491㎡这几个大尺度平层户型，部分单元拥有高区楼层可选。项目属于准现房状态，交付时间就在今年年底，不用经历漫长的等待周期，对于不想等待两三年期房交付的高净值买家来说，这是很大的加分项。

价格层面，项目单价从 17.6 万 /㎡起步，这批 482‑491㎡的豪装大平层，总价 7300 万起。要提醒大家，这是当前可售余量的起步门槛，高区、景观更好的单位，价格会进一步往上浮动。除此之外，A 地块内还有建面约 900㎡级别的云端顶复产品，属于塔尖藏品级，具体释放节奏，要看后续客户对接情况，不会大批量对外流通。

站在高区样板间落地窗前，你能够直观理解这个项目的地段价值。向北可以联动外滩的城市界面，向西承接新天地成熟的高端商业与社交资源，两大上海殿堂级城市 IP，全部收纳在项目两公里生活圈之内。在上海，能同时拿捏老城厢历史底色，又同时坐拥外滩 + 新天地双重城市能级的住宅，十分稀缺。很多豪宅要么占有江景，却远离城市核心烟火；要么身处市中心，但是土地没有历史沉淀。露香园的特殊之处，就在于它把历史、城市繁华、居住，三者捏合到了同一块土地上。

聊完产品和土地，我们把视角拉回到日常生活，买 7000 万级别的大平层，不能只看样板间的光鲜，更要看日常出行、配套是否真正匹配顶豪家庭的需求。

先说交通出行。很多人会担心老城厢核心，会不会路网老旧出行不便。实地跑下来我的感受恰恰相反，这里的城市路网是经过更新梳理的，通达性很强。轨道交通层面，步行约 300 米就可以抵达 10 号线与 14 号线交汇的豫园站。1 公里半径之内，还覆盖 1、2、8 号线多条地铁线路，不管是去往陆家嘴、南京西路、徐汇滨江，地铁通勤都十分方便。

如果是自驾出行，项目周边被城市主干道环绕，北侧紧邻淮海路、延安高架，东侧河南南路、中山南路，南侧复兴路，西侧西藏南路、南北高架，上海东西南北主要快速路全部可以快速接入。跨江出行也十分友好，直线两公里范围内，集齐人民路隧道、延安东路隧道、外滩隧道、复兴东路隧道四条过江隧道，去往浦东陆家嘴、前滩，不需要绕路，对于经常需要两岸往返的家庭，这个条件非常实用。

教育资源方面，周边汇集上海老牌名校，紧邻上海市实验小学、敬业中学。这里要做一个重要提示：上海新房不划定学区，最终入学划分要以当年教育主管部门官方公示为准，不能作为购房依据。但客观来说，这两所学校的口碑底蕴摆在那里，上海市实验小学是全国重点小学，也是早年教育部在上海唯一一所部属重点小学；敬业中学是上海办学历史最悠久的中学之一，属于市实验性示范性高中，对于有子女教育需求的家庭，周边的教育底色是足够扎实的。

医疗配套同样是核心城区豪宅的一大优势。项目 2 公里辐射圈内，聚集瑞金医院、曙光医院、仁济医院西院、长征医院多家三甲医疗机构。对于高净值家庭，尤其是家里有长辈共同居住的大家族，优质医疗资源近距离可及，是新区很多千万级豪宅很难比拟的优势。

看完外部配套，再回到产品本身。A 地块露香园・天誉，定位天际豪装大平层，这批 482‑491㎡的户型，全部是大平层格局，四至五房的配置，面向多代同堂的大家族，或是有接待会客需求的客户。我走进样板间，第一感受就是尺度感。市面上很多 300㎡出头的大平层，为了多做房间，各个空间被切割得零碎，客厅、主卧尺度被压缩。而接近 490㎡的户型，完全没有这个问题。

客餐厅是完整的大通厅格局，没有过多细碎墙体分割，能够兼容家庭日常起居、大型家宴、私人会客等多种场景。主卧是完整的大套房体系，独立衣帽间、双台盆卫浴空间、泡澡区，功能分区完整。同时兼顾多间独立卧室套房，家中长辈、子女，每一个居住成员都可以拥有独立私密的居住单元，不用互相干扰。厨房空间尺度宽裕，中西双厨的配置，适配当代家庭的饮食习惯，不管是中式家宴爆炒，还是西式简餐烘焙，都可以从容操作。整屋采用高标准的成品豪装交付，不需要买房之后再投入巨大精力做装修，年底就可以完成交付，省去 1‑2 年的装修周期与精力消耗。

很多粉丝会问我，露香园和市面上其他黄浦江景大平层相比，差异到底在哪里？

我也经常把这个问题拿来和同行探讨。滨江大平层赢在江景视野，壮阔的黄浦江景观是它最大的王牌；但多数滨江新盘所在板块，历史积淀比较浅，城市界面是近现代开发出来的。而露香园・天誉，它的王牌是土地文脉。你推开窗，看见的不是江水，是豫园飞檐翘角，是老城厢成片的历史建筑，是上海这座城市最初的模样。

它不是适合所有人的产品。如果你买房首要追求的是一望无际的江景，那它未必是最优解；但如果你看重上海老城的城市根脉，想要占有市中心不可再生的风貌区土地，想要准现房大平层，能够同时兼顾外滩、新天地资源，大家族居住，同时兼顾资产收藏属性，那露香园・天誉，是绕不开的选项。

整个露香园二期 280 亿的投入，我们可以拆解一下开发的难处。普通商品房开发，只需要搞定拆迁、建设、销售；而这个项目，还要承担大量历史建筑修缮、风貌保护、商业街区打造。很多成本是看不见的，不会体现在你家里的装修面板上，但是实实在在花在了这片土地的城市更新之上。这也是为什么，后续上海很难再复制同量级项目。上海的历史风貌保护区，未来更多以老建筑修缮、零星改造为主，像露香园这样，大规模成片开发、新建大批量商品住宅的机会，几乎已经关闭。

从房源供应节奏来看，A 地块 150 套大平层，余量已经不多，现在流通的主要就是 482‑491㎡的大平层单位，高区楼层属于稀缺选择，可以直接认购。900㎡级别云端顶复，属于藏品级，不会批量放出。而后续备受期待的 C1、C2 地块风貌别墅，要等到明年才会登场，46 套联排独栋，套均面积 412㎡，可以想象，等到别墅入市，门槛会进一步抬升。D1 地块那 12 套海派别墅售罄也已经证明，市场对于这种 “外有海派风貌，内有现代居住” 的产品，接受度非常高。

做上海新房探盘这么久，我一直提醒我的粉丝，看待顶豪置业，要区分 “消费品” 和 “资产藏品”。很多豪宅，是消费属性更强，住得舒服，但是土地没有稀缺性，未来市场上新的竞品源源不断冒出来；而藏品级的住宅，核心在于土地供给的不可逆。老城厢豫园核心，露香园这片土地，消耗的是一次难得的城市更新窗口期。地块开发完毕之后，这里不会再有新的商品住宅供应。

当然，我也要客观讲清楚项目的客观现实，不做一味吹捧。身处老城厢核心，周边是成熟建成多年的城区，和全新规划的新区相比，部分外部界面参差不齐，这是老城与生俱来的特点。同时项目属于风貌区内开发，建筑高度会受到管控，它没有办法做到部分滨江楼盘那种超高层俯瞰整条黄浦江的视野。产品门槛很高，7300 万起的总价，注定只适配极少数高净值家庭，并不适合普通改善客户。准现房年底交付，意味着你需要做好资金的安排，大额资产购置，务必实地到访，亲自看样板间、看楼层景观，结合自身家庭的居住需求、资产配置需求综合判断，不要只看图文资料就下定。

实地走完整个项目，站在样板间看向豫园方向，飞檐古建和现代城市高楼同框，新旧上海在此交融。五百年的露香园故事，从明代私家名园，走到今天的 280 亿城市更新大盘。A 地块露香园・天誉为数不多留存下来的 482‑491㎡豪装天际大平层，既是一套可以容纳大家族居住的居所，也是一份收藏上海老城厢土地的贵重资产。对于有实力的意向客户，我的建议是尽量安排实地到访，亲身感受这片土地独有的气场，楼层、景观、户型的差异，只有到现场才能够真切体会。

后续 C1、C2 风貌别墅地块有新的动态，我也会第一时间做实地探盘，给大家带来一手解读。关注沪上有新房 @胡桂英，持续跟踪上海核心区顶豪新盘真实情况，避开豪宅信息差。

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