中报观察 | 滨江服务：向高端住宅和公建项目拓展将是一个重点

观点网 在交出收入利润双增、现金增厚、分红兑现的中期成绩单后，滨江服务于8月21日召开线上业绩发布会。

2026上半年该公司实现收入22.98亿元，同比增长13.5%；权益股东应占期内利润3.15亿元，同比增长5.8%；依旧连续保持着营收和利润的稳步上升。

但在另一面，物业行业面临的压力也在影响滨江服务的盈利能力。其毛利率由上年同期的22.5%下滑至20.8%；净利率由15.1%下滑至14.0%。

据参会投资者透露，管理层认为，物业行业的价值还在被持续定义。当前，行业比拼的是收缴率、现金流与续签率，以及能否让物业品牌成为二手房交易的溢价砝码；未来物业将承载人居幸福、公共秩序与社会温度。

“而滨江服务依托品质服务、区域深耕所积累的品牌满意度与业主信任，将是穿越周期的最关键底气。”

毛利率下滑

近年来，随着房地产市场进入深度调整时期，物业行业也逐渐加剧了存量竞争，叠加受运营成本刚性上涨、关联房地产风险传导等多重因素影响，行业整体利润水平持续承压。

虽然滨江服务期内取得了多项财务指标的稳定增长，但亦难以摆脱宏观环境的影响，整体业务毛利率出现下滑，由2025年中期的22.5%下降了1.7个百分点至本期的20.8%。

以具体业务线来看，作为业绩压舱石的物业管理服务实现收入约14亿元，同比增长了20.9%，占总收入的60.9%。但由于人力成本上升、且在提升品质服务端的投入加大，该业务毛利率由2025年同期的18.2%下降1.2个百分点至17%。

非业主增值服务较去年同期反转，报告期内同比增长了13.7%至2.44亿元；去年同期该业务一度大幅下滑14.6%至2.14亿元。这主要得益于本期承接的业务量较上年有所增长。

据了解，滨江服务的非业主增值服务主要滨江集团等物业开发商提供交付前服务、谘询服务及社区空间服务等。资料介绍，滨江集团上半年全口径累计销售金额位列全国房企销售第9位，全国民营房企销售第1位，共获取了优质土地12宗。

尽管如此，上游房地产开发行业整体费用标准的下调，也让该业务出现了毛利率下滑。具体由2025上半年的34.7%下降2.8个百分点至今年上半年的31.9%。

同时，作为第二增长曲线的5S增值服务期内增长速度出现大幅下滑，实现营收6.55亿元，同比仅增长了约0.4%，贡献总收入比重的28.5%。2025年同期，该业务一度同比增长了32.0%至6.52亿元。

拆解来看，5S增值服务中占比最高的优居服务收入同比下滑了3.2%至5.55亿元，这主要是因为本期确认收入的项目与上年同期的总产值存在差异所致。

从盈利贡献来看，5S增值服务也属于拖了后腿。2026上半年该业务贡献毛利约1.61亿元，同比下降了5.5%；毛利率由26.1%下降1.5个百分点至24.6%。相比之下，物业管理服务贡献毛利上升了13.4%至2.39亿元；非业主增值服务贡献毛利上升了4.6%至7760万元。

不过，管理层对毛利率下滑也有分析和改善举措。

财务总监汤雄表示，毛利率下降总体而言有多方面原因，一是人力成本不断上升，尤其是社保2025年9月1日起生效的社保合规新规推高了用人成本。二是房龄不断老化，导致维修成本的上涨；三是在项目续签或服务过程中，投入改造费用的增加。

而科技化则成为了当前行业的主要应对手段。其介绍，滨江服务以AI与智能计算的发展趋势，在条件成熟的小区逐步引入扫地、巡检、送餐机器人及无人机等设备。同时，还加大了信息化建设以降低间接管理成本。

需要指出的是，对于机器人和AI等前沿科技，该公司采用了先调研验证后试点运行的稳健路径。

“在科技投入方面，公司坚持'先算账、后投入'，针对清洁类设备，重点核算人工替代率数及回本周期等，确保设备投资在一年左右回本，避免对现金流造成拖累。”戚加奇如是说。

区域集中

当然，营收与利润连续呈现增长的根基是管理规模的不断扩充。截至2026年6月30日，滨江服务合约建筑面积达到了1.097亿平方米，同比增长13.8%；总在管面积达到9270万平方米，同比增长23.4%，整体呈现较快增速。

作为一家以杭州为主战场，并聚焦中高端住宅的物企，滨江服务向来被认为项目区域集中度较高，且业态结构单一，缺乏多元化布局。

数据显示，其在管项目中共有401个位于杭州，涉及在管面积5975.1万平方米，占总在管面积的64.47%；浙江省（不含杭州）共有154个项目，涉及在管面积3004.4万平方米，占总在管面积的32.42%；浙江省外仅22个项目，涉及在管面积288.2万平方米，占总在管面积的3.1%。

按物业类型划分，其在管项目中有454个住宅项目，涉及在管面积约8030.2万平方米，占总在管面积的86.65%；非住宅项目有123个，涉及在管面积仅1237.5万平方米，占总在管面积的13.35%。

对于滨江服务来说，这是一种明确的战略抉择。钟若琴介绍，“这并不是区域依赖，而是战略聚焦下的壁垒构建”。

她解释，上半年杭州新房均价逆势上涨18%至近4万元每平米，土拍总价全国第二，核心资产韧性极强。公司坚持高价值市场高渗透的策略，以密度换效率，单一城市口碑密度越高，供应链共享、管家调度、品牌溢价的能力就越强。

今年上半年，滨江服务有10个存量项目经业委会表决成功提价；3个公开招投标项目以溢价中标；半年度的平均物业费约为每月每平方米4.18元，显著高于业内平均水平2.75元/月·平方米，不过较2025年同期为每月每平方米4.20元物业费略有下降。

同时，钟若琴还表示，虽然物业百强平均收缴率仍在持续下跌，基本已接近盈亏线，但滨江服务期内实现逆势上行，同比收缴率提升了1.46个百分点，验证了源头回款能力的扎实。在资产端，公司现金类资产（存款及銀行理財）稳中有增，总额接近38亿元。

在此基础上，滨江服务继续兑现中期分红比例维持在70%；董事会决议宣派截至2026年6月30日止六个月的中期股息为每股0.922港元，总额约为2.5亿港元，同比增长了5.2%。

管理层介绍，下半年，紧盯杭州及浙江核心城市次新盘业委会换届窗口，以第三方市场化竞标为主，坚持有质增长仍是公司核心目标。其中，着力向高端住宅板块以及公建项目拓展将会是一个重点。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。