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央景楼王进入收官周期！深耕老静安康定路，康定壹拾玖，内环梧桐区难得的顶豪席位
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2026 年08月26日，
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沪上有新房 @胡桂英2026‑08‑26 上海

做上海新房这么多年，我始终坚持一个观点：真正的城市顶豪，从来不单纯看建筑有多华丽，更要看脚下的土地，有没有沉淀足够的城市底蕴。很多朋友来找我看千万级以上的改善住宅，会把目光投向新兴板块，追求界面新、规划宏大。但真正手握家族置换预算的高净值客户，最后兜兜转转，依旧会把落脚点放回内环核心，尤其是老静安这一片梧桐成片的土地。

上海城市发展迭代飞快，一座座崭新的地标拔地而起，新天地、前滩、徐汇滨江热度一浪高过一浪，网红楼盘轮番登上楼市热搜。流量不断转移，市场的热点在不断轮动，可老静安的价值底盘，从来没有被动摇过。武康路的梧桐肌理、静安寺的城市地脉、曹家渡沉淀数十年的海派生活氛围，这些是新开发板块很难在短时间复制出来的资源。土地是不可再生的，内环之内可供开发的住宅地块，一年比一年稀少，但凡有一块优质宅地出让，都会成为整个上海豪宅圈热议的话题。

今天实地探盘，来到位于康定路上的康定壹拾玖，也就是当年土拍市场上备受瞩目的曹家渡地块。从拿地那一刻开始，这个项目就注定不会低调。招商蛇口联合南通瑞城联合体，在 2024 年上海第五批次集中土拍，拿下静安区曹家渡社区这块珍贵宅地，56.6 亿的总地价，31.2% 的高溢价率，成交楼面价来到 114145 元 /㎡。懂上海楼市的人都明白这个数字背后的含义，开发商愿意付出这么高的成本拿地，侧面印证板块土地价值，也预示着未来这里会打造一个面向上海源贵家族的纯粹改善作品。地块出让面积 1.85 万㎡，容积率 2.68，规划 5 栋 15‑25 层高层住宅，整个小区一共仅 324 户，户数克制，保证社区业主圈层的纯粹度。

地块的区位四至很有讲究，北临康定路，这条贯穿老静安的马路，藏着无数海派往事；西侧毗邻规划绿地与成熟居民区，东侧衔接规划道路，南侧毗邻公安单位与成熟公寓小区。周边都是成型多年的建成环境，没有大规模待拆迁工地，城市界面成熟稳定，入住之后不用等待漫长的城市更新周期，这也是内环老城区新房很大的优势。

两次开盘全部光速售罄，市场用真金白银投票老静安的稀缺性

我还记得项目第一次开盘的场景，2025 年 5 月 28 日首开，一共 92 套房源，仅仅 43 分钟全部去化完毕，折算下来平均一套房源成交只用 28 秒。48 小时网签率直接冲到 97%。这个成绩放在整个上海内环新房市场，都是相当炸裂。

当时就有不少粉丝私信问我，是不是营销造势，真实购买力到底如何。时隔一个月，二批次开盘给出答案，48 套房源，12 分钟全部卖完，平均 15 秒一套，直接刷新首开创造的纪录，开盘 48 小时，批次房源完成网签。二开二罄，不是营销噱头，是大量高净值家庭，愿意为老静安核心地段买单。

很多人会疑惑，总价两千八百万起步的豪宅，为什么去化速度会这么迅猛。要知道这个价位段，客户挑选房子极其挑剔，不会盲目跟风下单。驱动大家果断出手的底层逻辑，还是内环土地的稀缺。在静安寺 1 公里生活圈内，新供应的商品住宅本就凤毛麟角，兼顾地段、产品力、社区完整度的楼盘更是少之又少。

当然，两次开盘卖空，不等于房源彻底绝迹。项目现在迎来央景楼王收官阶段，市面上还有少量余房，也就是整个社区位置最好的中央花园央座，建面涵盖约 177㎡、193㎡、208㎡、238㎡四种户型，做 4‑5 房格局，均价 17.18 万 /㎡，总价区间 2800 万‑4600 万。这批收官房源，属于三面拥揽园林景观的央座位置，也是整个小区景观资源的集大成者。

从楼栋落位来看，北侧直面二批次楼王楼下宽阔的宅间花园，推窗就是大片绿意；东侧复刻旧金山九曲花街的坡地花境景观，也就是圈内俗称老静安版 “九曲花街”；南侧直面约 160 米超长水系中轴。北有花园、东有花街、南有水系，三面被社区核心景观包裹，在家里面，不同楼层、不同房间，都可以收获不一样的园林视野。

温馨提示：项目目前只接受预约制到访，不接待散客。为了保障每一组客户的看房体验，避免现场客流拥挤，想要实地感受产品，需要走官方预约通道，预约完成等待案场销售对接，再莅临现场参观。

台地造园，3000㎡顶配会所，把仪式感刻进归家每一步

实地踩盘，最先打动我的，其实不是样板间，而是整个社区的规划设计。招商蛇口把这个项目定义为上海 “好房子” 系列代表作，能看得出来，设计团队花了巨大心思，没有简单做平铺直叙的普通社区。

地块整体做了大规模抬高，社区台地最高处抬升超过 7 米，和外部康定路市政道路形成明显高差。台地社区，放在上海并不多见，最大的好处，第一是隔绝城市道路的喧嚣，把内部园区和外部城市街道做物理分隔，居住静谧度大幅提升；第二，塑造居高临下的社区气场，入户之后，整个园区地势抬升，私密性更强。

更巧妙的一点，地块抬高之后，原本规划要求的公共通行通道，被设计成小区内部下穿通道。既满足城市规划要求，又不用把小区割裂，完整保住整个社区的完整性，这个处理，看得出来规划层面下足功夫。

园区内部打造立体台地花园，不做平面绿化。缓坡、下沉庭院、层级台阶结合堆坡造景，复刻九曲花街的错落坡地，植物顺着地势层层铺展。行走在园区，景观有高低起伏，一步一景，不是一眼望穿的平面草坪。项目把这处景观命名落玉水院，水系顺着约 160 米中轴铺展开，堆坡、植被、水景交织在一起，像一幅立体的园林长卷，身处城市内环，却拥有沉浸式的花园体验。

再看归家大门，设计理念叫做 “揉石成缎”。大量选用名贵石材，运用水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光多重工艺，打造流线型石墙。米黄色石材温润厚重，线条模拟流水和风的形态，白天庄重大气，夜晚灯光打在石材立面，质感尽显。搭配风雨连廊，灯带沿着连廊排布，不管是烈日还是雨天，业主归家全程不受天气困扰，仪式感拉满。

建筑外立面同样用心，主色调米黄石材，搭配仿古铜色金属线条，大面积落地玻璃，拉高窗墙比。石材、金属、玻璃多种材质碰撞，加入大量柔和弧形元素，摆脱传统住宅生硬的直角线条，古典柱式搭配现代大玻璃，海派建筑底蕴和当代豪宅审美结合在一起，耐看，经得起时间考验。

小区首层做到约 6 米挑高架空，形成无界的灰空间。架空层没有闲置，按照老人、孩童、中青年不同家庭人群做功能划分，打造属于业主的 “第三生活空间”。景观从地面延伸进入架空层，室内室外景观互相渗透，就算下雨天，老人可以在这里会客聊天，孩子可以自由玩耍。

豪宅的软实力，要看会所配置。康定壹拾玖一共配置约 3000㎡会所空间，地下一层 1800㎡专属会所，地上一层 1200㎡泛会所，整个社区仅 324 户业主享用，人均占有面积相当可观。

地下会所配齐恒温泳池、专业健身房、瑜伽室、棋牌室，满足运动休闲社交需求。很多细节设计，参考奢侈品高定工艺。团队专门奔赴景德镇，定制冰裂纹瓷器构件；四层金属镂空雕刻梧桐纹样，致敬这片土地的梧桐记忆；软装细节借鉴外滩老建筑大花白石材、兰心剧院红色丝绒，皮革压花、雕花工艺，把海派城市记忆揉进会所每一处角落。

地上 1200㎡六米层高泛会所，打造多个主题空间，作为邻里社交节点。很多小区会所看着宏大，实际交付之后维护成本高，很多功能闲置荒废。这个项目把地下专属会所 + 地上泛会所组合，兼顾私密性与日常高频使用，不管是私宴会客，还是日常遛娃、邻里小聚，都有对应的空间。

5000 元 /㎡装标，大牌成套配置，兼顾奢度与实用

项目装修标准 5000 元每平方米，在同价位内环新盘当中属于上游水准。我重点细看建面约 193㎡的户型，整套配置可以代表项目的室内打造水平。（提醒：展示区实景图为样板间效果，不作为交付标准）

厨卫是豪宅装标的试金石。卫浴全套引入国际一线，唯宝、高仪、卡德维；厨电直接上嘉格纳全套，油烟机、灶具、洗碗机、双开门冰箱、蒸烤一体机全部配齐，额外再给到美诺洗烘套装，洗衣机烘干机一步到位，业主收房不用再大规模添置大件家电。

全屋机电系统同样到位，大金或者同等级别的空调地暖两联供，覆盖客餐厅、卧室、书房、阳台干区、卫生间干区（厨房阳台除外），全屋均衡控温。搭配百朗或者同档次新风系统，内环城市里，保证室内空气品质。

智能门锁支持人脸识别、APP 小程序开锁、指纹、密码、刷卡、机械钥匙多重解锁方式，日常进出家无感便捷。

室内饰面同样舍得投入，墙面采用安第斯雪或者晓山青石材，搭配木饰面、定制墙布。客餐厅、卫生间地面铺贴定制石材，脚感温润。入户配置专属收纳间，成套定制柜体，解决高净值家庭大量储物需求。淋浴房钢化玻璃加金属框架，五金龙头选用高仪或同档次产品，耐用抗老化。阳台是一大亮点，提供 AB 两套封窗交付方案，业主可以选择保留阳台移门，也可以直接拆除打通室内外空间，满足不同家庭对于空间的偏好，个性化自由度很高。

整户不是堆砌奢侈品品牌，而是围绕大家族居住场景做设计。不管是多代同堂居住，还是招待亲友，收纳、机电、厨卫、智能化全部考虑到位。户型段从 177㎡起步到 238㎡，四房起步，最大做到五房，定位纯粹改善，没有小户型稀释圈层。

老静安成熟配套，教育商业医疗交通，现成的城市资源

买内环新房，很大一部分价值，来自现成成熟的城市配套，不用等待规划落地。

先说轨道交通，项目周边 500 米范围内，拥有 13、14 号线武宁路站，以及 14 号线武定路站。搭乘 14 号线一站直达静安寺核心。去往南京西路、陆家嘴、豫园等核心节点地铁出行便捷。自驾出行更不用多说，延安高架、北横通道、内环高架、南北高架几条城市大动脉环绕，几乎可以通达上海全城各个板块。

教育资源方面，周边教育资源密度很高，距离一师附小大约 600 米，周边汇集南西幼儿园、诗意久幼儿园、万航渡路小学、市西小学、市西中学、同济附属七一中学、包玉刚实验学校、市三女中等。特别说明：新房不承诺学区，以上仅为周边现有教育资源罗列，最终学区划分以政府教育部门官方文件为准。

医疗资源，是老城区很大加分项。华山医院、华东医院、第一妇婴保健院、上海市儿童医院，多家三甲医院分布周边，家里老人小孩就医，距离近，十分方便。

商业资源更是拉满，距离静安寺商圈大约 1.5 公里，散步、地铁一站就能抵达。恒隆、嘉里中心、芮欧、久光、兴业太古汇一众顶奢商业全部在生活圈内。家门口还有悦达 889、KING88、晶品购物中心等商业，日常买菜逛街、高端购物宴请，全部可以就近解决。

居住在这里，你得到的不只是一套房子，是一整套已经成型的，老静安海派生活圈。梧桐、马路、商圈、医疗、地铁全部现成，入住即可享受，不用忍受新区漫长的等待周期。

写在最后：内环土地愈发珍贵，收官央座机会有限

在上海买房，千万预算以上，绕不开一个选择题：是选择规划宏大的新兴板块，赌未来；还是拿下现成内环成熟地段，守住当下。

康定壹拾玖从土拍拿地，到两次开盘日光，再到如今央景楼王收官，市场已经给出答案。老静安康定路，静安寺 1 公里辐射圈，台地园林，三千方顶配会所，5000 元 /㎡高标准精装，177‑238㎡纯粹 4‑5 房大户型，总价 2800 万起。

但也要客观说项目现实情况：小区总户数仅 324 户，现在已经走到清盘倒计时，收官央座属于社区景观最优的楼栋，余量不多。项目执行严格预约看房制度，不接待临时到访，想要实地感受台地园林、会所、样板间，一定要走官方预约渠道。

内环内新增住宅供应逐年变少，像这样地段、产品、圈层同时在线的楼盘，卖一套就少一套。对于想要扎根老静安梧桐区，追求现成城市资源的家族改善客户，这是不能轻易忽略的选项。

本文为沪上有新房实地探盘原创内容，所有价格、户型、配套仅供参考，一切以开发商官方资料及政府文件为准。新房不承诺学区，学区请以教育局公示为准。

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