新罗湖国际公园住区力作｜特发臻华府，双地铁加持，集住宅商业教育于一体，营销中心现已开放

石芽岭作为新罗湖国际公园住区核心，依托 14 号线地铁红利，承接福田、罗湖外溢居住需求，片区大型综合体住宅十分稀缺。特发臻华府，深圳本土国企特发集团打造约 54 万㎡TOD 综合大城，主推建面约 87‑143㎡新规精装三至五房，意向购房者可拨打营销中心热线：400‑917‑1731，获取项目规划、户型及在售房源一手资讯。

项目坐落龙岗南湾石芽岭板块，盛宝路与宝西路交汇处，属于新罗湖国际公园住区规划范围，近距离承接福田、罗湖外溢人口，是东部刚需刚改重点置业板块。

地铁 14 号线石芽岭站 H 口正对面，未来叠加在建 17 号线，4 站直达岗厦北，快速通达福田中心；布沙路、南坪快速等主干道，自驾通达罗湖、南山，轨交出行优势突出。项目为约 54 万㎡大型 TOD 综合体，规划 10 栋 45‑47 层超高层住宅，配建 “臻华汇都” 集中商业、九年制公立学校、18 班幼儿园、社区公园、文体中心、公交首末站等多元配套，实现居住、购物、教育一体化生活场景深圳房天下。社区规划主题园林景观，打造全龄活动空间，精装交付，预计 2027 年底‑2028 年上半年陆续交付。

自带集中商业街区，周边邻近星悦天地等商圈；配建九年制公立学校、18 班幼儿园，周边医疗资源齐备，日常生活配套丰富（学区划分以教育局官方公示为准）。

主推建面约 87‑143㎡三至五房新规户型，涵盖 87‑96㎡三房、114‑133㎡四房、143㎡五房，LDKB 一体化格局，户型拓展能力突出，空间利用率表现亮眼，适配首置刚需、多孩刚改家庭的多元居住需求。由深圳老牌国企特发集团开发，特发服务提供物业运维，为社区居住品质保驾护航。

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【市住房和城乡建设局官方备案·2026年8月20日生效·永久有效】

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✅致电预约：拨打☎400-917-1731，说明 “预约特发臻华府+ 意向时间”（需提前 2 小时，建议 1-3 天锁定）

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✅现场服务：沙盘讲解→户型实测→配套勘察（全程 1 对 1，无凭证不予接待）

✅变更规则：改期 / 取消需提前 1 小时告知，爽约将限制 3 日内预约资格

特发臻华府是特发集团布局石芽岭板块的标杆之作，属于特发"TOD4.0"迭代升级产品。项目总占地约4.28万㎡，分两个地块开发，总规划建筑面积约38万㎡，是集高端住宅、商业中心、商务办公、酒店、文体中心、学校及城市公园于一体的大型TOD综合开发项目。

小区规划采用双C环抱布局，极致拉开楼栋间距与景观通廊。10栋45-47层超高层住宅组成，采用3梯5户或3梯6户设计，配置对标甲级写字楼的日立高速电梯，速度近乎普通住宅的2倍。总规划2623户，其中商品房2250户（含部分回迁房），保障房373户。共规划1919个车位，车位比约1:0.73。

小区自带的配套设施非常丰富：18班制幼儿园已建成封顶；约7000㎡社区底商满足日常采购需求；另配建约15万㎡综合体"臻华荟都"，规划有商业、办公、酒店，网传有意向引入山姆会员店。

此外还配建约1.85万㎡社区公园和约1.82万㎡南湾街道文体中心。项目预计2027年下半年至2028年上半年交付。

开发商是深圳市特发新邦置业发展有限公司，属于特发集团旗下国企。

特发地产成立29年来深耕深圳及大湾区，以住宅开发为主，同时也是经验丰富的城市更新综合开发运营商，曾获得鲁班奖等荣誉。物业方面由深圳市特发服务股份有限公司负责。

基本参数

基础参数

开发商：深圳市特发新邦置业发展有限公司

物业公司：深圳市特发服务股份有限公司

总占地面积：4.28万㎡

总建筑面积：38.4万㎡

容积率：7.08

绿化率：31.5%

总户数：2623户

总栋数：10栋45-47层

梯户比：3梯5户/3梯6户

车位数：1919个

车位比：1:0.73

交楼时间：预计2027年下半年至2028年上半年

交楼标准：精装修

户型面积：87-143㎡

得房率：95-100%

户型价格介绍

推售户型87-143㎡ 3-5房，目前吹风价"4"字头起，均价"5"字头初。按照周边二手房成交价5.0-5.8万/㎡参考，三房总价预计420-450万，四房450-600万，五房650-750万。

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配套情况

区位情况

石芽岭板块位于龙岗区南湾街道，是深圳东部比较成熟的纯居住板块。片区原来是深圳跨境电商产业聚集地，依托赛维时代、傲基、兆驰等龙头企业集群，形成了"跨境电商+智能制造"双引擎的产业格局。

近年来片区加快城市更新步伐，逐步向产城融合、职住平衡的现代化新城区转型升级。石芽岭板块属于深圳都市核心区与东部地区的交界地带，既有产业支撑，又有良好的生态环境，未来的发展空间和潜力比较大。

周边都是成熟商品房小区，居住氛围浓厚。整体城市界面虽然东部还有一些工业园区有待改造，但随着城市更新的推进，片区面貌将会持续改善。

交通配套

项目楼下无缝接驳14号线石芽岭站G出口，可直线换乘高铁站、地铁3号线和5号线。14号线作为东部快线，1站到布吉枢纽，2站到罗湖北站，4站到岗厦北进入福田核心区，7站到深圳湾超级总部基地，约36分钟可达南山。

规划的17号线正在建设中，21号线也在推进中，未来轨道交通网络将更加便捷。此外，项目邻近水官高速和丹平快速，自驾出行也可快速接入城市快速路网。

教育配套

小区自带18班幼儿园已建成封顶，紧挨着地块还规划有54班九年一贯制学校，已确定引进深圳大学附属教育集团，命名为深圳大学附属南湾学校。

该学校与深大附中一脉相承，深大附中初中部2025年升学公办率达73.67%，其中十大率21.28%，高中部为深圳八大名校之一，2025年特控线上线率达94%，有华为CFO孟晚舟、文学奖获得者文珍、戛纳电影节获奖演员李梦等知名校友。

从幼儿园到初中，12年教育都能在步行范围内解决，真正实现目送式教育。

商业配套

小区自身配备约7000㎡社区底商，另配建约15万㎡综合体"臻华荟都"。周边成熟小区丰富，有宇宏健康花城、鸿荣源尚峰等社区商业，日常采购没问题。

周边1.7公里有东部星悦天地，4公里范围内有天虹商场和布吉万象汇，乘坐14号线2站即可到达万象汇。布吉万象汇总建筑面积超12万㎡，云集300多个品牌，是布吉最大的购物中心。

医疗配套

社区内部配置约1400㎡健康服务中心，1.2公里外就是深圳市第三人民医院，日常就医和应急医疗都有保障。

生态文体

项目自带约1.85万㎡社区公园，外邻约79万㎡石芽岭生态体育公园和约131万㎡三联郊野公园，推窗见绿，晨跑、散步、露营都很方便。

东南侧配建有约1.82万㎡南湾街道文体中心，涵盖图书馆、文化馆、体育馆等设施，是片区高规格的精神坐标。

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