陕西
作者：周军律师.
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买房遭遇楼盘烂尾，是购房者最棘手的维权困境：首付已全额缴纳、长期偿还房贷，最终却收不到房屋，陷入“房钱两空”的被动局面。多数购房者会以为即便楼盘烂尾，房贷也必须按时偿还，否则会被银行起诉、征信受损。
那么，楼盘烂尾购房人能解除合同吗？按揭贷款没还完由谁来还？
最高院在《中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案》中明确：
楼盘烂尾购房者有权解除购房及贷款合同，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给银行和购房者，购房者不负有返还义务，剩余未还按揭贷款无需购房者承担。
【裁判观点简析】
一、楼盘烂尾，购房者依法享有合同解除权
商品房买卖合同的核心义务是开发商按期交付合格房屋。若开发商因资金断裂、工程停工导致楼盘烂尾，长期无法履约交房，属于根本性、根本性违约，直接致使购房合同目的彻底落空。依据商品房买卖司法解释及民法典相关规定，此种情形下，购房者享有法定单方解除权，可依法起诉解除《商品房预售合同》，不受合同约定条款限制。
同时，购房按揭贷款、房屋抵押合同依附于购房主合同存在。主合同因开发商违约解除后，贷款合同、抵押合同的履行基础灭失，合同目的无法实现，配套的借款、抵押合同也可一并解除，购房者无需继续履行还贷义务。
二、最高法核心裁判：烂尾剩余房贷，由开发商全额承担
本案中最高法明确三大核心裁判规则：
第一，合同解除后房贷还款主体转移。
因开发商逾期交房、楼盘烂尾导致购房合同解除的，贷款合同、抵押合同同步解除，剩余全部贷款本金及利息，由收取购房贷款的开发商统一返还银行及购房者，购房者无需承担任何剩余还款义务。
第二，银行单方格式条款无效。
按揭贷款合同中，多数银行预设“无论房屋是否交付、合同是否解除，购房者均需终身还贷”的格式条款。最高法明确，该条款在楼盘烂尾场景下，不合理加重购房者责任、免除银行及开发商责任，违背公平原则，属于无效格式条款，对购房者无法律约束力。
第三，坚守公平原则平衡权责。
按揭贷款资金全程由开发商占有、使用，购房者未实际占用贷款、未取得房屋权益，若强行要求购房者承担烂尾后的剩余房贷，会造成“购房者首付、房贷双亏，开发商免责获利”的极端不公局面，不符合民事法律公平诚信的基本原则。
三、法条依据：司法解释明确还款责任划分
裁判规则并非个案酌情，有明确法律依据支撑。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，商品房买卖合同解除后，担保贷款合同同步解除的，开发商作为收款方，应当将收受的购房款、贷款本金及利息，分别返还购房者和贷款银行。该条款直接锁定开发商的终局还款责任，为购房者免责提供坚实法律支撑。
周军律师提醒，购房者遭遇楼盘烂尾，实务中可依法分步维权：首先固定楼盘停工、烂尾、逾期交房的证据；其次向法院起诉解除购房合同与贷款合同；最后主张由开发商承担剩余全部房贷本息，同时要求开发商返还已付首付及已还房贷本息，全面挽回自身损失。即便银行催收、起诉，购房者也可依据该最高法判例抗辩，免除还贷责任。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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