核心城市政策发力激活置换需求，存量地产与优质产品力房企有望率先受益

来源：滚动播报

（来源：财闻）

机构认为行业调整有望进入下半场，政策力度显著升级，核心区及优质房企具备阿尔法，建议关注存量地产及优质开发商。

截至8月25日10点30分，上证指数跌0.12%，深证成指跌0.61%，创业板指跌1.00%。

ETF方面，房地产ETF华夏（515060）涨1.05%，成分股上海九百（600838.SH）涨停，我爱我家（000560.SZ）涨超5%，世联行（002285.SZ）、特发服务（300917.SZ）、华发股份（600325.SH）、香江控股（600162.SH）、荣盛发展（002146.SZ）、沙河股份（000014.SZ）、汇通能源（600605.SH）、大悦城（000031.SZ）等上涨。

【消息面上：核心城市密集出台房地产支持政策】

近日召开的中共中央政治局会议强调“稳定房地产市场”，并将其置于“切实筑牢安全屏障”的框架下。8月20日，上海市住建委等六部门联合印发，自8月21日起施行，涵盖公积金优化、信贷支持、购房补贴、房票安置及收购存量住房等五大维度，旨在激活置换需求。8月25日，成都市住建局等部门出台通知，进一步优化促进房地产市场平稳健康发展，包括降低公积金贷款最低首付款比例至15%并给予利息补贴。近期核心城市密集出台的实质性支持政策，强化了市场对行业企稳的预期。

【券商观点：财通证券推荐内地及港资开发商，长江证券看好调整下半场，中金公司判断香港房价增速放缓，中邮证券关注政策升级，东北证券建议关注存量地产方向】

财通证券表示，投资建议：8月第3周新房成交环比上升，同比下降，二手房成交环比上升，同比上升。国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，包括提取情形大幅扩围，新增装修自住住房、支付自住住房物业费及国务院批准的其他住房消费情形，租房提取不再设收入门槛等。8月21日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，财政部有关负责人介绍相关情况，其中指出优化完善财政金融协同促内需政策，财政部、央行、金融监管总局联合发布《关于进一步做好财政金融协同促内需政策有关工作的通知》，推出拓宽贴息范围、增加经办机构、提高额度上限三项新举措。

长江证券表示，淡季行业基本面数据季节性回落，但累计下行的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。当前股票位置较底部的溢价并不大，多数龙头市值已明显低于稳态价值。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。

中金公司表示，我们判断香港下半年房价或将增速放缓。我们认为香港楼市供需关系较年初并未发生实质性变化，处于“去库涨价”阶段。一方面，宅地供应将在3Q26加速，但我们预计私宅落成量中短期依然偏紧。另一方面，虽投资投机需求受限，我们认为不影响内地赴港就业求学的增量住宅需求基本盘；此外，置业负担纵向看并不高与“供平过租”现状，使香港私宅需求较扎实、有韧性。综上，我们保持香港楼市处于2-3年景气修复期的大判断不变，但阶段性进入整固，预计下半年房价在低个位数下跌到中低个位数上涨之间，提示关注美联储加息对房价的潜在影响。

中邮证券表示，国务院修订《住房公积金管理条例》，提取情形从6种扩容至9种，实现缴存记录全国互信互认；允许公积金管理中心将公积金用于购买政策性金融债。上海出台"沪八条"，扩大首付提取范围至新房现房；购房提取频次从"5年一次"放宽至"每年一次"；新增契税、车位/储藏室纳入公积金支付范围。外环外二套房商贷最低首付比例从20%降至15%。外环外"以旧换新"购房可叠加两项补贴，最高8万元。本周政策力度显著升级，全国性增量政策预期再升温。

东北证券表示，投资建议：上海在"8·20"新政以信贷、补贴、公积金三箭定向发力外环外，单套最高8万元补贴直接降低置换成本，落地时点紧扣"金九银十"，与北京新政形成一线协同；叠加8月以来新房成交同比+32%、二手房价连涨5个月的市场基础，预计9-10月上海一二手成交将继续回升，外环外新房去化有望加快，市场企稳态势进一步巩固；"以旧换新"补贴等工具或被更多核心城市借鉴，深圳、广州政策优化预期增强。

【个股拆解】

上海九百：上海九百股份有限公司的主营业务是商贸零售、商铺租赁、洗染服务。公司的主要产品是商贸零售、商铺租赁、洗染服务。

我爱我家：我爱我家控股集团股份有限公司的主营业务是提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司的主要产品是经纪业务、新房业务、资产管理、商业租赁及服务。

世联行：深圳世联行集团股份有限公司的主营业务是大交易业务、“大资管”业务。公司的主要产品是案场代理业务、分销业务、物业及综合设施管理业务、公寓运营业务、营销顾问业务、其他服务业务。

特发服务：深圳市特发服务股份有限公司的主营业务是综合物业管理服务，政务服务，增值服务。公司的主要产品是综合物业管理服务。

华发股份：珠海华发实业股份有限公司的主营业务是房地产开发与经营。公司的主要产品是房地产开发、物业服务。

【关注思路】

房地产ETF华夏（515060）布局房地产行业核心资产，关注政策优化、住房消费改善以及行业转型带来的长期机会。