广东
来源：成都淘房志
撰文：海哥
断供10多年后，成都二环旁，
终于迎来新房别墅产品了！
8月初，备受市场期待的长住玖川云阙开盘，
首次开盘，就拿出了10套压箱底的别墅产品，
取证单价在89822元/㎡-114980元/㎡，均价108044元/㎡，总价差不多3000万起！
这是所在板块最贵单价！
淘房君发现，虽然项目取证后并没有引起市场太大的反响，
但仅时隔一周多后，让我出乎意料的是，
这个3000万起的别墅，已经卖了5套，去化50%。
来源住建官网
照这个速度，这10套别墅，可能不到9月就卖完了。
不得不说，成都有钱人真的还是多！
这在当前这个楼市环境下，这个成绩还算亮眼了。
要知道成都当前的豪宅市场竞争十分激烈，1000-5000万预算的产品层出不穷，遍布全城。
所以，
3000万买主城别墅是否意味着一定稳当？
长住玖川云阙还有哪些亮点和槽点？
01
位置和地块条件
喜忧参半！
首先是位置。
项目位于成华区的塔子山板块，迎晖路边上。
这个地块其实从体感上的利弊非常明显。
最大的优势就是西南侧，距离塔子山公园非常近，这也是项目很大的一个亮点。
因为项目地块整体抬高了约4米，北侧住宅再加高到约8米，部分楼层有一线的塔子山公园的视野。
头排合院和大平层高区，视线基本可以越过街面、直接切入公园。
距离和体感上是超过仁恒滨河湾的视野。
同时也是目前距离公园最近的在售楼盘。
要知道，从攀成钢到东客站塔子山板块，能不能看公园是能否有溢价比较关键的因素。
劣势也明显，那就是距离迎晖路，
太近啦！
几乎可以说是挨着迎晖路，项目外的退距几乎没有，只有靠小区内部的退距。
关键是迎晖路又是一条东西向的重要干道，基本上车流就没停过。
项目与迎晖路距离
虽然开发商用了三玻两腔系统窗来隔音，但一旦开窗可能都会有噪音。
所以，这个东西淘房君还是建议大家去实体样板间好好感受一下。
此外，除了距离迎晖路过近有噪音影响外，项目的南侧和东侧的界面也是一个比较大的弊端。
虽然和攀成钢一路之隔，但更近的是老小区、空地、拆迁工地。
迎晖路南北两侧的城市界面差异比较明显，还没有形成比较亮眼的高端居住板块。
再看看地块条件。
其实有一说一，长住这块地的先天条件还是非常优质的。
占地约33亩，容积率仅有1.5！
根据克尔瑞四川的数据，
近五年成都五城区出让的涉宅用地中，容积率在1.5及以下的地块，占比大约在2%左右。
这种容积率在主城确实十分稀缺。
因为容积率低，长住整个项目只有113户，2栋大平层加33套合院。
算是小而美的顶豪。
02
主城最稀缺的产品
有多亮眼？
对于长住的产品而言，就不聊他那两栋大平层了，除了户型上和市面上其他千万级大平层其实都差距不大，
最大的改变就是把两个全景舱都做成了公区，一个餐厅一个客厅。
对于长住而言，33套别墅才是真正的亮点。
首先是，主城二环旁的别墅，到底有好稀缺？
淘房君可以负责的说，
近10年，成都主城2环旁新的纯别墅产品，仅有1个！
就是长住。
上一次二环内出现类似产品，要回溯到十多年前了。
这次在别墅的设计上，长住同样是跟上了市场的步伐，算是当前比较前沿的打造丝路。
首先是南向面宽约15.3米，单层面积最大超过160㎡！
这个超过15米的面宽在别墅产品中，属于是非常激进的手笔了。
据淘房君了解，在长住之前，成都最新的联排面宽能做到12米，这已经是对早期的传统联排面宽进行了大尺度迭代。
而长住这次直接拉到了超过15米，单层面积都抵得上普通的大平层了。
长住·玖川云阙合院装修体验馆实景图 图源网络
同时，主要空间都在南向，仅有一间次卧朝北，尽可能的规避了对视问题，让每一层都有大平层的居住感。
为了保证视野和隐私性，长住的别墅整体抬高4米。
其实在早年间的一些别墅和联排设计中，因为没有抬高设计，在后期周边成熟后，隐私性会大打折扣，尤其是临路的楼栋。
整体抬高后，也让合院的地下室的采光、防潮等影响也会缩小。
嗯，至于其他的，就是现在顶豪的常规操作了，石材、铝板拉满，该堆得料都给你堆上了。
最后还有一个很重要的东西，
根据淘房君的了解，长住的别墅是成都少见的单证别墅！
纯住宅产权，一个产证，没有二合一产权。
这个还是很有含金量的。
03
最后说两句
整体上来看，长住这个项目的定位和呈现，其实是完美掩盖了自己的缺点。
因为买3000万别墅的客户，或许不会太在意旁边对口的学校，距离地铁有多远。
除了噪音算是有点影响外，其他问题都不太大。
更会因为绝佳的视野、极度的稀缺、顶级的呈现而动心。
刚好，这几点长住其实都能比较好的满足。
这也是为什么长住的别墅在取证一周后就能卖掉一半的重要原因。
要知道，在这个节骨眼上，他的对手可是国贸双子星、建发、贝壳、麓湖这些相对更重量级的选手。
从这里杀出来，一定还是有过人之处的。
从供应上来看，像长住这样的超低密且能做别墅的地块，未来可能还是会有，但一定不多。
如果加上塔子山的视野BUFF，那就更少了，因为旁边地就这么多。
你认为呢？
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