网签增11%，存量去化仍需5.4年！广州公寓路在何方？

作为限购时期商品住宅的“平替”投资标的，公寓产品凭借自己“不限购、不限贷、低总价”的优势，曾经在楼市的上行期风光无限。从2020年以来的市场走势来看，2020年和2021年成为广州公寓最后的辉煌年代，一年成交可达上百万平方米。然而，伴随着2021年下半年开始的楼市下行，楼市的投资气氛快速退潮，再加上住宅调控加速松绑，公寓原有的护城河全线溃退，供求规模迅速萎缩。

进入2026年，普睿数智云统计显示，1-7月广州新建公寓供应量出现断崖式下跌，全市供应4.8万㎡，较去年同期大降76%，仅天河及南沙各一盘有新增货源；成交面积27万㎡，同比增11%，但多个网签主力项目存在抵押/查封状态解除后的集中补签，或工抵房集中备案等非市场化交易影响，并非来自市场的真实回暖修复。成交均价方面，因远郊项目集中网签导致结构性回落，1-7月整体均价23790元/㎡，同比下降18%，回落至四五年前的水平。

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区域格局

成交多区分散，价格梯队分化显著

普睿数据显示，从今年1-7月来看，各区公寓市场表现分化明显，成交体量集中在海珠、花都、番禺等区域。海珠区多个存量项目凭地段及与住宅价差、低总价等优势持续贡献成交；花都、增城公寓依靠价格优势实现走量，区域成交均价处于全市低位，成交规模同样受到部分集中备案项目拉动。

天河、黄埔及荔湾呈现典型的“量少价高”特征，整体成交规模不大，分别成交1.54-2.23万㎡，但依托核心地段高端公寓产品，区域成交均价显著高于其余行政区，其中天河区均价72992元/㎡断层领先。

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项目成交分化

少数顶豪拉高金额，刚需大盘主导成交套数

2026年1-7月广州公寓成交金额TOP10项目当中，前四包含3个套均总价破千万的大平层公寓项目，其中顶豪公寓广州·鹏瑞1号和今年新开盘的保利鱼珠岛成交金额分别为7.95亿以及7.60亿，远远抛离其余项目。但金额前十并非完全由高端大平层公寓项目垄断，仍有多个中心区投资型小面积公寓项目以及外围区补签项目以量取胜跻身金额榜单，金额榜项目与套数榜项目重合度高达60%。

套数榜则完全是刚需型项目占据主导席位，各盘套均面积35-62㎡，七成项目套均总价控制在80万以内，以低总价高回报为卖点吸客。其中排名前二的富力国际贸易港及佳兆业中心主要为工程抵款房源在项目解除抵押、解除查封后的集中网签，两盘网签量约450-490套；排名第三的越秀天荟江湾则为实质性销冠，项目凭借珠江后航道产业带、临江、复式双钥匙产品、交通便利等综合优势持续热销。且今年4月份项目官宣由国资平台收购该盘数百套作为重点企业人才配套用房，交易金额达6.3亿，该批房源若年内网签则可领跑冲击榜首位置。

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大宗交易、工抵房备案支撑成交数据

从项目榜单可以知道，大宗交易等特殊因素对公寓市场影响深重。其中部分房企因资金原因以资抵债，用公寓物业抵供应商款额，资产集中备案时会拉升市场数据。而正常销售的项目，在投资散客减少的情况下，多盘纷纷寻求整购大客户，以多套甚至整层、整栋销售走量。整购客户及用途主要有企业购买作为员工宿舍、运营机构整购作为长租公寓或养老社区等。据不完全统计，近七年全市有超10单公寓大宗交易案例，项目主要集中于中心区及近郊。

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产品面积结构

小户型仍是成交基本盘

从成交产品结构来看，3060㎡小户型依旧是公寓成交的主力产品，该面积段各年成交占比普遍在60-75%，适配市场主流的小额投资需求。同时存在“大面积产品占比下降、超大面积占比增加”的趋势，100-200㎡产品近两年成交占比出现回落，而200㎡以上大平层占比多年呈现上涨趋势。

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库存压力依旧突出，去化周期维持高位

从库存走势来看，尽管 2026 年 1-7 月公寓成交同比小幅上行，且新增供应大幅收缩，但历史沉淀存量基数庞大，库存压力并未得到实质化解。截至7月末，全市公寓存量245万㎡，静态去化周期需5.4年，去化压力极大。

按产品划分，60-100㎡产品存量面积约52.5万㎡，30-40㎡主流产品及250㎡以上顶豪产品库存均约42.5万㎡，为主力库存。30㎡以下小户型公寓存量仅占2.6%，但过半为保利天汇自持租赁公寓，导致库存堆积，去化周期高达23年；其次250㎡以上顶豪因高总价去化相对缓慢，静态出清周期需9.8年；存量最低的200-250㎡产品去化周期都需要3.1年，公寓产品市场流速极慢。

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市场份额显著收缩，二手流通能力差距悬殊

和商品住宅做横向对比，可以看清公寓在市场的定位。新房维度，公寓成交在全市新房当中的占比呈现震荡收缩格局。2020-2022年公寓成交套数普遍占同年商品住宅套数的16-18%，2023年至今占比则在11-15%间波动，市场份额显著收缩。今年1-7月全市公寓成交4607套，占住宅套数13%，但主要有多盘为工抵房集中备案影响。

流动性差距主要体现在二手市场。二手公寓成交规模长期处于低位，近三年各季度成交套数占二手住宅成交套数比例均不足5%，今年上半年合计成交1671套，仅占二手住宅成交量的3.2%。二手公寓流通性慢，投资主要依靠租赁收益，投资回报周期普遍较长，转售变现难度大仍是公寓产品长期存在的短板，直接约束公寓的投资属性。