上海
8月17日，临港综合区明裕房地产别墅项目拍卖，再次以流拍告终。
项目占地约28.8万方，起拍价3.3亿元，是早前12.83亿元评估价的2.58折！算上这一次拍卖，已经是第六次流拍了！
之前临港873曾报道过，这可能是临港最牛的住宅用地。为什么会陷入如此境地呢？
我们先看下这块地的前世今身。
2003年，上海明裕房地产有限公司通过协议出让的方式获得这块地，叫做上海临港鲜花港项目。
2016年底，三盛宏业通过收购项目公司“上海明裕房地产有限公司”的股权，获得了这块土地。
2019年，三盛宏业爆发债务危机，后续进入了破产重整程序，该项目进入搁置状态。
2021 年，上海三中院正式受理上海明裕房地产破产重整，该地块纳入破产资产处置清单。
今年开始，项目连续启动拍卖程序。
值得一提的是，三盛宏业同时还在万祥开发了颐景园·江南院，也经历了停工风波，后来终于在临港相关部门强力推进下，于2025年交房。
再来看下这块地的规划指标。
根据上海市浦东新区临港地区综合区04PD-0107单元控制性详细规划，C01-02地块占地面积304525平米，建筑面积6.67万平米。以此计算，地块容积率不到0.22。
2018年因临港综合区先行区的控制性详细规划调整，地块调整为28.84万方，建筑面积不变，容积率变为约0.23。
为什么这块地容积率这么低？因为这是2003年的拿的地，此后随着限墅令的逐步收紧，上海再也批不出这么低容积率的宅地。
最近几年宅地容积率最低在1.0起。
比如在售的临港首府大别墅，总价1600-2100万，容积率是1.0。
所以这块0.23容积率的别墅用地，放在整个上海也是绝版！
0.23这种容积率，对应的产品形态，是庄园式独栋别墅。
当年控规要求，地块内有南北贯通的水系，最小宽度为16米。结合当年效果图来看，规划建设低密水系中式人文别墅。
当年这块宅地只有靠近鲜花港和滨海森林公园的生态优势，周边无比荒凉。但随着临港综合区的开发，地块南侧的综合区产业已经高度聚集，相关配套也在加速形成。
如果作为常规住宅，地块有配套劣势；但作为超低密别墅，其实没有明显短板。
所以，我曾将其称为“临港最牛宅地”。
为什么这块地骨折价也没人接手？
3.3亿的拍卖价格确实不高，但地块复杂历史遗留问题，隐性成本不可预估。
破产法拍土地区别于常规招拍挂宅地，多重隐性风险是没法提前量化的。
比如债权纠纷，25 亿债权清偿优先级、抵押分摊、信托遗留纠纷，极易出现额外追加债务；
再看土地闲置处罚，地块闲置近23年，存在高额土地闲置费、滞纳金；
场地清场：地块局部被占用，地面附属物、临时构筑物、村民土地协调全部由买家自行处理，根本没有兜底保障；
还有过户风险，破产企业财务资料缺失、税务异常，存在过户流程阻滞、额外补税风险。
未来，它究竟是继续沉睡，还是能在解决所有“历史包袱”后迎来真正的白衣骑士？
我们只能拭目以待。
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