酒店REITs双雄落子：锦江开跑，华住跟进

【品橙旅游】2026年8月，中国酒店资产证券化市场迎来密集落子期。

8月10日，华安锦江商业REIT基金合同生效，成为国内较早完成发行的酒店类公募REITs之一。8月17日，华泰紫金华住安住REIT正式获批，成为深交所首单酒店型商业不动产REITs。8月19日，长春高新（000661.SZ）董事会审议通过议案，拟申报发行“平安证券-长春高新持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模11.94亿元，成为这一赛道的新入局者。

从2025年12月政策开闸算起，八个月时间内，酒店REITs完成了从制度设计到产品落地的全过程。截至目前，已有6家机构携旗下酒店资产进入这一赛道，合计申报规模超过200亿元：锦江约18.7亿（募集）、华住12.39亿、复星139.28亿、开元18.44亿、海珠14.25亿、长春高新11.94亿。其中锦江、华住已率先完成发行或获批，复星、开元、海珠城发处于审核流程的不同阶段，长春高新则以机构间REITs的差异化路径入场。

01.锦江REITs：首单落地的规模化酒店资产包

华安锦江商业REITs的底层资产为分布于全国18座城市的21家“锦江都城”品牌中高端酒店，总建筑面积约15.73万平方米，客房总数3044间，资产估值约17.01亿元。基金存续期25年，认购价格2.672元/份。

从份额结构看，华安锦江商业REITs总份额7亿份中，战略投资者占比70%，其中原始权益人锦江资管认购20%，锁定期60个月；网下发售占比21%；公众发售占比9%，约6300万份，对应约1.68亿元。

华安锦江商业REITs这21家酒店大部分于2010至2013年间建成开业，分布于各城市核心商圈或毗邻交通枢纽、文旅景区。2022至2024年，该资产包营业收入分别为1.67亿元、2.09亿元、1.95亿元，波动幅度超过20%。收益指标方面，据招募说明书预测，2026年度分派率约4.15%，2027年度预计分派率3.93%。

02.华住REITs：核心城市精选物业的民营样本

华泰紫金华住安住REITs于8月17日正式获批，从2月3日申报到7月22日通过深交所审核，再到8月13日获证监会准予注册，审核周期约六个月。

华泰紫金华住安住REITs底层资产为两处物业共3家酒店：广州天河体育中心的美居和全季酒店（441间），以及上海江桥万达广场的桔子水晶酒店（268间），合计709间客房，建筑面积约5.6万平方米。基金存续期32年，预计募集规模12.39亿元，5亿份。

申报时两处资产整体估值约15.91亿元，经一轮问询后调整至14.94亿元，整体估值下调约6.1%。其中广州项目从12.35亿元降至11.64亿元，上海项目从3.56亿元降至3.30亿元。预计募资规模相应从约13.2亿元调整至12.39亿元。

经营数据方面，2025年广州美居入住率92.46%，广州全季入住率94.96%，上海桔子水晶入住率90.36%，RevPAR连续三年正增长。预计2026年分派率5.21%，2027年5.48%。

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03.复星REITs：大规模度假综合体的估值逻辑

复星旅文旗下的三亚亚特兰蒂斯REITs于2026年申报，目前处于“已反馈”状态。

三亚亚特兰蒂斯REITs底层资产为三亚亚特兰蒂斯度假区，占地30.8万平方米，包含1314间全海景客房、近20万平方米水上乐园、中国最大的露天天然海水水族馆、海豚湾剧场、C秀剧场及配套餐饮零售。资产估值139.28亿元，是迄今申报规模最大的消费类REITs。

收入结构方面，三亚亚特兰蒂斯REITs2024年酒店住宿收入占比约50%，餐饮零售约23%，水世界约11%，水族馆约7%，C秀约4%，非房收入合计接近50%。2025年前三季度入住率84%，平均房价1912元/晚，RevPAR达1607元。

三亚亚特兰蒂斯REITs评估值139.28亿元，较账面值43.89亿元增值217%，评估采用收益法，收益年限38.41年。预计2025年四季度和2026年现金分红收益率分别为4.56%和4.12%。

04.开元旅业REITs：港股退市后的A股回归

中金开元旅业REITs于2026年4月28日提交注册申请，目前处于“已反馈”状态。

开元旅业是国内最早尝试REITs的酒店集团。2013年7月，开元产业信托在港交所上市，成为全球首个中国酒店REITs，彼时资产包包含6家酒店、2375间客房，估值39.97亿港元。受中国酒店业调整及“三公消费”政策影响，叠加2020年疫情冲击，开元产业信托业绩持续下滑，2021年以约19.21亿港元出售全部酒店资产后退市。

此次回归，开元旅业携三家酒店资产：杭州开元名都、温州开元名都、嵊州开元名都，合计评估值18.04亿元，预计募资18.44亿元。

经营数据方面，中金开元旅业REITs三处酒店合计营业收入从2023年的4.15亿元降至2025年的3.75亿元，净利润从0.58亿元降至0.30亿元。预测2026年分派率4.68%，2027年5.10%。

05.海珠城发REITs：会展经济的单店实验

广发海珠城发商业REITs于6月22日向深交所申报并获受理，目前处于“已问询”状态。

底层资产为广州海珠国际会展中心朗豪酒店，位于展馆3至22层，建筑面积约6.79万平方米，488间客房，约5000平方米会议宴会空间。项目预计募集规模14.25亿元，存续期22年。

经营数据方面，2023至2025年，朗豪酒店营业收入分别为2.05亿元、2.11亿元、2.09亿元，客房与会议餐饮合计占比稳定在97%以上。2025年入住率74.5%，平均房价926元/间夜，RevPAR为690元。2026年度预测净现金流分派率约4.77%，2027年度约4.84%。

广发海珠城发商业REITs的核心特征是“会展+酒店”的复合业态。酒店与广交会展馆一体相连，广交会期间琶洲核心区酒店入住率常超90%，房价上浮30%至80%。

06.长春高新：机构间REITs赛道的新玩家

8月19日，长春高新第十一届董事会第十九次会议审议通过了关于开展持有型不动产资产支持专项计划（机构间REITs）申报发行工作的议案。

长春高新此次拟发行的产品名称为“平安证券-长春高新持有型不动产资产支持专项计划（暂定名）”，发行规模11.94亿元，拟在深圳证券交易所挂牌。底层资产为全资子公司长春海容酒店有限公司持有的长春高新洲际酒店、长春高新假日酒店及地下停车场对应的房屋所有权及国有建设用地使用权。

项目存续期约33年，原始权益人保留不超过30%份额。长春高新在公告中表示，本次发行有利于聚焦医药主业，盘活存量优质资产，拓宽融资渠道，优化融资结构。长春高新作为生物医药龙头企业，将酒店资产证券化后回笼的资金可用于核心业务发展。

与公募REITs不同，机构间REITs面向专业机构投资者，不涉及公众投资者参与。这是长春高新与锦江、华住在产品定位上的核心差异。

从市场观察看，2026年酒店REITs这一品类能否持续扩容，也将在更大程度上取决于已上市产品的实际运营表现和二级市场估值水平。从目前披露的预测分派率看，酒店REIT集中在4%—5.5%区间，。

从资产组合逻辑来看，锦江以18城21店的资产包形成广度覆盖，以规模化降低区域集中风险；华住聚焦一线核心地段的两处物业，以高入住率支撑收益；复星以139.28亿估值押注度假综合体，分散单一住宿收入依赖；开元携三家开元名都重回A股；海珠城发以会展专属酒店构建单店模型；长春高新以两家国际品牌酒店加配套车位的组合试水机构间REITs。

备注：本文数据来源于各基金/专项计划招募说明书、募集公告、长春高新2026年8月20日公告，以及上交所、深交所公开审核信息。

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