恒大地产在沈阳，有一个257亩的烂尾楼盘破产拍卖，最终有人出价6142万接盘

2026年8月21日，广州中院正式裁定受理恒大地产集团有限公司破产清算。

两天前，沈阳沈北新区四环外，一个叫恒大山水城的项目在阿里拍卖上第五次上架。 257亩土地，加上零星的在建工程，起拍价6142万。 只有一个买家报名，没有竞价，直接底价成交。

这个价格，是第一次起拍价的30%。

恒大山水城第一次上架是2023年，起拍价2.0473亿。 没人报名。 第二次1.638亿，没人。 第三次1.3105亿，还是没人。 第四次降到8189万，有人交了保证金，最终没出价。 直到第五次，6142万，才有人接。

这个项目的开发商叫毅恳（沈阳）房地产开发有限公司，2011年成立，恒大地产沈阳投资公司和外资企业盛大辽宁开发有限公司各占一部分股份。 2011年拿地，2020年才开工，2021年3月恒大全国债务暴雷，项目全面停工。 实际施工时间不到10个月。

停工的时候，15栋楼完全没动，3栋只挖了地下室，剩下的楼栋进度从1层到7层不等，只有极少数几栋完成了主体建设。 整体完工率不到20%。 后续续建的工作量，基本相当于从头开发一个新项目。

项目位置在蒲河北岸，四环路外。 周边是农村，最近的成熟配套在几公里外。 区域内二手房均价已经跌到3000到4000元一平。

6142万买下257亩土地和零散在建工程，听起来是捡了个便宜。 但算上后续的建安成本、资金成本、营销成本，再加上周边配套缺失、去化周期极长，利润率很难算得过来。

这也是为什么前四次拍卖都没人出手。 市场上绝大多数房企都算过这笔账，只有极少数对沈北区域非常熟悉、有本土资源优势的主体，才愿意接下这个盘子。

接盘方要面对的问题不止是续建。 项目原有的工程款优先权、抵押、查封等权利瑕疵，都需要在恒大地产集团统一破产清算的框架下逐一厘清。 毅恳沈阳公司自身的风险记录是124条，关联风险超过999条，股权全部处于冻结状态。

广州中院发布的恒大地产破产清算债权申报通知要求，所有债权人必须在2026年11月21日前，通过指定系统完成线上申报，区分购房人债权和其他债权提交材料。 逾期未申报的，无法参与后续资产分配。

恒大山水城的原有债权人，已经在毅恳沈阳公司的单独破产程序里完成了债权申报，不需要在集团层面重复申报。

沈阳官方此前公开通报过，全市累计盘活处置了102个停缓建烂尾项目。 部分完全没有盘活价值的项目直接拆除，部分区位较好的项目通过商改住、国企接盘重新启动。 恒大山水城是沈阳首个走完完整破产清算、通过五次拍卖市场化出清的大体量远郊烂尾盘。

恒大在沈阳的烂尾项目走出了两条不同的处置路径。 政府专班主导的保交楼项目，通过国企代建推进交付，购房业主的权益能得到优先保障。 而像恒大山水城这类远郊低价值项目，直接走破产清算市场化出清，普通购房业主的清偿顺序靠后，很难拿回全部损失。

恒大地产集团的破产清算，不是恒大系所有公司的统一清算。 广州中院受理的是恒大地产集团有限公司主体的债权，其他恒大系关联公司的债权不在本次申报范围内。 恒大山水城所属的毅恳沈阳公司，早在集团清算之前就已经进入单独破产程序。

这意味着，恒大全国范围内的烂尾项目、债权清偿，会按法定程序逐步推进。 保交楼优先级高的项目，继续由政府专班协调代建交付。 远郊低价值项目，优先走市场化资产处置路径。

恒大地产集团正式被法院受理破产清算，所有债权人都在法定破产框架下按顺序分配资产。 过去的债务刚性兑付预期已经完全打破。 普通债权人的清偿顺序靠后，能拿回多少，取决于资产拍卖的实际价格和债权结构的复杂程度。

恒大山水城的五次拍卖，本质上是市场用实际出价，完成了对恒大远郊低价值资产的真实价值重估。 从2亿多跌到6000多万才有人接，说明这类位置偏远、配套缺失、工程零散的项目，市场真实价值远低于最初的账面估值。

6142万只是项目盘活的入场门票。 接盘方拿到的不是能直接变现的现成资产，而是一堆断档多年的半拉子工程、偏远地块和大量待厘清的遗留问题。 后续续建、配套、销售的成本，远高于拿地本身的支出。

远郊烂尾盘的盘活，从来都不是靠低价拿地就能解决的。 周边配套空白、二手房价格跌到三四千、去化周期极长，这些才是接盘方面临的真正难题。 低价只是降低了试错门槛，没法直接解决远郊楼盘的市场生存问题。

恒大山水城算了一笔很清楚的账。 2011年拿地，土地剩余使用年限已经过去了15年。 项目实际施工周期不到10个月。 停工时15栋楼完全没动工，3栋只挖了地下室，剩下的楼栋进度从1层到7层不等，只有极少数几栋完成主体建设，整体完工率不到20%。 后续续建的工程量几乎相当于从头开发一个新项目。

项目位置在沈阳沈北新区蒲河北岸四环路外，周边基本是农村，最近的成熟配套距离项目几公里，区域内远郊二手房均价已经跌到3000到4000元一平，算上建安、资金、营销成本，后续楼盘的利润空间非常有限。

毅恳沈阳房地产开发有限公司2011年成立，注册资本2800万美元，两大股东分别是恒大地产沈阳投资公司和外资企业盛大辽宁开发有限公司，破产清算时自身风险记录124条，关联风险超过999条，股权全部处于冻结状态。

广州中院发布的恒大地产破产清算债权申报明确要求，所有债权人必须在2026年11月21日前，通过指定的“e破通债权申报系统”完成线上申报，区分购房人债权和其他债权提交材料，逾期未申报的将无法参与后续资产分配。

沈阳官方此前已经公开通报，全市累计盘活处置了102个停缓建烂尾项目，部分完全没有盘活价值的项目直接拆除，部分区位较好的项目通过商改住、国企接盘重新启动，恒大山水城是沈阳首个走完完整破产清算、通过五次拍卖市场化出清的大体量远郊烂尾盘。

本次拍卖只有一名买家报名，全程没有竞价，直接以底价成交，说明市场上绝大多数房企都算过这个项目的盘活账，只有极少数对沈北区域非常熟悉、有本土资源优势的主体，才愿意接下这个高难度盘子。

恒大地产集团本次破产清算，仅受理恒大地产集团有限公司主体的债权，其他恒大系关联公司的债权不在本次申报范围内，恒大山水城项目的原有债权人，已经在毅恳沈阳公司的单独破产程序里完成了债权申报，不需要重复在集团层面申报。